原標題：房企扎堆下沉的浙江三四線城市遭遇調控重錘

金華下轄東陽市今年拍地溢價率曾超300%，義烏、永康縣城核心區最高房價破4萬。

縣城核心區房價破4萬，土拍溢價率最高竟超過300%！浙江一座經濟處於省內中游水平的城市因樓市過火被住建部“盯上了”。

在被住建部約談4天后，浙江金華市火速出臺樓市調控新政，宣佈實行住宅限售、公證搖號銷售以及加強二手住宅價格監管等舉措。

去年下半年起，金華樓市不斷升溫。根據國家統計局數據，去年至今金華市新房價格已連續8個月上漲，二手房則連續上漲了13個月。

7月29日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責同志，要求堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

次日，金華市市長邢志宏立即主持召開市政府常務會議，會上他表態要堅決貫徹“房住不炒”重要指示。

三天後，金華樓市調控的靴子落地，將實行“拿證後限售3年、二手房限價試點”等最嚴舉措，不過金華下轄的縣級市義烏、永康、東陽等今年樓市火熱，尚未被納入最嚴調控。

浙江一名地產從業人士告訴第一財經，從6月底開始，金華樓市已經有轉冷跡象，有部分樓盤在準備中介分銷，估計接下來在政府強管控下，難演上半年的火爆行情。

土拍是房價抬升導火索

克而瑞研究中心副總經理楊科偉認爲，2021年浙西城市紛紛加碼調控地市，但土拍熱度不減反增，其中金華尤爲突出，“究其原因，土拍火熱爲直接導火線”。

近年來，龍頭房企在浙江三四線城市下沉佈局趨勢明顯，今年保利、碧桂園、萬科、保利、金地、中海等外來頭部企業都參與了火爆的金華土拍，加碼佈局；浙系房企綠城、華鴻嘉信、榮安也頻現土拍現場。

今年1月，金華市區第一宗地塊出讓就拍了272輪，最終保利以76.1%的溢價率打響了金華新年土拍第一槍。

4月，金華浦江月泉書院東側一宗低密宅地出讓，競爭過程異常激烈，經過445輪，5個多小時競拍，最終由厚朴置業競得，溢價率達79.8%，樓面價創下當地新紀錄，達到16600元/平方米。

在土拍風向標指引下，金華市區房價明顯攀升。今年1月，金華二手房價環比漲幅達到1.3%，位居70城第四位；到了6月，在70城總體增幅放緩情況下，金華漲幅再度回升到1.0%，列第二位。

今年3月，金華也曾發出通知稱將加大住宅用地供應量，已達到穩樓市的目的，但顯然短期作用不大。

此次樓市新政，是金華史上最嚴調控，其主要政策可以概括爲“住宅拿證3年後方可交易、開啓二手房限價時代”。

除金華外，目前已有深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、上海和東莞都開始實行二手房限價政策。

調控仍有“漏網之魚”

浙江縣域經濟發達，金華下轄的義烏、東陽（橫店所在地）、永康可能都比金華更出名，它們上半年的土拍以及房價上漲情況也都不亞於金華。

今年以來，縣級市義烏、永康市場上都首度出現了價格超過4萬元/平方米的二手房。

“義烏核心區域的房價已經達到4萬-5萬/平方米，超過省內很多城市，甚至能與省會杭州相‘媲美’。永康的經濟能級比不上義烏，但房價也上漲較猛，核心區基本達到4萬元/平方米。”熟悉當地的市場人士對第一財經表示。

有統計數據顯示，目前義烏房價均價達到28666元/平方米，在全國38個GDP超千億縣中，義烏房價高居榜首。同時也超過金華市區19680 元/平方米的均價。 

今年3月，義烏、永康都曾出臺調控政策，義烏要求拿房產證2年後才能轉讓，此外還在金融領域監管、預售條件提高等方面規範房地產市場。永康則稱會加大住宅用地供應量，科學設置土地出讓起始價、保留價。

但另一方面，義烏、永康和東陽的土拍熱度居高不下。

今年3月份，金華永康一宗江南山水新城地塊競價625輪，最終浙江小商品城集團以樓面價17804元/平方米拿地，溢價率123.67%。

同月，經過200輪競價，碧桂園以8.39億元競得永康麗州北路街區老活塞廠宿舍地塊，樓面價14673元/平方米，溢價率223.94%。

4月，東陽兩宗涉宅用地集中出讓，經過116輪競價，浙江萬固以總價6.01億元競得東陽市南馬鎮花園湖景城以西地塊，樓面價5059元/平方米，溢價率高達329.29%。

調控後的義烏土地成本也不低。4月30日，上海房企上坤以最高限價8.8億元在義烏拿地，溢價率44.3%，成交樓面價約8689.6元/平方米，除此之外，還需無償配建6000平方米配套用房。

8月2日，義烏一宗地吸引了武漢地產、綠城、首開、華髮、碧桂園、國深商城、大悅城、美的等多家房企參拍，競價86輪後，武漢地產以樓面封頂價25320元/平方米拿下地塊，溢價率30%，成交總價達到32.2億。地塊要求全裝修、配建幼兒園，實際樓面價近3萬元/平方米。

然而，此次金華出臺了更嚴的調控政策，並沒有把義烏、永康和東陽納入其中，調控政策寫明只含“婺城區、金義新區、金華經濟技術開發區全域”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，義烏、永康等縣級市此前樓市確實很火，義烏經濟體量較大，不排除接下來會跟進金華市區的調控政策。