原標題：杭州二次集中供地大幅提升保證金，避免房企“激情參拍”，供地規模較首輪明顯“縮水”

7月30日，杭州第二批31宗涉宅地塊集中掛牌。值得注意的是，此次土拍杭州宣佈調整土拍競價規則，除大幅提升保證金門檻、取消“競自持房屋”改爲“競無償移交政策性租賃住房”外，還開展“競品質”試點，要求試點地塊實行先覈驗後銷售模式，即現房銷售。業內人士指出，針對首輪集中供地出現的問題，杭州第二次供地打了不少“政策補丁”，大幅提升保證金門檻，令房企拍地更爲理性，未來杭州市場有望降溫。

“競自持”變“競保障房”

7月30日，杭州市規劃和自然資源局網站公佈了2021年第二批集中出讓地塊公告。此次杭州推出31幅涉宅地塊，總出讓面積191.55萬平方米，總出讓建築面積466.02萬平方米，總起拍價爲633.78億元，預計將在9月7日-8日陸續出讓。相比第一批集中供地，第二批供地在供地宗數、出讓建築面積、起始價等各方面都出現“縮水”，其中僅出讓宗數就較首輪供地減少了46%。

此次集中出讓，31幅地塊中，主城區供地9宗，其他22宗地塊全部位於“九星”範圍內，面積2279畝，約佔第二批集中出讓總面積的80%。所謂“九星”即杭州九個郊區新城，包括濱江、蕭山、錢塘新區、餘杭等。

31幅被擺上貨架的地塊中不乏重磅地塊。例如，杭騰未來社區地塊是雲城出讓的首宗宅地，也是首個未來社區。該地塊出讓面積18.68萬平方米，容積率3.3，總建築面積62.02萬平方米，總起價93.06億元，起始樓面價15006元/平方米。

值得注意的是，此次集中供地，杭州市規劃和自然資源局對競價規則進行了調整，在資金、品質等方面對房企提出新一輪的挑戰。

例如，在首批集中供地中，房企繳納起拍價10%、以5000萬元爲上限的預約保證金即可獲得參拍資格。而第二批集中供地取消了“預申請”流程，房企的參拍保證金被直接定爲總起價的20%，餘杭區杭騰未來社區地塊保證金更是高達30%；同時，達最高限價後由“競自持”轉爲“競保障房”。即地塊到達封頂價後，由原來開發商競自持面積調整爲競無償移交政策性租賃住房，而這些無償移交的政策性租賃住房由住房保障部門負責接收，並做好租賃管理。

最引人注目的是，此次杭州十區各推出一宗地塊試水 “競品質”。基本流程是“審資格、競品質、競地價”，競品質階段得分最高的建設品質標準作爲競地價階段的報價依據和後續的建設標準。尤爲值得一提的是，競品質地塊需要現房銷售，通過竣工備案等驗收手續並通過政府組織的履約監管覈驗後方可銷售。同時，“競品質”試點地塊的溢價率上限爲10%，其他地塊的封頂溢價從30%降至20%。

此外，杭州二次集中供地還細化了商服用地要求，堵上了房企打擦邊球建“商墅”的漏洞。公告顯示，本次集中出讓對住宅用地中規劃允許配建不超過10%的公建部分，提出集中建設公益性配套公建、沿街佈置配套商業等要求。

資金門檻提高杜絕房企“激情參拍”

受訪人士普遍認爲，杭州二次集中供地，在首輪集中供地的基礎上給集中供地政策打了不少“補丁”。相比第一次集中土拍的空前熱度，二次集中供地的土拍新規將給杭州市場帶來一定的“降溫”效果。

毫無疑問，二次集中出讓的不少新規頗爲利好廣大購房剛需人羣。比如，現房銷售能夠避免收房維權事件發生，而取消“競自持房屋”改爲“競無償移交政策性租賃住房”，也意味着杭州政府將持有更多租賃性房屋、利好租房羣體。

“杭州的幾宗地塊開啓現房銷售競爭品質，是北京第一輪土拍政策的升級版，雖然只是嘗試，但也抑制了開發商繼續盲目搶地的現象。”中原地產首席分析師張大偉向《華夏時報》記者分析指出，杭州政策裏也逐漸改變企業持有變成政府公租房，有利於吸引人才，轉變成爲人才公租房。

從房企角度來看，浙報傳媒研究院院長丁建剛認爲，此次土地規則由原來的“競自持房屋”調整爲“競無償移交政策性租賃住房”，房企不用考慮“利潤難測”的自持部分，成本測算更加明晰，合理確定自身出價能力，也避免盲目追高地價。

當然，杭州新的土拍規則也對房企產生了更多、更高的要求。在丁建剛看來，取消勾地政策提高了房企拿地門檻。

丁建剛向《華夏時報》記者分析稱，杭州此前實行勾地政策，房企只需繳納5000萬元勾地金進行勾地，在地塊掛牌後這筆勾地金即可轉爲保證金。即便是競得地塊後悔退地，最大的損失就是沒收5000萬元。而杭州第二批集中供地直接採用保證金模式報名，競買單位需足額繳納20%競買保證金後方可參與競買。比如，杭騰未來社區地塊保證金比例爲30%，參拍保證金就高達近28億元。“這毫無疑問大幅提高了地塊報名門檻，增加了房企的資金壓力，避免’廣撒網式’參拍，從而降低每塊地競拍時的激烈程度。”丁建剛表示。

億翰智庫方面也指出，就本次集中供地而言，“預申請”流程的取消的確會在一定程度上對於房企的資金提出新的要求，旨在督促房企迴歸理性拿地。同時，“競品質”政策也旨在保障杭州住宅品質的基礎上有效降熱度。在10個“競品質”試點地塊，通過5000萬保證金+20%起始價的競買保證金提高參拍資金門檻限制，同時採取“開發資質+競方案”的形式入選5-6家房企，最後由入圍房企進行出價，有效控制了參與房企數量，規避房企“激情參拍”。

不過，也有部分業內人士直言，土拍新規提高了資金門檻，對於那些資金實力欠佳的中小房企而言並不友好。“接下來杭州市場基本上就是大房企的’競技場’了，小開發商在杭州市場的機會幾乎沒了。”一名TOP30房企人士認爲，包括現房銷售地塊，未來也大概率只能是那些資金儲備較多的頭部開發商，或者資金成本較低的央企、國企纔能有實力獲得了。

億翰智庫方面向《華夏時報》記者指出，控熱度政策下，綠城、大家等本土龍頭房企，保利、招商、萬科等國央企，在杭州高銷售額新增貨值不足的房企或許會加快入局。

作爲長三角重點城市，杭州也成爲其他一些城市的風向標。《華夏時報》記者注意到，7月30日的中央政治局會議定調了房地產調控。而在中央政治局會議前一天，寧波發佈了新的土地出讓政策，試行預申請制度，即學習杭州“勾地”制度。宣佈不管是遞交了意向預申請還是遞交了用地預申請，開發商如果在土地競拍時沒有報名參拍，或者報名參拍後沒出價、導致地塊流拍，其將在兩年內不能在寧波買地。其中，遞交了用地預申請的，預申請保證金還要被罰沒。