原标题：晚清巨贾徐润的房地产生涯

19世纪上半叶，英国发动侵华战争逼迫中国签订《南京条约》、迫使上海开埠后，上海逐渐成为全国对外贸易的中心和最重要的工业制造中心。

随着《租地章程》的订立和修正，洋人以永租形式控制了租界土地，而道契制度为外国人经营房地产创造了条件，也为近代房地产业在上海兴起并形成中国最早的专业房地产市场铺平了道路。

在激烈竞争的上海房地产市场中，徐润被称为“上海第一位中国本土的房地产巨头”。他自己开宝源祥房产公司，还与华商、外商合办业广房产公司、先农房产公司、地丰公司、广益房产公司等，把房地产生意做到了天津、塘沽、广州、锦州、滦州、北戴河、镇江等全国各地，并把招商局的码头栈房，由最初的两处扩展到全国各地及当时的长崎、横滨、神户、星加坡（现译为新加坡）、槟榔屿、安南、吕宋共21处。

到了晚年，在《徐愚斋自叙年谱》中，他详细记录了自己的房地产经营从1863年起步到1883年极盛和破产、之后慢慢恢复东山再起的历程，为后人了解他本人的房地产生涯，以及窥探19世纪中期到20世纪初中国房地产业的发展轨迹、行业运行环境和经营方式等，提供了珍贵的史料。

徐润（1838—1911）字润立，号雨之，别号愚斋，广东省香山县澳门内乡北岭村人。他生于买办世家，伯父徐钰亭是上海宝顺洋行买办，堂族叔徐关大是上海礼记洋行买办，季父徐荣村在上海经营荣记丝号。1852年，徐润被送到苏州书院读书，后返回上海在宝顺洋行学做生意。在这个大洋行里，徐润留心学习，得到洋人器重，到1861年已成为“总行中华人头目”。后来洋行生意转淡，徐润于1868年离开宝顺洋行，结束了长达十余年的洋行经历。

在当买办的同时，徐润从1859年起合股开设绍祥字号、敦茂钱庄，办润立生茶号，在河口、宁州各处合股开福德泉、永茂、合祥记，和汪干记合办茶务，设立宝源丝茶土号和立顺兴、川汉各货号，与友人合开协记钱庄，搭本元昌绸庄、成号布庄等。离开洋行后，徐润自立宝源祥茶栈，被称为“近代中国的茶王”“茶出口之王”。

受李鸿章委托，徐润从1873年起会办上海轮船招商总局，兼理开平矿务局、漕粮。1875年，徐润和唐廷枢等人筹办了中国人最早创办的保险公司——仁和水险公司和济和水火险公司。1882年，徐润集股创办中国人自办的第一家近代石印图书出版机构——同文书局，1885年又合办广百宋斋印书局。

离开招商局后，他的经营活动侧重于工矿企业，办理热河、基隆等处铜、铁、银、金、煤矿，在烟台缫丝局、贵池煤铁矿、鹤峰铜矿、奉天金州煤矿等附有股份，投资《循环日报》、上海虹口伦章造纸公司、粤东自来水公司、华兴和华安保险公司、电车公司、玻璃公司等。1902年，徐润与吴氏在上海合创景纶纺织厂。

生意之外，徐润热心公益，在家乡修族谱、修庙、建公所、救济贫穷、办义学和西学堂等，任丝业公所、洋药局、仁济医院、辅元堂、清节堂、元济堂、格致书院的董事，1871年起受曾国藩委托办理挑选幼童出洋肄业事务，1878年办义赈公所，先后办理唐山饥荒、宁河水灾赈务，1904年任上海商务总会第一任协理、上海万国红十字会支会首届华董。

由上可知，自15岁去书入贾起，徐润当过洋行买办、洋务委员和实业资本家，开设过钱庄以及茶、丝、棉布、烟叶、绸缎等各种货号，办过招商局、保险公司、书局，主持航务、矿务、赈务，经历丰富而波折。而在各项事业中，房地产业是他最钟情、从事时间最长的产业，贯穿于其事业和人生的始终，房地产业的成败也成了他一生事业的晴雨表。

对于上海的巨变和房地产业发展的机会，躬逢其盛的徐润写道，“横览十里洋场，以寂寞荒冢之地，竟成繁华富庶之乡，其经济之宏，力量之大，岂不伟欤”，“上海自泰西互市，百业振兴，万商咸集，富庶甲于东南，地价日益翔贵，以今视昔，利逾百倍”。而他早在洋行当买办时便表现出“于地产上颇有大志”。

1863年宝顺洋行行主韦伯职满回国，临别对徐润说，“上海市面此后必大，汝于地产上颇有大志，再贡数语：如扬子江路至十六铺地场最妙，此外则南京、河南、福州、四川等路可以接通，新老北门直北至美租界各段路基，尔尽可有一文置一文”。接替韦伯的宝顺洋行新行主希厘甸，也对徐润表达了类似的意思。

《年谱》里有关徐润房地产经营的记录，始于1863年。当时，徐润与伯父徐钰亭一起拥有盆汤衖永记屋、余庆里宝源房产和西城门内九亩地小房子一段。春间，徐钰亭卖出永记屋，得价近两万。夏间徐钰亭又要卖宝源房产，徐润劝他“不卖留存，收租过日”。该房产“卒未沽去”，使徐家后人得益不少。可以看出，此时徐家已有房产出租，而徐润置产收租的观念已经形成。

在新、老洋行主的建议下，已有置产经验且“于地产上颇有大志”的徐润开始扩大房地产经营规模，在上海等地购置土地、建造房屋。1867年，“有业董张宝楚先生来商，将余茶土栈房契约值六七万借给转动”，由此可推测徐润离开洋行前便已购入不少地产作为商号的营业场所。这可能是徐润最初涉足房地产业的主要形式。

1872年，徐润与叶顾之、潘爵臣合买二摆渡地方吴宅1所，计地基10亩，价银31000两。到1881年，徐润手中的房地产膨胀到了“地二千九百六十余亩，造屋二千零六十四间”，1882年又迅速增长到了“地三千四百六十余亩，造屋三千零六十四间”。1883年，徐润又在汉口购买善昌升茶栈，连码头计价银45000两。

据徐润后来对1883年地产失意的记载，1883年他“所购之地，未建筑者达二千九百余亩，已建筑者计三百二十余亩。共造洋房五十一所，又二百二十二间，住宅二所，当房三所，楼平房街房一千八百九十余间，每年可收租金十二万二千九百八十余两”。

此时，徐润的房地产生意达到了一个顶峰，共拥有地3000余亩、中外市房5888间，“地亩房产名下共合成本二百二十三万六千九百四十两”，占其所有资产的57.9%。这一时期徐润醉心于房地产扩张的状况，可从马良奉命调查轮船招商局后在《改革招商局建议》中批评“徐道终年买地”以及李鸿章致沈葆桢信中提到的“招商局用费浮滥，由徐雨之精神不能贯注”中看出。

同时，徐润还替招商局购置和打理码头、栈房等不动产。在1897年《上合肥相国遵谕陈明前办商局各事节略》中，徐润总结了自己对招商局的八项“似不能谓为无功者”，包括“三曰码头栈房”和“六曰造法国租界金利源码头及三层楼栈房”，指的是经过他的逐年营造，招商局的码头栈房由最初只有两处扩展到全国各地及日本、东南亚共21处，并建成了法租界金利源码头及三层楼栈房，获取了大量租息。

对于自己的地亩房产生意，徐润“初意招股合办，每股本银十两，集四百万两之大公司，先收股本二百万两，以成公益之举”。这里说的“四百万两之大公司”即宝源祥房产公司。为了筹措资金，徐润派和记洋人顾林回英国办借款，“讵料顾林回国后，初闻患脑病，继闻成癫痫，竟至去同黄鹤”。

顾林一去不返，为成立的“四百万两之大公司”，徐润多方举债——“计公司钱庄二十二家，共银一百零五万二千五百两，又股票抵款四十一万九千九百二十两，又洋行房产找头抵款七十二万一百十八两，又各存户三十二万九千七百零九两，共计该款二百五十二万二千二百四十七两”，筹到了空缺的银两，办起了宝源祥房产公司。因此，徐润名下共值二百二十余万两的3000余亩土地和5888间中外市房，以及这些房地产所属的宝源祥房产公司，是在他自有房地产的基础上，通过大量举债撑起来的。而宝源祥房产公司没有实现“招股合办”的初意，徐润是公司唯一的老板，也是公司债务的唯一债主。

1883年，由于华北连年灾荒、中法战争和上海金融业不稳定因素积累等原因，加上秋冬之交外国银行突然收回对上海钱庄的全部短期信贷，上海爆发金融风潮，与宝源祥房产公司往来的22家钱庄纷纷向徐润催讨债款，各存户也要提款。然而，徐润名下资产多为房地产和股票，便出现“运转不灵，各账倾轧”的情况。

经商讨，徐润把名下的房地产、股票等三百多万两财产作价卖出，用来偿还对钱庄、存户的二百多万两现金负债。而这时候上海房市惨淡，房屋、地亩价格杀跌，徐润“不能不以贱价脱手”、“将昔置地产及股票弃去”，“以三百数十万成本之产业，只摊作二百余万之款清偿完结，受亏至八九十万两”。

祸不单行，这时徐润被发现挪动招商局款十六万二千余两用于宝源祥房产公司。经调查核实，李鸿章奏请将徐润革职，并严追欠款。徐润只好以股票、房产抵交欠招商局的款项。

至此，徐润从零开始、一手开创的房地产事业由顶峰跌至谷底。对此，赵叔雍在1944年上海《古今半月刊》上的《人往风微录》专栏里评论说，徐润“以维时沪市，百业阗兴，远谋洞瞩，地产值必日昂，因即经营地产，纠设公司，并以所已购者三千亩推之公有，乃以众意不坚，功败垂成”。

革职、破产之后，徐润陷入了困顿，靠亲友帮助和一些尚未卖出的零星地产维持。其困顿的情，形可以由某次他的母舅问他“你到底有饭吃否”看出。在“旁观咸以为不了之局”前，徐润“主一定字，立意终不负人”，自书“放宽肚皮袋气，咬紧牙根吃亏”联句以自警，将精力投放在工矿业上，努力还债，并时刻关注房地产市场的走势，谋划着东山再起。

1888年，徐润与沪上西商设业广房产公司。1889年，徐润与唐景星等人将开平矿局分设到广州，购得城南沿河坦地，合建商场，兼作栈房码头，组建了广州城南地基公司。公司共计股本三万两，开平局认股一万两，其余由徐润、李玉衡、唐景星、郑观应各认股五千两。

1890年，徐润发现“天津地产业大可发达，拟为筹办，但非有真实巨本未易举行”。抱着“求人不如求己”的原则，他“将自己衣服佩戴、古董玩器、字画书籍变卖，约得价一万五六千金，又拟将先母杨太夫人遗饰及亡室吴夫人所遗金珠各物约略计之，亦值六七万”，筹到了八万余两。根据多年的经营经验，他采取先稳住上海、后进天津的策略，翻造了上海的一些房屋，结果“一经改造，收租七千余两，递年更增，得益不少”。之后，他才进军天津，“置地产，造房屋”，在塘沽、法界先农坛、滦州等处置买不少，“统共一千八九百亩”。

他还涉足农业地产的经营。1881年，徐润与唐廷枢、郑观应等人及开平矿务局集资13万两（唐、徐认股65000两），在今塘沽火车站一带，以“普惠堂”名义购买荒地4000顷，成立了近代中国第一家股份制农场——天津沽塘耕植畜牧公司。1891年，徐润出塞察勘建平金矿，途经锦州大凌河牧场，发现该牧场“旷渺无垠，土衇膏沃，水陆相通，且地上积有历年牛马鸟粪数尺，就地种植，可省肥料，获繁孳而得大利，盖操左券必矣”，便附股五千两，合办锦州大凌河天一垦务公司。

到了1898年，徐润的房地产生意又达到了一个顶峰。这一年，他赎回了金融风潮后抵给招商局的永业里和源芳衖地块。同年，郑观应《赠徐雨之观察》一诗写道，“治产居时习计然，地连阡陌屋添廛。……羡君晚境尤亨豫，感慨炎凉倦著鞭”，说明徐润的房地产事业一定程度上得到了恢复。1901年，徐润分析天津一带“百废具举”，而“当务之急，莫急兴商”，便和西商开设先农房产公司、广益房产公司。1904年，他又在上海与人合设地丰公司。

1911年3月9日，徐润病逝于上海静安寺路寓所，他起起落落的房地产生涯也画上了句号。

从二十出头就表现出“于地产上颇有大志”起，徐润从事房地产生意的时间长达近半个世纪，房地产业是他终生从事的行业。从空间范围看，其房地产生意布局于上海、天津、塘沽、广州、锦州、滦州、北戴河、镇江等地。从物业类型看，涵盖商业地产、住宅、农业不动产等多种。他最主要的经营形式是“买地造屋收租”，其他方式还有抵押、购地收涨等。在组织形式上，早期他主要以自然人的形式支撑，后筹设宝源祥房产公司，希望能够“招股合办”“推之公有”“成公益之举”，却未能成功。1883年之后，他更多地是以合办公司的形态经营房地产。

综观徐润的房地产生涯，笔者印象比较深的有四个方面：

第一个是学习。

近代中国的房地产业因外人入侵而起，也因外人的率先经营而兴盛，徐润在洋行时耳濡目染，慢慢学会了房地产经营的门路，逐渐壮大之后便与洋争利，同时实现了商业营利的目的。

第二个是坚持。

徐润终生从事房地产经营，在1883年因金融风潮导致房地产生意一败涂地后，仍关注各地房地产市场的走势，想方设法筹措资金，一步一步努力，最终东山再起。

第三个是竞争。

除了商业营利目的外，徐润的房地产经营还有与洋人竞争的因素。在上李鸿章书中，他解释说，“职道前因上海租界房屋基地尽为洋商产业，颇思由华商择要买回，故纠合公司陆续收买多处”。考虑到徐润一生“凡所规划，皆为中国所未见，而事事足与欧美竞争”的行事风格，和所为“皆所以振实业而挽回利权者也”“分洋商独擅之利，而收回中国自有之利也”，这种解释当有可信之处。

第四个是风险。

宏观环境的变动对房地产生意的影响很大。1883年金融风潮给徐润的房地产事业造成了致命打击，而后来主持招商局的盛宣怀的“强硬手段”、八国联军侵华后强占天津租界范围的房地产等，也造成了较大的冲击。