原標題：官方房屋中介功能上線 地產經紀行業陷入集體焦慮？

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

這段時間，幾家頭部房產中介機構的品牌公關們可能正面臨一年中最洶湧的輿情衝擊。

7月末，一則“中介費不得超過當地平均工資的3倍”的非官方消息在網上火速發酵，很多人拍手稱快，表示終於要整治高昂中介費了。8月中下旬，杭州市二手房交易監管服務平臺上線“個人自主掛牌房源”，隨即引爆網絡，甚至有自媒體喊出“中介要涼了”。

在此背景下，頭部中介巨頭則面臨來自資本市場的焦慮。貝殼上半年總交易額（GTV）達到2.29萬億元，同比增長72.3%，但股價總體持續下跌，從當初80餘美元高位一路下跌至20美元左右徘徊。我愛我家的股價也不容樂觀，6月也進入下行通道，每股從5元左右跌至3元左右。

每經記者 甄素靜 攝

房產中介行業似乎山雨欲來。虛假房源屢禁不止，獨家房源爭搶不已，唱衰中介之聲從未消弭。我們到底還需不需要中介？這個行業究竟該如何自我完善？

既有亂象 消失的成交記錄

劉繼定是一家小中介機構的經紀人，在這個行業已經有十餘年，他坦言：“很多時候就是劣幣驅逐良幣，別人掛假房源吸引了一堆流量，我自己的真房源反而沒人關注了，所以有時候我也不得不上傳點假房源，爲自己引引流。”

不過他不會經常這樣幹：“我的目標是在我的區域裏深耕細作，信譽是很重要的。”

作爲二手房領域最矚目的存在，學區房可謂各中介平臺的“鎮店之寶”，其帶來的流量和成交都不一般，也是各類亂象的重災區。

豐匯園位於北京頂級學區房序列，天價老破小的過往讓這些房源的掛牌史像電視劇一樣精彩。記者留意到，在成交記錄還算透明的年頭，2017年，北京通州一位家長以1200萬元買下了這裏一處39平方米的房子，成交價超過30萬元/平方米。2020年“五一”假期，豐匯園小區以每天8~10套的速度完成交易，最高單價超過25萬元/平方米。

從當時各機構發佈的信息看，豐匯園成交房源單價在20萬元+/平方米的爲數不少。而從隨後鏈家披露的實際成交數據可知，2020年“五一”假期，西城區二手房交易量同比和環比增長均超過100%，豐匯園幾乎憑藉一己之力霸榜。但這樣的成交和掛牌記錄現在都已經看不到了。

去年12月，北京學區房熱點區域德勝片區某經紀人就曾向《每日經濟新聞》記者透露，18萬元/平方米以上的房源都不在外網顯示了，轉爲線下成交，並表示豐匯園2020年5月外網顯示的20萬+單價成交房源只是一小部分。

天價學區房的掛牌亂象其實早已存在。據《每日經濟新聞》此前報道，2016年2月，一處位於西城區文華衚衕的平房遭遇下架，該處房源報價380萬元，面積只有6平方米，據此計算的掛牌單價超過60萬元/平方米。

從今年1月26日起，鏈家、貝殼等平臺的北京區域，已經不再顯示每天交易量及每個小區歷史成交價格。也就是說，現在想要買這些動輒千萬的學區房，參考信源一爲媒體報道，二爲中介告知，或者自己去小區老業主那裏打聽。

記者梳理了貝殼、我愛我家等中介平臺的豐匯園小區報價，均處在16.5萬~18萬元/平方米（不含）區間，最高單價標註爲17.9964萬元/平方米，全部卡在18萬元/平方米的限值內。

值得關注的是，貝殼顯示的近期成交均價爲19.9944萬元/平方米，而所有掛牌價都達不到這個區間。記者以購房者身份向經紀人詢問後得知的結果是，有報價的，都在20萬元/平方米以上。

購房者想要知道真實的二手房掛牌價和成交信息，似乎越來越難。

房源打假 1套房1個二維碼

“根據我們看到的相關報道，這次杭州二手房交易監管服務平臺的事情是被炒作放大了，業主個人發佈房源模塊原本就有，這次平臺升級僅是完善了一下功能。”北京房地產中介行業協會祕書長趙慶祥告訴《每日經濟新聞》記者。

“現在全國對中介領域整治的重點其實在於假房源。日前住房和城鄉建設部等8部門《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，將發佈虛假違法房地產廣告，發佈虛假房源信息”列爲突出整治的重點，北京也會制定規範互聯網發佈房源信息相關文件。”趙慶祥進一步表示，“全國各主要城市形成的治理共識是，通過房源覈驗，爲每套房源賦予一個唯一房源二維碼或者房源編碼，相當於房源信息的身份證，只有經覈驗取得這個二維碼，房源才能夠在網上發佈。房源覈驗的範圍，不僅包括出售房源，還包括出租房源，實現對互聯網發佈房源信息的全覆蓋。”

趙慶祥向記者介紹，對真房源的核驗應當包含兩個方面，一是上文提及的對於房源本身真實性的核驗，即房屋真實存在，房屋權屬依法可售、可租；二是對於發佈機構和人員的核驗，包括機構是否爲經備案的房地產經紀機構或者住房租賃企業，人員是否爲實名從業的經紀人員或者持證的房地產經紀專業人員。

“此外，還有一個趨勢是，互聯網平臺例如貝殼、58同城、安居客等，如果要發佈房源信息，還需要向當地住建部門備案，承擔對房源的審覈責任，落實不經覈驗房源不允許發佈的要求。”趙慶祥說道。

將來對發佈虛假房源的懲處也會很嚴格。“一旦發現相關平臺發佈虛假房源信息，北京的做法是將觸發一個月、兩個月、三個月甚至是永久下架房源的處理機制。如果互聯網平臺未盡到審覈責任，也會承擔相關責任。”趙慶祥表示。

貝殼研究院高級分析師喻平也認爲，我國中介行業存在虛假房源信息氾濫的現象，應通過監管與行業自律加以改善。“虛假信息主要表現在房源信息不完全、重複率高、及時性差，距離全面、真實、及時的要求相距甚遠。參照國際經驗，我國應完善房源監管體系，規範房源委託制度、信息發佈制度，以消除假房源氾濫現象。”

中介費率 目前屬較低水平

7月末，一則“中介費不得超過當地平均工資的3倍”的消息在網上流傳，雖然各大中介機構很快紛紛表示“沒有接到相關通知”，但這仍舊反映出人們對於中介費過高的質疑。

在北京，一些頭部經紀機構的中介費報價一般爲成交總價的2.7%，記者也曾看到一些小型中介打出“中介費1%”的廣告，而即使以1%來算，一套500萬元的房源最終的中介費也有5萬元，這對普通購房人來說並不是一個小數目。

趙慶祥告訴《每日經濟新聞》記者：“不應該只看到中介費表面金額，其實中介費除了包含提供信息、跑跑腿的服務外，更多的是起到保障交易安全的作用，交易中有專業機構幫着預防交易風險，一旦出現交易風險還有各種情形的先行賠付兜底。”

“房產交易是個複雜的過程，有一定的風險概率，例如一房多賣、房屋查封等，如果買賣雙方自行解決，也將付出高昂成本，這就需要專業的經紀機構來防範和處置風險。房屋交易出現風險是概率事件，類似工業產品中的毀損率、火災發生率，經紀行業需要通過專業服務和佣金收費對交易中出現的風險進行對沖，中介費帶有保險費的成分，或者說佣金中的一部分具有保險費的性質。”趙慶祥說道。

對此，空白研究院創始人楊現領認爲，和美國、日本等地的費率相比，“中國的費率不但不高，且屬於最低的國家之一”。

作爲從業者，劉繼定表示：“經紀人是一個相對專業的職業，我們需要替購房人處理一系列選擇、法律、產權等問題，中介費真的不僅僅是爲你提供一個信息而已。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉則公開表示：“我國中介費率的確屬於較低水平，但我國實際房價較高，如此則導致中介費絕對金額相對較高。”

胡景暉呼籲：“相比於降低中介費，減少交易環節的稅額才更加直接有效。”

業內聲音 界定壟斷不容易

“中介行業已經出現壟斷”是很多人的觀點。

就在5月底，一條“中國市場監管總局對地產中介貝殼找房啓動反壟斷調查”的消息不脛而走，雖然貝殼第一時間回應此爲假消息，但對於中介行業出現壟斷的話題一天都沒有停止。

趙慶祥也向記者談到了對壟斷的理解：“在房地產中介領域，界定相關市場不太容易，因爲房地產是不動產，不可移動，同時又是非標產品，中介提供的服務也是非標準化的，一個小區是一個服務市場，一個城市也可以定義爲一個服務市場。”

“我們反壟斷的目的，是爲了保護市場公平競爭，提高經濟運行效率，維護消費者權益和社會公共利益，在房產經紀領域可以採取重構行業規則的方式，來實現反壟斷的目的。”趙慶祥表示，在微觀上，由一家公司獨佔房源，不與同行合作，不接受全行業聯賣，這就是壟斷，可以通過推行“獨家單邊代理+全行業聯賣”的方式來解決。

目前，有很多聲音認爲，是中介機構推高了房價。趙慶祥則表示，房價上漲的根本原因還是經濟發展，但不能否認中介的確在熱點市場競爭中推高了房價。“目前，我國並不是獨家代理制度，這就使得各家中介對房源有競爭，競爭的結果自然是價高者得，在一些房價上漲壓力較大的城市，多家中介爭搶房源委託，對房價確實會形成推波助瀾的效果。”

如果推行獨家單邊代理，那麼便不存在中介機構之間的搶奪，行業之間的協作趨勢將是主流。

“獨家代理後，各經紀人便成爲了合作關係，經紀人們可以共同參與一套房源的出售，從而共同獲得利益，效率自然也就更高。”趙慶祥介紹。

事實上，我國目前類似於這種協作的平臺是存在的。比如貝殼ACN合作網絡，房源共享，能夠連接不同品牌、經紀人分工合作，按照一筆交易中的貢獻度分佣金。貝殼方面表示連接門店數達52868家，連接經紀人548600名。

我愛我家也在2020年完成了加盟SaaS作業系統集團標準推廣版本的上線，實現併網融合、聯賣合作、在線簽約、加盟商與店東結算的作業功能。

但是，不同經紀平臺的數據並沒有共享，本質上各家的房源還是獨佔的。

面對近期中介行業的種種現象，趙慶祥認爲：“對於中介領域的監管也好，整治也罷，一定要把握行業的本質，認清問題的真相，遵循發展的規律，整治的目的是爲了讓這個行業更規範，而不是取消行業。”

貝殼找房董事長兼CEO彭永東認爲，市場政策調控，目標是迴歸健康、穩定的交易。調控是應對市場波動的正常動作，每隔一段時間，市場交易會出現大幅向上波動並伴隨着房價快速上漲，相對應的調控則能夠助力抵抗非理性房價，幫助市場迴歸基準線，平穩發展。

喻平談到，我國有必要借鑑國際主流市場的經驗，加快經紀人職業化進程。從制度上看，可建立行爲信用底線，建立健全經紀人行業的准入和禁入機制；更需要爲經紀人提供良好的職業生涯學習體系，不斷提高從業人員的專業水平。

據喻平介紹，美國呈現出“大協會，小政府”模式，政府管理與行業自律並行。各州政府會設置房地產委員會或房地產局，對經紀公司和經紀人進行管理，其管理的主要法律依據就是各州《房地產執照法》。但在實際管理，以及推動行業規範化等方面，行業協會發揮着更直接的作用。

日本則是“法律先行、政府主導、協會爲輔”。政府機關在相關法律的指導和授權下對行業進行管理。行業協會的主要職能是作爲政府管理的輔助，從事培訓、教育、國際交流等職能。