文|觀點地產網 鍾凱

在6月底萬科股東會上,鬱亮曾公然迴應,如果哪天房地產行業真的沒生意可做了,屆時公司所有實現的利潤應該分掉,不應該留着。

接下來一個月,他口中的生意便出現了。

根據工商信息顯示,7月31日,恆大集團有限公司退出深圳市高新投集團有限公司股東行列,退出前持股7.0798%。接盤方是深圳市盈達投資基金管理有限公司,後者由萬科企業股份有限公司100%持股。

伴隨着股權變動,鞠志明、程厚博亦不再擔任深圳高新投董事職務。資料顯示,鞠志明曾爲恆大金融集團副總裁,2018年被擢升爲恆大集團副總裁。接任深圳高新投董事職務的是石瀾、祝九勝。

深圳高新投成立於1994年12月29日,實繳資本22億元,是上世紀90年代初深圳市委、市政府爲解決中小科技企業融資難問題而設立的專業金融服務機構,現已發展成爲全國性創新型金融服務集團。

被深圳高新投所扶持的企業中,典型代表包括華爲、比亞迪、大族激光歐菲科技、海能達、沃爾核材興森科技東江環保等一批高科技企業。

目前,深圳高新投官網仍顯示,該公司股東包括恆大集團有限公司。

觀點地產新媒體查詢,早在2014年9月,深圳高新投發佈增資擴股40%的公告,股權掛牌價格1.9811元/股,增資金額14億元。公告要求,戰略投資者首要條件爲,投資方或實際控制人及控股企業不得爲在中國境內從事擔保業務的企業法人或企業組織。

這吸引了一批中外資機構,最終包括恆大、遠致富海和海能達三家機構成功入圍。2015年9月14日,恆大正式入股深圳高新投,以出資額5.0477億元獲得14.26%股份,此後隨着其他投資方入股,持股有所稀釋。

入股深圳國有平臺後不久,恆大與深圳的交集也有所增加。

其中2016年10月,A股上市公司深深房與恆大簽訂協議,由前者發行股份購買恆大地產100%股權。當時深深房由深投控直接控股63.55%,而深投控同樣是深圳高新投的大股東。2017年8月,恆大總部正式從廣州搬遷至深圳。

就最新恆大轉讓深圳高新投股權一事,交易對價尚未知悉,萬科方面也並未對此作出迴應。在退出前,恆大的出資額已增加至9.81億元,這一出資義務已轉至萬科子公司。

實際上,萬科與深圳國資之間交集也甚多。

除了引入深圳地鐵作爲主要股東,2019年萬科與深投控簽署戰略合作框架協議,在存量土地開發、產業園區開發及運營等領域開展深層次合作;去年上半年,雙方還聯合成立“深圳資產管理有限公司”,註冊資本41.5億元,主要涉足不良資產領域。

因而有分析指,萬科入股深圳高新投,或有意參與新業態的產業投資,從中發現新的增長點。

萬科長期保持穩健甚至被人稱爲“偏保守”的經營策略,但隨着三道紅線、銀行貸款集中度提高以及土地兩集中等趨嚴的政策出臺,房企普遍面臨資金壓力,這一策略反倒爲它提供了兼併的底氣。

截止到2020年底,萬科貨幣資金爲1952.3億元,同比增長17.47%;期內經營性現金淨流入531.9億元,並保持淨負債率爲18.1%;同時公司有息負債2585.3億元,佔總資產比例約13.8%。

手握充裕現金,萬科亦成爲收併購的代表之一。自去年下半年以來,房地產行業傳出資金鍊緊張的企業,從泰禾、藍光、華夏幸福到恆大,均與萬科存在或多或少的關聯。

以至於有萬科人士無奈稱,即便是常規性的收購盡調,也會被外界解讀爲“接盤”。

其中去年8月,泰禾宣佈擬以24.3億元代價轉讓19.9%股份予萬科旗下海南萬益,但萬科設置了相應先決條件;今年4月,有消息稱萬科正爲操盤泰禾做準備。

今年上半年,四川房企藍光債務危機爆發,包括萬科在內的房企均是潛在收購方。據觀點地產新媒體不完全統計,僅過去三個月以來,萬科收購或潛在洽談的藍光旗下項目,包括江陰藍光雍錦園、常州牡丹藍光晶曜、江陰藍光中央銘邸、常州藍光黑鑽、南寧芙蓉山悅、石家莊藍光雍錦府,以及重慶的芙蓉公館、未來城、國博項目等。

投資力度提升還體現在招拍掛等常規渠道上,萬科拿地力度也出現了提升。

天風證券統計發現,萬科上半年累計全口徑新增規劃建面1647.2萬平方米,同比累計增長88.88%;期內累計新增土地權益比例83%,同比提高約16個百分點。

同時,上半年萬科累計總口徑拿地力度爲33.5%,並高於去年全年30%的拿地力度;期內該公司銷售金額爲3544.3億元。

這種態勢延續到下半年,7月初市場流傳,包括金茂、萬科在內的企業正在挑選恆大旗下項目,該消息此後迅速被恆大否認。

對於最新轉讓深圳高新投股份予萬科一事,恆大未予以公開回應。

招拍掛市場上,7月12日,萬科還以50.2億元+配建2.5萬平方米保障性住房的封頂條件,競得佛山南海桂城三山新區一宗地塊,市場估算最終樓面價達2.1萬元/平方米,創下區域新高。

至7月底,萬科受讓華夏幸福旗下南京孔雀城上元府項目,該項目於5年前拍出,樓面價2.39萬元/平方米刷新江寧區紀錄;以及華夏幸福旗下北京豐臺科技園49%股權,項目使用面積達13.88萬平方米。

或許在萬科看來,行業出現的收併購只是發展機會之一。鬱亮此前便表示,將部分現金流在公司,以便抓住“未來的發展機會”。

實際上,按照流傳的幾十家試點重要房企拿地金額不得超出年度銷售額40%的監管要求,萬科距離這一比例限制仍有一定空間。但新的監管政策已令萬科開始放緩拿地節奏。

近期有消息稱,萬科召開小範圍會議,鬱亮決定將銷售回款列爲下半年重中之重,同時要收緊投資。這意味着,該公司或將進入消化庫存、調整供應結構的階段。

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