在房地产行业,几乎同时创立房企的易小迪和潘石屹,走出了两种截然不同的路子。

潘石屹靠写字楼为主商业地产一条路走到底,已准备清空资产离开牌桌,易小迪的阳光100仍身处转型阵痛之中。

在“万通六君子”中,潘易两人私交甚笃,但易小迪做生意远不及潘石屹精明,谨慎、保守和佛系,是易小迪身上的标签。这使得他错过了不少机遇,也是造成目前企业陷入困境的原因之一。

债券违约

楼市寒冬来临,任何一家房企都逃脱不了,能不能活下去,就看各家的本事。在这一点上,易小迪的阳光100中国(02608.HK)感受更加真切。公司在2019年已陷入资金危机,即便多次变卖资产,也未能逃出生天。

屋漏偏逢连夜雨,8月11日晚间公告披露,公司未能在到期日支付2021年债券的本金及溢价,因此已发生违约事件。该事件将触发公司发行的于2022年到期金额为2.196亿美元优先票据的交叉违约条款。其债券已在12日上午暂停买卖。

上述违约事件还将触发若干其他债务工具的交叉违约条款,包括公司在新加坡证交所上市的于2021年到期1.7亿美元优先票据、2023年到期1.20亿美元优先票据。

其实在8月9日公告中,公司已预告这次债务违约状况。资金紧张的讯号一个接着一个,今年3月,公司将7.5亿港元可转债折价回购,被评级机构视作违约。

评级机构认为债券持有人收益低于承诺,相当于违约。标普就此将公司信用评级从CCC-下调至SD,其后又因为完成回购调回CCC-,展望为负面。CCC评级已经意味着较大信用风险,这给公开融资市场传递了一个不好的信号。

7月30日,公司决定撤销派发2020年中期股息2.33亿元,改作公司营运之用,这已是自去年12月10日以来,公司对派付2020年中期股息第4次延期,其面临的资金压力可窥一斑。

2020年,公司归母净利润实现4.38亿元,当年融资成本高达7.68亿元,辛辛苦苦干了一年,赚的钱还没有支付的利息多。

截至去年底,公司现金及现金等价物30.72亿元,难以覆盖短期借款127.17亿元,当期资产负债率升至80.04%。

多次踏空

易小迪在1999年创立阳光100中国,在当时方兴未艾的中国房地产市场里,一度跃升至头部房企序列,2004年到2008年,公司连续5年位居百强房企前十。

2003年,是公司的高光时刻,其销售额超过40亿元,当时万科销售额63亿元,二者相差不远。

但17年后,两家企业已是云泥之别。2020年,万科销售额突破7000亿元,阳光100中国仍在百亿徘徊,消失在房企前200强序列中。

不禁要问,曾经的房地产行业种子选手,阳光100中国究竟错在哪儿?

过去20年里,土地招拍挂、城镇化以及棚改政策等,共同铸就楼市黄金十年。易小迪似乎不那么敏感,公司没能把握住这些机遇。

2003年招拍挂制度施行,公司未能加入到抢地热潮中;2009年,一线城市房价大涨,公司反将发展重心转移到三四线城市。就这样,易小迪连续两次和机会擦肩而过。

2014年,公司在联交所上市后,手握大笔资金,公司甩下住宅业务,转型街区综合体的商业地产业务,并在2015年接盘李亚鹏的雪山艺术小镇。阳光100在该项目上连续投资将近4亿元,2015年至2020年回款合计2.157亿元。

李亚鹏在雪山小镇踩雷没让易小迪长记性,公司继续加码文旅小镇业务。公司在2019年接盘大地幸福创始人李丁操刀的热河山谷,除了去化周期长,还得花重金营销,易小迪又跳进了一个无底洞。2020年,热河山谷合约销售面积312平方米、销售金额510万元。

与鬼精鬼精的老同事潘石屹相比,易小迪不仅不太“聪明”,在企业战略上反反复复也是公司失速的另一个原因。

公司上市之后就决定减少住宅业务开发,转型街区商业综合体、喜马拉雅公寓及特色小镇。2017年,易小迪提出逐渐提高住宅比例,用于优化回款。大家以为他回头了,但在2019年中期会议上,易小迪再次决定坚决离开住宅主流房地产市场,专注到原有的商业综合体,公寓及文旅小镇的架构上来。

一落千丈

错过一次次市场机会,以及在战略上犹豫不决,阳光100中国已从昔日行业前十彻底沦为一家中小型房企,销售规模常年徘徊在18线房企的水平。

2018年至2020年,公司分别实现销售金额175亿元、150亿元和105.3亿元,一年不如一年。今年前7个月,公司实现销售金额23.05亿元,同比下降39.56%;对应合同销售面积21.06万平方米,同比下降34.27%。

去年,公司遭遇有史以来最大困境,不仅迎来业绩剧降,而且“三条红线”全部踩中,成为一家红档企业,意味着不得新增有息负债,未来还将承受较大财务压力。

从2019年开始,公司就着手出售相关资产缓解资金压力,2019年出售相关业务价值117亿元,确认税后收益19.24亿元。

几乎与易小迪同期创立房企的潘石屹,同样选择现金流庞大、周转更慢的以写字楼为主的商业地产,最后也只能靠出售资产来挽救公司业绩。

早已嗅到风向不对的潘石屹,决定清仓SOHO中国所有资产,目前出售方案仍在相关部门审查之中。

易小迪远没有这么果断,在从海南房地产泡沫中逃出的万通六君子中,仅有他还在这个行业里苦撑。

尽管易小迪多次承认自己的胆小和谨慎,甚至保守,间接造成公司发展现状,但当这艘大船行至巨浪与激流之中,他也只能硬着头皮走下去。

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