中国奥园：希望集中供地规则调整对地价有缓冲作用

原标题：中国奥园：希望集中供地规则调整对地价有缓冲作用

来源：时代周报

今年的房企中期业绩会，“集中供地”成为问答环节标配。

“第一轮集中供地，不论是不同城市之间，还是同一个城市里的不同地区，均呈现分化状态。”8月23日，中国奥园（03883.HK）2021年中期业绩会上，集团执行董事、联席总裁马军指出，虽然上半年土地成交面积对比往年同比有所下降，但热点城市整体溢价率较高，土地单方造价也有明显提升。

据克而瑞数据，第一批集中供地中，重庆由于不限价，溢价率水平高达43%，22宗地成交溢价率超过50%，占成交地块的48%；杭州57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，近20个板块创下地价新高；此外，出让地块较少的厦门和深圳，市场热度也居高不下，两城整体溢价率均在30%左右。

针对热点城市高溢价地块频频涌现，马军预判，第二轮集中供地可能会出一些补丁和调整，希望对地价有相应的缓冲办法。

克而瑞指出，截至目前，已有包括苏州、济南在内的五个城市对第二轮集中供地进行了延期或中止，其中三个城市明确对土地竞拍规则进行了调整，土地竞拍方式向竞品质、摇号转变。这反映出加强“控实际地价”的调控趋势，更有利于保持实际地价的平稳，避免出现利用竞配建等方式抬升实际房价的现象。

获地方式以收并购和旧改为主

中国奥园业绩会上，管理层表示，集团一直以来获地方式主要靠收并购，以及旧改项目转化，未来仍会坚持这一方式。

2021年上半年，中国奥园新增可开发建筑面积约107万平方米，权益比65%，权益地价约42亿元，新增可售货值逾178亿元。截至报告期末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约5358万平方米，总货值约5939亿元。

“去年投资支出大概450亿元，超过原来的预算，今年上半年集团新增项目并不是很多，因为在观察集中供地的情况，同时现阶段主要工作为聚焦‘三条红线’的问题。”马军指出，集团现阶段会更关注现有旧改项目转化，预计全年土地购地金额不超过300亿元，下半年会适时观望土地市场的拿地机会。

截至2021年6月30日，中国奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计提供可售货值约人民币7543亿元，其中大湾区占比约99%，2021—2024年预计转化可售货值为人民币2420亿元。

“今年上半年，奥园城市更新实现转化货值135亿元，预计全年在400亿元左右。”管理层指出，其中，奥园的城市更新标杆项目广州大学城番氮项目及珠海香洲翠微村项目，这两个项目定位为奥园高端“学苑”系项目，将于2021年三季度开盘销售。

明年实现“三条红线”全面达标绿档

今年以来，中国奥园紧抓市场窗口期，通过境内外多元渠道安排再融资，先后发行三笔合共7.38亿美元优先票据，完成两轮合共逾21亿港元三年期境外银团贷款，并成功发行人民币18.2亿元境内公司债。其中，今年1月份发行的1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据，创下集团债券发行成本的新低。通过一系列财务结构优化措施，中国奥园融资成本进一步降低，平均融资利率较2020年底下降0.2个百分点至7%。

在三条红线指标方面，中国奥园净负债率从去年底的82.7%降至80.7%，实现稳中有降；现金短债比维持1.3，现金流动性充裕；剔除预收账款资产负债率为78.5%。

截至2021年6月30日，中国奥园手持现金及银行存款683亿元，足以覆盖一年内到期的短期负债部分；总借贷规模降至1113亿元，较年初降低36亿元。

“下半年到期的债务是200亿元左右，截至目前已偿还超过50亿元的债务，下半年的回款预计能超过700亿元，所以对下半年的还贷非常有信心。”中国奥园联席总裁兼CFO陈志斌在会上表示，现在的主要任务是通过一些长期的债务来置换短期债务，有息负债预计年内降低10%—15%，争取降低到1000亿元以下。

陈志斌续称，集团将以三条红线达标为优先任务，未来将加强经营性现金流，有序降低杠杆，同时加快存货去化以及提升现金回款，有信心在2022年底前迈入绿档房企行列。