原標題：深圳學區房“涼涼”？推行大學區招生，不再保證穩上“牛校” 

今年以來，打擊學區房炒作是各地監管部門的重要工作之一，教育資源緊張的一線城市尤其如此。上海、北京在今年紛紛通過“教改”的方式，以教育均等化爲方向，試圖打破學區房機制。

近日，深圳針對學區房，也出了新政。深圳市人大常委會社會建設工委組織起草了《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》（下稱《草案徵求意見稿》），共五章七十三條細則，正公開徵求意見。

繼7月初北京西城區全面實施多校劃片，爲“學區房熱”退燒之後，本次《草案徵求意見稿》也針對入學政策進行了完善，並均衡了教育資源。

深圳學區房遭打擊

在公共教育方面，《草案徵求意見稿》提出了三點內容：

深圳市、區人民政府應當促進義務教育均衡發展，實行義務教育學校設備設施的標準化配置和統一的學校運行經費生均撥款標準，建立學校運行經費生均撥款標準調整的長效機制。

深圳市、區教育部門應當優化義務教育積分入學政策，綜合考量戶籍、居住時長、社保年限等因素，確保公平合理。

深圳市、區教育部門應當推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

簡單來說，本次新政分別從規範學校運行經費、多因素入學政策以及義務教育學校教師交流制度三方面入手，合理均衡配置教育資源，優化教育結構，促進教育公平。

對於深圳的學區房影響最大的兩個內容，就是推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優質教育資源共建共享機制。

第一，推行大學區招生，房子與對應學位脫鉤了，學區房的概念就直接沒了。

第二，建立義務教育學校教師交流制度，也就是讓名校的老師全深圳到處跑，沒有了名校，或者名校現象不突出，學區房現象也會自然而然消失。學區房徹底要涼，尤其是天價老破小。

對於義務教育學校教師交流制度，中國人民大學經濟研究所聯席所長、教授，中誠信集團董事長毛振華就曾表示，教育的不均等問題將會給未來收入分配調整造成很大的障礙，比如學區房問題就導致了富人階級更容易得到更好的教育，一個解決辦法是同一區域內採取教師輪崗制，比如三年輪換一次，這樣名校教育資源將會得到更加均衡的分佈。

“學區房信仰”逐漸崩塌

附着在住房上的教育資源不對等，是學區房被炒作的根源。

每一輪樓市大漲，不管一二線或三四線，學區房基本都是上漲領頭羊。據學區字典統計，2020年前11個月，上海市場每成交100套，就有21套具備學區屬性。

學區房與學位資源綁定、稀缺性顯著，普通剛需或炒作客，一直看好學區房的保值升值的潛力。買賣學區房如同擊鼓傳花，上一戶用完轉手賣給下家，套現離場後還能分一杯羹，大家一度相信鼓點不會停。

今年4月，中共中央政治局會議強調，防止以學區房名義炒作房價，無論是買家還是賣家的“學區房信仰”都開始瓦解。

就在7月初，北京就“多校劃片”動真格的了，對今年9月份入小學的孩子來說，2020年7 月31日（以下也簡稱“7·31”）後新購置的西城區房產不再對應單校登記入學，而是學區內甚至是跨學區多校劃片。

北京西城區教委去年4月30日發佈了“7·31”入學新政。這一政策規定，2020年7月31日後新購房屋或戶籍從本市其他區遷入西城區的家庭適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

近日，該區結束了2021年小學多校劃片入學意向填報工作，“7·31”的靴子正式落地。一些家長髮現，其房屋對應登記入學學校已無多校劃片計劃，甚至學區內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區學校。此前受到追捧的優質學區德勝、月壇、金融街等片區均出現此類情況。

“‘牛小’和‘直升校’都沒有多校劃片名額留給去年7月31日之後買房的家庭了，欲哭無淚”，去年底在德勝片區買了學區房的鐘先生表示，一打開志願填報的網站，登記入學學校和學區內學校都因爲沒有入學計劃不能填報了，原先買學區房想讓孩子上的第二實驗小學德勝校區、三帆中學附屬小學等都去不了了，只能去相鄰學區的小學。“去年買房時已經知道有新政策了，但還是存在僥倖心理。現在覺得這套1000多萬買的學區房有些不值了。”鍾先生說。

近半個月來，西城頂尖學區房價出現“鬆動”，甚至大幅跳水，有德勝學區內的學區房降價超100萬甚至近200萬元待售。

據不完全統計，2021年以來，已有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等13城出手，重拳整治學區房亂象。

完善二手住房價格引導機制

此外，《草案徵求意見稿》在義務教育和住房保障方面也提出了一系列完善改革措施，包括要規範學校運行經費、推行大學區招生、建立教師交流制度、完善二手房參考價以及建立租賃房參考價等。

《草案徵求意見稿》還提出要擴大普惠性幼兒園數量和覆蓋面，探索開展小學暑期託管服務，建設嬰幼兒照護托育體系，建立3歲以下分層照護托育模式等措施，並將進一步完善社保、養老、就、社會福利、民辦教育等領域的相關制度。

在住房屬性定位上，《草案徵求意見稿》明確，深圳市人民政府應當堅持住房的居住屬性定位，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系。堅持穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展，有效防範化解房地產市場風險。深圳市人民政府應當加強商品住房建設和交易管理，完善二手住房價格引導機制。

今年2月，深圳住房和建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，建立全市住宅小區二手住房成交參考價格。易居研究院此前指出，深圳二手住房成交參考價格的發佈，有助於房東和中介等理性定價，是促進二手房市場穩定的重要保障。

不過，當前的二手房參考價機制也並非完美，中原地產首席分析師張大偉指出，由於本來二手房網籤的價格就不是真實成交價，而實際購房者買的價格基本都不被所知，大部分中介有兩套價格體系，網籤與交易。房地產調控的核心是金融信貸，現在把新建住宅調控裏面的“限價”挪到二手房，很可能帶來更大的信息不對等。二手房中介在交易中的話語權更大。

張大偉認爲，二手房限價需要與銀行配合。如果二手房參考價成爲按揭貸款和抵押貸款的指導價格，那麼對於市場的影響就會明顯出現，所以二手房限價歸根結底要看銀行對政策的理解與執行。

（21綜合自21世紀經濟報道 孔海麗、中國基金報、券商中國等）