不斷加碼的調控疊加融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等政策,不少房企7月業績出現環比同比雙下降,只有少數頭部房企仍保持競爭性。

據中指研究院統計,今年1-7月,TOP100房企銷售額均值爲794.7億元 ,增長率均值爲36.2%。銷售額破千億的房企增至21家,百億以上房企136家。其中碧桂園超5千億,萬科、恒大超4千億,中海地產超2千億。

受調控升級及供貨量不足影響,不少TOP100房企在7月單月業績出現了環比同比雙下降,下滑幅度超過預期。百強房企在7月實現銷售額爲10041億元,同比下滑7.6%,是年內百強銷售額首次出現下滑。

TOP10房企中,除碧桂園的銷售額實現環比約3%的增長外,其餘9家皆環比大幅降低。其中,綠地控股招商蛇口、中海地產分別實現230億元、203.5億元、257.9億元,環比降幅最大,分別爲54%、54%、50%;華潤置地也環比減少41%;恒大、融創的環比降幅也處於高位。

單月來看,據克而瑞數據,7月單月業績同比提升和同比下降的百強房企各佔近一半。從梯隊來看,TOP50房企表現不及百強整體,超過6成企業單月業績同比下降。超9成TOP30房企7月單月業績不及上半年月均水平。

根據億翰智庫數據顯示,TOP50房企中,世茂集團、陽光城、雅居樂、富力地產、首創置業等在內的多家房企,同比下滑速度在20%以上。

但房企門檻值仍然在提升。TOP3房企門檻值爲4000.9億元,較上年增長6.0%。TOP10房企門檻值爲1878.0億元,較上年增長40.6%。TOP30房企門檻值爲742.1億元,較上年增長33.4%。TOP50房企和TOP100房企門檻值分別爲511.0億元、196.7億元,同比分別增長29.8%和40.6%。

值得一提的是,7月有多個房企還開展了收併購活動,持續深化戰略佈局。典型如旭輝,擬7.19億元收購佛山盛信鴻50%股權,另外遠洋以40億元獲取紅星地產70%股權。越秀地產則是擬18.73億元收購廣州佰城98%股權,此次收購有利於加強公司核心房地產業務。

只是在融資層面,表現得並不積極,這主要與境內監管力度加強、境外美元債普跌有關,房企信用債投資者信心也跟着走低。

根據貝殼研究院統計,2021年前7月房企境內外債券融資累計約6428億元,較2020年同比下降13%,累計增速爲2018年後低點,2021年1-7月發債規模佔2020年全年約53%。

在多地調控加碼氛圍下,剛剛過去的7月份全國房地產市場呈現降溫態勢。

從月初西安、成都發布二手房指導價開始,到上海、無錫以及武漢等城市均在月內對房地產市場展開調控。此外,上海、杭州和廣州的房貸利率也都有所上調。

在日漸趨嚴的調控氛圍中,百城新房及二手房價環比漲幅均有所收窄。

新房方面,今年1-7月,百城住宅價格累計上漲2.06%,漲幅較去年同期擴大0.35個百分點。而2021年7月,百城新建住宅均價16120元/平方米,環比上漲0.35%,漲幅較上月收窄0.01個百分點。

二手房方面,前7個月累計上漲3.00%,漲幅較去年同期擴大1.26個百分點。2021年7月,百城二手房均價15956元/平方米,環比上漲0.43%,漲幅較上月收窄0.06個百分點。

從上漲城市數量來看,前7個月百城新建住宅價格上漲的城市有89個,較去年同期增加19個;百城二手住宅價格累計上漲的城市有76個,較去年同期增加2個。

具體到城市,1-7月,百城新房價格環比漲幅前20名城市中,珠三角城市就佔5席,佛山、廣州、東莞等城市漲幅較高。百城二手房累計漲幅前20名城市中,長三角城市佔10席,上海、馬鞍山、鹽城等城市漲幅較高。

具體到供應面積,根據中指數據統計,前7個月20個代表城市商品住宅月供應面積約1875萬平方米,同比增長11.0%,較2019年同期增長14.6,絕對規模創歷史同期新高。不過單看7月,周度數據顯示,重點城市供應規模同比小幅增長,環比還有所下降。

在房企不斷調整經營策略、加大推盤營銷力度下,今年前7個月的商品住宅成交面積增幅有所擴大。在去年低基數影響下,同比增長36.1%,與2019年同期相比,增幅超兩成。

中指研究院高級分析師馬琛認爲,下半年商品房銷售面積較去年同期高位有所回落,全年有望創新高。當前,熱點一二線城市房地產調控政策逐漸顯效,深圳、廣州等城市市場已有所降溫,部分三四線城市調控政策亦在跟進,預計政策效果將進一步顯現。

另外,地價、二手房價格上漲帶動新房價格,短期仍將延續小幅上漲態勢。一方面,當前百城二手房價格整體表現出較強韌性,二手房價格上漲,反映當前購房者置業情緒仍處高位,對新房價格形成支撐。而另一方面,今年以來住宅用地成交樓面價上漲較大,地價持續上漲對房價亦形成帶動。

目前來看,房企的經營模式正發生轉變。爲適應新的政策環境,房企不僅要堅持積極供貨、深化營銷,將既有的貨量有效轉化爲業績增長,以提升現金迴流、加快資金週轉效率,還要更加關注產品升級、加強產品打造,在日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身的核心競爭力。

相關文章