出品：大眼楼管

作者：汤朝露

近日有消息称，监管部门将出台新的房地产政策，要求房企买地金额不得超过年度销售额40%。

克而瑞数据显示，卓越集团2021年上半年新增土地价值640.6亿元，销售全口径金额为683.2亿元，新增土地价值占销售金额的93.76%，是克而瑞拿地榜前十的房企中，拿地-销售比最高的房企。

两次IPO铩羽  仍未放弃上市

卓越集团历史上有过两次冲刺IPO，均未成功。2007年的IPO申请在第二年的金融危机下铩羽，2009年再次在港递表，却因为股价偏低而主动叫停。

董事长李华接受采访时表示，尽管因市盈率较低而主动放弃上市，卓越集团仍处在一个随时准备上市的状态。

而上半年卓越集团的激进拿地，似乎也与卓越集团拟在2022年重启上市计划的传言相符合。

北上逆市拿地  陷“退地”传言

今年5月10日至11日，北京地区2021年首批集中供地出让30宗地块，其中卓越集团报名11宗地块，自己单独拿下1块，又与首开、中交组成联合体拿下3块。豪取4宗地块，卓越成为最大黑马，成交总额共计187.27亿。

但高价拍下的北京地块实际利润空间非常小。约1万元的差价空间还要包括建安成本等各项费用，基本上很难盈利。

北京项目的利润过低，甚至可能赔本，以至于拍地结束后，很快就有传言称“卓越除金盏地块外，其余几宗联合拿地都有可能退出。”

然而，严苛的竞价政策下，参加北京首轮竞拍，获取地块的大部分房企基本上都难以盈利。如果卓越集团预计2022年重启上市计划，此时激进拿地扩充规模也不难理解。

千亿目标未达成  又添TOP20新目标

2018年1月1日，卓越集团董事局主席李华在其新年致辞中表示，“以‘卓越效率’为牵引，高土储、高周转、强融资，三年千亿目标已触手可及。”

根据克而瑞数据，2017年时，卓越集团销售额仅约367.1亿元，2018年达到了553亿元，2019年达到了949亿元。2020年是卓越集团千亿目标达成之年，然而这一年的销售额为994亿元，离目标仅6亿元距离。

2018年至2019年销售增速分别为50.60%、71.70%，销售额增长明显，到2020年增速仅为4.70%，增长速度大幅下滑。

三年千亿的目标没有达成，董事长李华又转而制订了TOP20的新目标。据了解，2020年11月，卓越集团的内部会议上，李华表示，两三年内希望卓越能做到行业TOP 20。

而截至2020年底，在克而瑞百强房企销售榜单中，排在第20位的房企为中梁控股，全年销售额1688亿元，相比卓越集团当年销售额高出700亿元。

子公司现金流压力大  卓越集团财务状况成谜

深圳卓越商业管理有限公司是卓越集团旗下的债券融资平台，2020年债券年报显示，期末公司总负债1177.8亿元，资产负债率67.75%。一年内净增负债86.3亿，同比上升7.91%；其中一年内到期的非流动负债为117.59亿元，同比增长73.6%。

卓越集团未公示2020年的财务状况，其现金流能否稳定支撑还是一个谜团。

卓越集团上半年激进拿地，宁愿牺牲利润也要飞速扩张，一部分是为了开拓北方市场，在北京立脚；另一部分或许是为了上市做准备，扩大规模也是为了上市时获得一个好的估值。