在房地產行業,幾乎同時創立房企的易小迪和潘石屹,走出了兩種截然不同的路子。

潘石屹靠寫字樓爲主商業地產一條路走到底,已準備清空資產離開牌桌,易小迪的陽光100仍身處轉型陣痛之中。

在“萬通六君子”中,潘易兩人私交甚篤,但易小迪做生意遠不及潘石屹精明,謹慎、保守和佛系,是易小迪身上的標籤。這使得他錯過了不少機遇,也是造成目前企業陷入困境的原因之一。

債券違約

樓市寒冬來臨,任何一家房企都逃脫不了,能不能活下去,就看各家的本事。在這一點上,易小迪的陽光100中國(02608.HK)感受更加真切。公司在2019年已陷入資金危機,即便多次變賣資產,也未能逃出生天。

屋漏偏逢連夜雨,8月11日晚間公告披露,公司未能在到期日支付2021年債券的本金及溢價,因此已發生違約事件。該事件將觸發公司發行的於2022年到期金額爲2.196億美元優先票據的交叉違約條款。其債券已在12日上午暫停買賣。

上述違約事件還將觸發若干其他債務工具的交叉違約條款,包括公司在新加坡證交所上市的於2021年到期1.7億美元優先票據、2023年到期1.20億美元優先票據。

其實在8月9日公告中,公司已預告這次債務違約狀況。資金緊張的訊號一個接着一個,今年3月,公司將7.5億港元可轉債折價回購,被評級機構視作違約。

評級機構認爲債券持有人收益低於承諾,相當於違約。標普就此將公司信用評級從CCC-下調至SD,其後又因爲完成回購調回CCC-,展望爲負面。CCC評級已經意味着較大信用風險,這給公開融資市場傳遞了一個不好的信號。

7月30日,公司決定撤銷派發2020年中期股息2.33億元,改作公司營運之用,這已是自去年12月10日以來,公司對派付2020年中期股息第4次延期,其面臨的資金壓力可窺一斑。

2020年,公司歸母淨利潤實現4.38億元,當年融資成本高達7.68億元,辛辛苦苦幹了一年,賺的錢還沒有支付的利息多。

截至去年底,公司現金及現金等價物30.72億元,難以覆蓋短期借款127.17億元,當期資產負債率升至80.04%。

多次踏空

易小迪在1999年創立陽光100中國,在當時方興未艾的中國房地產市場裏,一度躍升至頭部房企序列,2004年到2008年,公司連續5年位居百強房企前十。

2003年,是公司的高光時刻,其銷售額超過40億元,當時萬科銷售額63億元,二者相差不遠。

但17年後,兩家企業已是雲泥之別。2020年,萬科銷售額突破7000億元,陽光100中國仍在百億徘徊,消失在房企前200強序列中。

不禁要問,曾經的房地產行業種子選手,陽光100中國究竟錯在哪兒?

過去20年裏,土地招拍掛、城鎮化以及棚改政策等,共同鑄就樓市黃金十年。易小迪似乎不那麼敏感,公司沒能把握住這些機遇。

2003年招拍掛制度施行,公司未能加入到搶地熱潮中;2009年,一線城市房價大漲,公司反將發展重心轉移到三四線城市。就這樣,易小迪連續兩次和機會擦肩而過。

2014年,公司在聯交所上市後,手握大筆資金,公司甩下住宅業務,轉型街區綜合體的商業地產業務,並在2015年接盤李亞鵬的雪山藝術小鎮。陽光100在該項目上連續投資將近4億元,2015年至2020年回款合計2.157億元。

李亞鵬在雪山小鎮踩雷沒讓易小迪長記性,公司繼續加碼文旅小鎮業務。公司在2019年接盤大地幸福創始人李丁操刀的熱河山谷,除了去化週期長,還得花重金營銷,易小迪又跳進了一個無底洞。2020年,熱河山谷合約銷售面積312平方米、銷售金額510萬元。

與鬼精鬼精的老同事潘石屹相比,易小迪不僅不太“聰明”,在企業戰略上反反覆覆也是公司失速的另一個原因。

公司上市之後就決定減少住宅業務開發,轉型街區商業綜合體、喜馬拉雅公寓及特色小鎮。2017年,易小迪提出逐漸提高住宅比例,用於優化回款。大家以爲他回頭了,但在2019年中期會議上,易小迪再次決定堅決離開住宅主流房地產市場,專注到原有的商業綜合體,公寓及文旅小鎮的架構上來。

一落千丈

錯過一次次市場機會,以及在戰略上猶豫不決,陽光100中國已從昔日行業前十徹底淪爲一家中小型房企,銷售規模常年徘徊在18線房企的水平。

2018年至2020年,公司分別實現銷售金額175億元、150億元和105.3億元,一年不如一年。今年前7個月,公司實現銷售金額23.05億元,同比下降39.56%;對應合同銷售面積21.06萬平方米,同比下降34.27%。

去年,公司遭遇有史以來最大困境,不僅迎來業績劇降,而且“三條紅線”全部踩中,成爲一家紅檔企業,意味着不得新增有息負債,未來還將承受較大財務壓力。

從2019年開始,公司就着手出售相關資產緩解資金壓力,2019年出售相關業務價值117億元,確認稅後收益19.24億元。

幾乎與易小迪同期創立房企的潘石屹,同樣選擇現金流龐大、週轉更慢的以寫字樓爲主的商業地產,最後也只能靠出售資產來挽救公司業績。

早已嗅到風向不對的潘石屹,決定清倉SOHO中國所有資產,目前出售方案仍在相關部門審查之中。

易小迪遠沒有這麼果斷,在從海南房地產泡沫中逃出的萬通六君子中,僅有他還在這個行業裏苦撐。

儘管易小迪多次承認自己的膽小和謹慎,甚至保守,間接造成公司發展現狀,但當這艘大船行至巨浪與激流之中,他也只能硬着頭皮走下去。

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