原標題：79億公司債獲受理：世茂股份借新還舊背後的小心思

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道 

8月23日，世茂股份（600823.HK）公告披露了8月20日2021 年中期業績線上發佈會情況。公司高管當天與投資者就公司經營狀況、財務指標、發展戰略等進行充分溝通交流。從財報上看，世茂股份發展穩健，2021年上半年，世茂股份實現營業收入119.01億元，同比增長30%：住宅方面，房地產銷售收入110.03億元，同比增長28.25%；商業方面，房地產租賃收入（租金+物管費）6.53億元，同比增長29%。

營收增長明顯、規模做大的同時，世茂股份利潤可期。世茂股份的綜合毛利潤45.9億元，同比大漲33%；綜合毛利率 38.6%，較去年同期提升 0.84 個百分點，淨利潤 21.80 億元，同比增長 26%，歸屬於上市公司股東淨利潤 11.43億元，同比增長 10%。與利潤增長相對應的是，在報告期末，世茂股份剔除預收賬款之後的資產負債率爲63.26%；1004.2億總負債，對應1547.6億元總資產，資產負債率約爲64.9%；有息負債率爲18.83%，現金短債比2.10倍，三道紅線指標全部綠線達標。

此前的8月20日，世茂股份獲上交所批准發行一筆79億元5年期公司債，用於償還存量公司債。融資暢通，且負債可控，世茂股份借舊還新，發債規模不小，背後原因是什麼？

欲減少對母公司的依賴

業績會上，世茂股份執行總裁吳凌華透露，公司現已簽約落地 8 個輕資產管理項目，包括 3 個商業運營管理、1個樂園運營管理、4 個商辦物業管理，物業類型和服務模式多元。公司同時還在洽談五十多個合作，有十幾個已經進入到實質性洽談階段。據透露，世茂股份將採取靈活的合作模式。輕資產模式包括有管理輸出、委託管理、整租模式等。

世茂股份強調公司自身會輕重結合，可接受小股操盤的模式。目前母公司世茂集團的支持是拓展的重要優勢。母公司給世茂股份提供全國性的業務，但這類項目世茂股份佔比51%，利潤也要與母公司分成。減少對母公司的依賴，是提升淨利潤的辦法之一。世茂股份透露，公司積極與和地方性的房企、國企合作，這是商辦類項目的重要來源。

近兩年世茂股份着力商辦項目的增長，目前商辦項目佔比超過 50%。商辦項目的營銷費用高於住宅，僅裝修費用（包括商場、辦公場地、酒店等）半年便耗資593萬元 。

公司在手非受限資金約 172 億元，明年年底到期貸款規模約 80 億元左右。 公司在手貨幣資金足以覆蓋今年乃至明年年底的貸款償付壓力。

但財報數據中也可見世茂股份對財務結構的優化：由於資產減值損失對營業利潤有一定影響，從財報上來看，世茂股份2021年上半年資產減值準備，同比2020年上半年大幅下調了。

2020年，世茂股份資產減值準備了大約533萬元，而在2021年上半年，資產減值準備只有大約2.3萬元。一方面，資產減值準備同比少了500多萬，但公允價值變動損失同比卻多了1197萬。另一方面，信用減值準備又比去年同期多了500多萬。整體而言，世茂股份今年上半年的營業利潤並沒有明顯增長，那麼爲了保住利潤增長，世茂股份只有儘量減少所得稅費用。但2021年上半年財報顯示，世茂股份所得稅費用爲7.6億元，相比上期增長大約31%。

商業運營仍需努力

世茂股份表示，下半年會全力以赴完成既定的380億銷售額，實現 40%的簽約銷售增長目標。上半年 166 億銷售額中回款 152 億元，接近90%的回款率。年中發公司債，對於下半年的流動性幫助不小，也將影響世茂股份商辦項目的運營水平。 

據中房指數調研數據，上半年主要商業街商鋪租金水平整體下跌，但跌幅較 2020 年下半年收窄，重點商圈（購物中心）商鋪租金水平整體止跌回升。基於此，業內多個商業地產商的出租率與租金水平也有所增長。整體商業市場回暖態勢雖明顯，受限於宏觀環境、 偶發疫情等影響，與 2019 年同期水平相比仍有差距。 

爲了發展，世茂股份大部分商辦項目都做了經營性物業貸，目前按公允價值算比例確實不算高。對此，世茂股份表示不需把資源都用盡，後續可視政策變化情況，適當利用餘量做一些安排。

世茂股份方面認爲，重資產是輕資產的母體，應該是輕資產尋找重資產。重資產現在的問題是趨向同質化，公司將集中把某一類型的產品做強，做出特色。據透露，世茂股份正在和一些專業公司洽談長期合作。

（作者：唐韶葵）