房住不炒的大殺器“二手房指導價”正讓炒房客坐立難安！

自今年2月官方發佈二手房指導價以來，深圳二手住宅成交量持續下跌，根據深圳市住建局的數據顯示，繼7月二手房過戶量同比跌幅超八成後，8月，深圳二手住宅成交量爲2043套，再次同比暴跌77.28%，創下十年新低。

另外，8月31日晚間，廣州市發佈建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知，首批熱點區域二手房參考價隨即發佈。

據央視財經報道，在二手房指導價發佈當天，位於天河區楓葉路的珠江俊園就有業主因置換急需資金，直接降價118萬元出讓一套四房單位。此外，天河區歷德雅舍、駿景花園等項目近日也有業主主動降價銷售。

深圳二手房成交創十年新低！

有學區房降價400萬

深圳二手房率先降至冰點。

據中國基金報報道，僅從單月成交，2013年以來，只有受疫情影響的2020年2月，深圳二手房當時的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量爲1997套，低於今年8月的2043套。

據瞭解，深圳總人口1756萬，月度二手住宅成交竟然只有2000套出頭，實屬罕見。

深圳的這一成交量在全國的一線城市中，都是最低的。據樂居統計，2021年8月份北京二手住宅共計網籤15942套。

而在上海，據同策好房提供的數據，8月23-29日的一週內，上海二手房成交套數爲4249套，即便在二線城市杭州，8月市區（不含臨安）二手房成交量也有5602套。

值得注意的是，這已經是深圳二手房成交量連續第五個月下跌了。

Q房網數據顯示，8月深圳二手住宅成交量已經是連續第5個月下跌。去年同期，這一成交數字爲11322套。全月二手住宅量值險守兩千套關口，市場觀望情緒濃厚，交易氛圍低沉。

圖片來源：攝圖網

分析人士表示，這與深圳7月末出臺的學區房新政不無關係。

7月30日，《深圳經濟特區社會建設條例（草案徵求意見稿）》出臺，提出推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源。

而關於近期深圳教育相關改革的進展，已有消息稱南山、福田開始教師輪崗，就連分班都有采取搖號的了。

8月28日晚，北大附中深圳南山分校採用電腦搖號的方式對2021級初一新生進行分班。

據中國證券報報報道，羅湖區一頭部中介經紀人表示，該片區的成交量自指導價出臺後縮水近9成。“學區房新政影響也比較大，急賣的業主開始降價，降價幅度在20萬元至30萬元。”

百花片區作爲深圳學區的“頂流”，片區內的國城花園曾在2021年初曝出32萬元/平方米的天價成交單價。

8月初，該片區的法拍房的成交價已經降至10萬元/平方米左右。

同樣是8月初，一套深圳高級中學對口的香蜜湖學區房，出人意料的流拍了，降價近400萬，將在9月22日進行二拍。

“新政對百花的影響很大。”該片區的中介表示，現在很多業主想降價，問題是降200萬元都不一定有客戶願意接手。在政策不明朗之前，無論怎麼降，大部分買家都保持觀望狀態。

二手房指導價立竿見影

廣州有業主主動降價百萬

二手房指導價對廣州樓市的影響更是立竿見影。

據中國證券報報道，一位業主告訴記者，自己的一套房子掛牌一個多月都沒有成交，最近已經主動調低了一次，但還是沒能出手。近日二手房參考價發佈後，中介第一時間就打電話過來，建議再降點好儘快出手。“參考價和掛牌價差距太大了，我也在猶豫要不要再降點早點出手。”

另外，據央視財經報道，9月2日廣東廣州某房地產中介稱，“今天我收到一個業主電話，調價150萬到200萬，往下調，買家暫時沒什麼反應。”

據悉，廣州發佈二手房指導價新政後，已有銀行迅速跟進。廣州民生銀行、工商銀行稱，已按官方公佈的指導價執行二手房貸。銀行的貸款按照指導價執行意味着什麼呢？

舉例說明，假如某樓盤掛牌成交價爲400萬元，那麼銀行能給予首套房購買者七成的貸款280萬元，購房者需首付120萬元才能購買。

但如今，該樓盤的參考價爲300萬元，銀行根據該價格給予七成貸款210萬元。若買賣雙方協議仍以400萬元真實交易，那麼購房者需準備首付190萬元，首付門檻就提高了70萬元。

業內人士表示，二手房指導價出臺後，最主要的影響是客戶實際支付的首付比例將提高，對客戶資金實力要求更高。通過篩選掉一部分客戶，二手房市場需求將減少。同時，二手房指導價還將增加購房客戶的談判籌碼，這種情況下業主的心態自然將發生變化。隨着市場博弈進一步加劇，部分業主將會選擇降價出售。

專家：二手房指導價將全面鋪開

公開消息顯示，今年2月深圳出臺了二手房指導價參考制度後，全國多個熱點城市陸續學習跟進。比如3月2日，無錫建立了二手住房價格信息發佈機制，加強對中介機構及時、準確報送二手住房掛牌和成交數據的指導，要求及時公開合理成交價格區間，曝光典型炒作案例。5月28日，成都建立二手住房成交參考價格發佈機制，前後分兩批陸續公佈了近500個住宅小區的成交參考價。

7月8日，西安市住建局也發佈通知，要求不得以“學區房”等名義炒作房價，並且下架了價格虛高的二手住房房源。

上海的跟進力度更大。7月9日，上海市房管局召開了全市規範二手住房管理會議，要求在已實施房源掛牌覈驗的基礎上，再次增加價格信息覈驗的步驟。

據國家《財經國家週刊》報道，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，深圳之後，全國已經有十幾個城市出臺了二手房指導價制度，監管措施空前嚴厲，這促進了價格數據的降溫。

嚴躍進判斷，從後續市場的表現看，二手房指導價制度將呈現三個特點。第一是全面鋪開，預計後續各類一二線城市和重點三四線城市將有各類管控。第二是多方位監管，包括房源的掛牌、房價的審覈、貸款的審批等都會有所收緊。第三是重點嚴打學區房炒作，二手房領域的學區房將面臨嚴監管，盲目炒作學區房將面臨風險。