原標題：房價上漲壓力大，東莞樓市調控全方位收緊

記者|張子怡

從去年年中到現在，東莞一直處於不斷髮布樓市調控政策狀態。即便如此，東莞樓市熱度不減，房價處於堅挺的上漲態度。新房上半年仍是供不應求，二手房年成交量下降但房價穩穩上漲。

在此現狀下，東莞政府又發大招，學習各地政府調控樓市的經驗，從土地競拍、住房限購、金融監管、稅收調節、二手房房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等八個方面持續調控市場。

8月2日凌晨，東莞市住建局官網發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》），正式出臺房地產調控新政“莞八條”。

《通知》顯示，優化土地競拍規則。實行以“限房價、控地價、提品質”爲主導的新型土地出讓方式，非房企不能參與宅地拍賣；將加大稅收調節力度，借鑑部分房地產市場監測重點城市做法，將個人住房轉讓增值稅免徵年限由2年調整爲5年；發佈二手房指導價，在前期發佈成交活躍二手樓盤網籤交易價格的基礎上，加快建立二手住房成交指導價發佈機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，並加大對虛高掛牌價亂象的整治力度；建立購房意向登記系統，熱點樓盤是想公證搖號選房、積分排序選房等制度，熱點樓盤的限售期從三年延長到五年；暫停向個體工商戶銷售商品住宅．．．．．．

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴界面新聞：“庫存低、土地價格高、土地市場熱、市場預期不穩、開發商看好、深圳需求外溢，這是東莞樓市調控面臨的最大壓力。由於城市開發強度高，新增供地少，東莞增加供應的難度比較大，需要在需求端調控和保障房建設上下功夫。這次的政策既有需求端的，也有供給測改革的。”

事實上，東莞樓市深受深圳影響。一方面，在深圳產業結構騰籠換鳥的那些年，東莞承接了大量深圳轉移的產業，產業發展帶來的新增人口成爲支撐東莞房價的基礎，尤其以東莞新房市場爲主，常年存在供需不平衡的矛盾。另一方面，自深圳去年嚴厲限購後，深圳“投資客”的外溢需求大大影響東莞，逐步推高東莞房價，房價不斷上漲。

東莞土地市場火熱，不少房企都願意在此搶灘登陸，溢價封頂的地塊向來不少。今年3月時，萬科以最高限價32億元+17%配建面積競得東莞虎門鎮龍眼社區、大寧社區一宗商住地塊，摺合可售樓面價爲28797元/平方米，刷新東莞樓面價紀錄。

合富研究院統計數據顯示，上半年東莞全市共成交72宗地塊，攬金約303億元，雖然同比下降32%，但仍處於歷史同期第二高位，地價封頂、溢價呈常態化。

東莞土地溢價率的走高、供需矛盾的存在，此前的調控政策只是讓市場成交量走低，對房價影響卻不大。

合富研究院統計數據顯示，2021年上半年，東莞新房供應23784套，同比暴漲76.7%；新房網籤23294套，同比增加11%；新房網籤均價約27166元/平方米，同比上漲19.1%。供需均創2016年10月東莞限購以來半年新高，均價漲幅則比去年擴大了2.3個百分點。

二手房方面，樂有家研究中心監測數據顯示，2021 年上半年東莞二手房網籤已不足萬套，同比下跌29.8%。而與網籤量表現有所不同，儘管市場熱度逐漸遞減，但房價卻是穩步上漲，2021年上半年二手房成交均價上漲至2.40萬元/平方米，同比上漲22.4%。

樂有家研究中心發現，隨着房價上漲，2021 年上半年東莞二手房套均成交總價上升至264萬元，與去年同期相比增加了53 萬元，大約等於一套兩房的首付。

此次出臺的“莞八條”被認爲是東莞史上最嚴的一次調控。

合富研究院高級分析師李興旺告訴界面新聞，新政對市場影響是將會讓土地市場或將有所降溫，一方面競拍規則的升級，一方面市場信心的影響；房企資金回籠壓力增大，定價將趨於理性；購房者信心將受阻，購房意願將受影響，部分購房者因政策升級而暫時失去購房資格，政策對於購房需求有抑制作用。

對於銷售市場，李興旺認爲接下里東莞樓市成交熱度會下降，轉化率將減小，成交量回落大勢所趨。受市場信心影響，房價預期也將進一步平穩，房價過快上漲勢頭會得到切實有效的控制。”

責任編輯：劉萬里 SF014