原標題：開出8%的中介佣金，67折低價賣房，這家深圳開發商爲迴流資金拼了

來源：時代週報

在寸土寸金的深圳，市場很難想到會有房源會以備案價67折的折扣對外銷售。

但這樣的事情如今正在真實地發生。7月底，位於筍崗清水河片區的中洲坊創意中心項目商辦產品以備案價格67折、公寓產品以備案價格85折出售的消息在深圳房產中介的朋友圈刷屏，項目主推33至66平方米公寓，總價最低僅需190萬元。

這是一個含括甲級寫字樓、裙樓商業及商務公寓多種業態在內的綜合體項目，其中大部分物業將由項目開發商中洲控股自持，僅2棟商務公寓及2棟商業辦公可對外銷售。

早在2020年12月，項目就獲批預售許可證，商務公寓備案732套，商業447套。其中，商務公寓戶型建面約33-66.7平方米，均價約6.8萬元/平方米；商業辦公從46平方米到1325平方米戶型都有，均價約7萬元平方米。

以此初略計算，折後中洲坊商務公寓單價僅需約5.8萬元/平方米、商業辦公產品單價甚至低至僅需約5萬元/平方米。

這幾乎成爲近年筍崗舊改啓動後，有公寓出售以來價格最低的一個項目。筍崗片區一名房產中介向時代財經表示，同片區內的公寓項目均價在每平方米6.5萬元至7萬元的區間之內，即使是在公寓市場無比慘淡的現在，羅湖區的公寓項目折扣最低也只到9折左右。

極低折扣之外，中洲控股還開展聯動，給出8%左右的極高佣金吸引全市中介推盤。8月11日，時代財經走訪中洲坊項目營銷中心，項目內前來參觀瞭解的房產中介熙熙攘攘、絡繹不絕。

項目銷售案場 時代財經/攝

67折出貨、高達8%的中介佣金，相比其他項目，中洲控股希望快速回款的決心明顯更甚。市場認爲這或是由於中洲控股需要馬上回籠資金。中洲控股方面向時代財經表示，行業強監管下，沒有哪家民營房業敢說自己資金寬裕，開源節流不過是行業是常態。

在嚴厲的樓市調控政策之下，深圳樓市整體遇冷，商務公寓也不例外。2020年7月31日，深圳公寓市場遭遇最嚴調控政策，全面停批商務公寓項目，並鼓勵已審批的商務公寓項目轉爲可售型人才房。

有業內人士告訴時代財經，從商務公寓停止審批後，公寓市場短暫熱鬧過一陣，後迅速進入觀望狀態。公寓商業用地的土地性質導致公寓擁有交易成本高、流動性弱等一系列缺點。嚴厲調控之後，投資者逐漸意識到，相比於住宅，公寓產品投資的容錯空間更小，風險要更大。

需求減少的同時，趕在最後的尾巴，深圳商務公寓市場的供應卻還在增加。深圳中原研究中心數據指出，2020年深圳公寓批售項目46個，批售商務公寓24910套，批售面積合計147萬平方米，套數同比上漲23.6%，面積同比上漲23.7%，達歷史新高。同期，深圳商務公寓僅成交11735套，成交量不到供應量的一半。

供過於求的市場大環境下，全市商務公寓項目去化艱難。打折促銷成爲開發商通用手段。特別是在羅湖區，多個公寓項目集中供應，開發商不得不以價換量。如羅湖地鐵口的大中華W公寓項目向認購客戶推出5個99折促銷、國貿地鐵口的兆鑫+項目接連推出數個低至89折的特價房源。

中洲坊也不例外。早在2020年12月，中洲坊項目就獲批預售許可證，備案商務公寓732套，商業447套，但這明顯並不是一個好時候。入市大半年時間以來，項目去化情況難言樂觀。在扛了大半年之後，最終開始“骨折”出售。

項目銷售人員透露，早前公司對於市場環境判斷並不樂觀，才決定最終以極低折扣吸引市場，快速去化回籠資金。7月底入市銷售後，公寓產品銷售結果超出預期，價格目前已經有所回調，折扣最低僅在88折。而辦公產品因去化艱難，依然保有67折折扣。

1993年，以汽車零配件生意起家的潮汕商人黃光苗創立房地產開發企業中洲集團，並於2014年通過控股深圳市國資委地產上市平臺深長城，更名中洲控股實現A股曲線上市。借殼上市之後，黃光苗幹得最漂亮一件事是拿地。

2017年，公司在短短一月內耗資超80億元橫掃全國5個城市，涉及香港、佛山、惠州、無錫及重慶，氣勢如虹，一時被業內譽爲“拿地大王”。

但在當時，中洲控股仍是一家銷售額剛剛突破100億元的區域性房企，激進的拿地風格讓中洲控股資金承壓，黃光苗不得不使用股權質押方式進行融資，以至於其控制的中洲置地常常處於滾動質押的情況，直至今日都沒能得到徹底改善。

7月22日，中洲控股發佈公告稱，公司控股股東中洲置地日前將將1000萬股進行補充質押，質押股數佔所持公司股份的2.86%，佔公司總股本的1.50%，質權人爲廣東華興銀行深圳分行。截至最新公告日，深圳市中洲置地有限公司累計質押1.52億股，佔其持有公司股份總數的43.39%，佔公司總股本的22.83%。

中洲控股方面對資金鍊緊張傳言回應稱，行業強監管下，房地產政策從供銷端到融資端的管制都沒有放鬆的跡象，所以房地產公司開源節流是常態。但公司資金鍊是安全的，並未出現任何問題。

2017年以後，黃光苗放棄激進，拿地大幅放緩。2018年至2020年，公司新增土地儲備日益減少，分別爲163.84萬平方米、38.56萬平方米和19.04萬平方米。截至2020年，公司土地儲備建築面積合計239.10萬平方米。

與此同時，存量項目的開發進度也十分遲緩，年報數據顯示，截至2020年底，中洲控股擬開發的15個項目中，有6個不能確定開工時間。

在深圳，中洲控股早年拿下的寶安二十六區的舊改項目則因與業主沒能達成一致遲遲沒動工；成都三岔湖項目自2017年從華南城手中收購而來後，土地款早已繳清卻遲遲未能動工。公司最大利好深圳北黃金臺項目因權益歸屬糾紛已閒置二十餘年。按照最新披露的信息，該項目預計今年九月才能開工。

沒能在上一輪發展週期裏崛起的中洲控股，如今正逐漸被邊緣化。在2016年突破百億銷售額後，公司銷售規模一直沒有重大突破。2017年至2020年，中洲控股的合約銷售金額分別爲144.91億元、131.72億元、155.21億元及139.91億元，規模不升反降。

而如今，公司對於經營目標更爲保守。據中洲控股披露的數據，公司計劃於2021年實現房地產銷售面積61萬平方米，銷售金額134億元，房地產開發投資60億元，新增土地儲備計容積率面積40萬平方米，新開工建築面積102萬平方米。