原標題：集中供地2.0臨近，開發商業績會集體喊話：地價控一控！

市場都很期待集中供地2.0會以怎樣的形式亮相。

當“內卷”捲到土地市場，許多開發商忍不住了。

“上半年首輪集中供地，熱點城市呈現非理性的狀態，房地產市場的銷售情況超出預期，房企補倉意願非常強烈，土拍表現十分內卷。”在近期舉行的中期業績會上，世茂股份管理層表示。

時代中國管理層更是直接喊話，除了房價穩定，也希望地價穩定！

截至目前，公開發聲的不止這兩家。因拿地難、拿地貴、不賺錢，房企一改曾經的淡定面孔，在業績會上“大吐苦水”。上半年，有人如履薄冰、謹慎出手，有人乾脆避開了集中供地的城市，下沉到三四線尋找生存機會。

回望五個月前，土拍市場迎來鉅變，22個城市土地集中供應，意在降低市場熱度、增加信息透明度。中信證券在研報中稱，土地市場改革，可以說是行業供給側改革的最後一塊拼圖，“內卷化”競爭將因此結束。

當時，房企雖有些手忙腳亂，但總體上也是支持調控的。融創中國董事局主席孫宏斌還曾表示，不調控的話，這個行業沒辦法幹，房價和地價都要上天了。

不過，經過首輪檢驗，開發商可謂難掩疲憊，唯有幾家穩健的國企央企還能談笑風生。

土拍難度不斷提升

三道紅線、信貸收緊、集中土拍、商票監管．．．．．．2021年，在重重調控下，房企經歷了兵荒馬亂的半年。如果說三道紅線、降負債已深入人心，“集中供地”這個新事物，可謂讓房企經歷了“過山車”般的心境。

年初，自然資源部相關負責人表示，今年22個重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，堅決貫徹“穩地價、穩房價、穩預期”的決策部署。

政策一出，房企忐忑不安、又不乏期待。當時，某TOP5房企人士告訴記者，集中出讓單次宅地供應量加大，對房企資金要求比較高，整體可降低房企爭搶熱度。在新政執行初期，能抑制土地熱度，降低溢價率。

然而，首輪土拍真正打響後，事態發展越來越超出企業控制。

首先是地價攀升。廣發證券研報顯示，根據各地規資局數據，兩集中首批供地942宗，成交889宗，對應出讓金1.07萬億元，成交建面1.12億平方米，名義樓面價9532元/平方米，較2020年增長34.2%。

“第一批集中供地，土地放量雖然比較大，但各個城市仍然在土地價格端有所提高。一是起拍價提高，二個是價外配建或競自持，直接或間接提高土地價格。”正榮集團管理層在業績上表示。

“集中供地是爲了把地價限下來，但從第一次供地的情況來看，效果不好。”三盛控股管理同樣表示，當時我們就跟業內交流，如果推倒重來，你還會不會拿第一批地。

地價抬升的直接影響就是，房企利潤空間被壓縮。“上年集中供地的城市，其實我們公司一塊也沒拿。”寶龍地產稱，很多地方利潤都是特別薄的，如果土地太貴、房價控制、監管趨嚴，這個生意是不可行的。

據悉，首輪土拍後，有家開發商做了北京首輪供地的完整覆盤，在和很多房企對接了成本數據後，結論是幾乎所有地塊的利潤率都是負的，少的負一兩個點，最多的昌平兩塊地：負十二三個點。

於是，在融資趨緊、利潤受限等多種壓力下，“觀望”成爲不少房企的選擇。

以世茂股份爲例，該公司上半年僅在杭州、長沙、寧波斬獲3幅商辦綜合用地，總價爲45.7億元，總計容建築面積約46萬平方米，而其去年共斬獲11宗地塊，計容面積277萬平方米。“公司土儲相對充裕，因此嚴守投資底線。”

奧園管理層也稱，上半年，集團新增項目不多，可售貨值約178億元，權益地價42億元，樓面地價6161元/平方米。“現階段的主要工作，是加緊佈局三條紅線的問題，因此在投資方面，更關注現有舊改項目轉化。”

在此之下，渴望地價漲幅能稍微放緩，已是多數房企的心聲。

“之前的限制主要體現在房價，地價基本上沒有限制。就算有限制，也是將成本轉移到代建和其他方面。”時代中國方面稱，還是希望在地價方面有所約束，有利於整個房地產行業和政策的長遠穩定。

奧園方面表示，上半年的土拍，雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價明顯提高。後續第二輪集中供地，希望對地價有相應的緩衝辦法。

二輪供地有望“打補丁”

土地市場持續火熱，顯然與“三穩”初衷不符。有消息稱，8月中旬，監管層召開了閉門會議，對部分集中供地試點城市的供地部門作出新部署。

在地價方面，會議要求“單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率”；在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號等方式確定競得人。

緊隨着這一消息的傳出，多地延期了第二批土地的出讓。

8月6日，深圳發佈公告稱，中止已經掛牌了的22宗地塊的出讓，已繳納的保證金原路退回；10日，天津先是將61宗地塊出讓延期，此後將地塊最高限價下調，最高溢價率調降至15%，並表示將以搖號的方式確定地塊競得人。

8月13日，原本應披露第二批地塊信息的上海，掛出的是“將於9月集中出讓公告”的信息。同日，福州宣佈土拍延期至9月8日的同時，也將地塊的最高溢價率設置爲不得超過15%。

18日，已經發了第二批集中供地新規的杭州，暫停了31宗地塊的集中掛牌。與此同時，包括長沙、青島、濟南、蘇州、瀋陽等在內的十餘個城市已經發布公告，延期或調整第二輪集中供地計劃。

各城市紛紛調整供地節奏，第二批集中供地“打補丁”的新規，能否使土地熱度得到控制，成爲業內共同的期待。多家房企判斷，第二、第三次集中供地，規則應該會有所改變，市場走向有望趨於平穩。

三盛控股管理層稱，第一批拿地的整體毛利率，都不會非常好，所以二次供地調整了招拍掛模式，包括搖號、競配建競品質等，開發商的參與度會更高。“如果一個行業將沒有品質的產品提供給客戶，是不應該的。”

正榮方面表示，第二批集中供地提出溢價率漲幅限制，不能超過15%，不能通過其他形式直接推高土地價格。第二批地出來後，預計會有一個合理的利潤空間留給企業，對房地產的健康穩定發展會更有好處。

值得注意的是，雖然土拍規則有望打補丁，但在融資趨緊、“拿地銷售比”等重重限制下，房企已不能重複無限制舉債、擴張的老路。不管龍頭還是中小房企，均需轉變發展心態、對行業規模增速有個重新認識。

“整個行業的增長速度，肯定是要適當調整一下的。”寶龍方面表示，集團的內部邏輯就是守住“三道紅線”。在各種限制情況下，能做到多好，就盡力做到多好，不會勉強爲了增長而增長。

榮盛發展直接表示已放棄規模增長。“我們要放棄規模，審慎投資，做好長期思想準備。”管理層稱，如今的市場情況跟以往不一樣，之前遇到情況可能來個刺激，這次要做好長期思想準備，切實管理好流動性。