出品：大眼樓管

作者：湯朝露

近日有消息稱，監管部門將出臺新的房地產政策，要求房企買地金額不得超過年度銷售額40%。

根據克而瑞數據統計，2021年上半年，南山控股上半年拿地金額62.6億元，全口徑銷售金額63.5億元，拿地-銷售比高達184.41%，遠遠超過40%的標準。

深圳市新南山控股(集團)股份有限公司（簡稱“南山控股”）是一家以房地產開發爲支撐主業，倉儲物流爲戰略主業的房地產企業。主要開發區域爲蘇州、長沙、深圳、上海、武漢、南通等城市。

毛利率下降  淨利潤率上升

2020年，南山控股房地產業務的營業收入爲87.57億元，毛利率爲25.77%，同比減少7.76%，綜合毛利率爲28.40%，同比下降4.495%。

2020年南山控股淨利潤爲16.77億元，較2019年增加了11.99億元。2020年營業淨利潤率爲14.93%，較2019年上升了8.34%。

子公司寶灣物流2020年實現營業收入11.8億元，同比增長22%，歸母淨利潤9.27億元，同比增長2137%。毛利率爲53.54%，較2019年下降2.48個百分點。

融資新渠道

南山控股的物流地產項目發行類Reits出錶帶來投資收益大幅增加。2020年12月，公司旗下上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園發行類Reits出表，報告期內確認投資收益約12.5億元，對歸母淨利潤的貢獻約7億元。

而2019年末，上海明江淨資產賬面價值15997.19萬元，廣州寶灣淨資產賬面價值17056.43萬元，二者合計淨資產33053.62萬元。南山控股以142601.35萬元的價格將證券化資產賣給私募股權投資基金，獲得近7億元的淨利潤。

發行類Reits產品是南山控股2020年淨利潤大增的主要原因。

資產負債率上升

2015年-2020年，南山控股的資產負債率逐年上升，6年內資產負債率上升了近30%。

2018年-2020年，南山控股的財務費用也逐年上升，分別爲2.83億元、3.86億元、5.96億元，2020年較2019年同比增加53.41%。

資產負債率和淨利率的增加使南山控股2020年淨資產收益率達到2012年以來的最高水平，2020年南山控股ROE爲14.16%，同比上升9.32%。

“三道紅線”全踩  降負債壓力大

2020年南山控股實現銷售金額97.9億元，同比增長23%，拿地金額62.6億元，同比增長10.9%；拿地金額佔銷售金額比重爲64%，較2019年下降7個百分點。

根據克而瑞數據，南山控股2021年上半年新增土地價值117.1億元，全口徑銷售金額63.5億元，拿地金額佔銷售金額比重爲184.41%，遠超2020年全年的水平。

2020年末，南山控股在“三道紅線”指標下處於紅檔，淨負債率爲154%，同比上升49%，現金短債比爲0.98，扣除預收款後的資產負債率爲74%。

2020年，南山控股的淨利潤中41.74%來自發行類Reits產品，拿地多，銷售少。拿地金額佔銷售金額比重不得超過40%的新政策一旦落實，南山控股高槓杆拿地衝規模的路子將被封死。