原標題：仁恆置地被指“捆綁”高價裝修陷口碑危機   高成本拿地擠壓利潤毛利率降至26.7%

長江商報消息 ●長江商報記者 趙潔

以“地產界清流”自居的仁恆置地正陷入業主投訴漩渦中。

近段時間以來，有業主在網絡投訴平臺稱，位於武漢市後湖片區的仁恆·公園世紀小區“捆綁”裝修升級包，價外加價，遭遇維權難。

長江商報記者注意到，今年以來，仁恆全國多個城市的精裝修房都被業主公開質疑“貨不對板”，價外加價、捆綁銷售等違規銷售行爲，爆發口碑危機。

來自新加坡的仁恆置地集團有限公司，1993年進入上海正式開啓了在國內的房地產開發業務，隨後不斷擴張規模。今年上半年，公司營業收入爲131.89億元，較去年同期增長了44.7%；當期利潤也從去年同期的10.13億元增加至15.67億元，增幅54.8%。

高速發展的背後，高成本拿地及代建項目增多拉低了整體毛利率。今年上半年，公司實現合同預售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由於結轉的項目利潤降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達到46.5%。

仁恆置地採取“堅持快週轉”來緩解利潤下滑帶來的壓力。仁恆置地董事局主席、董事長鐘聲堅在公司中期業績報上表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，拿地到銷售平均不會超過12個月。”

針對捆綁銷售、代建模式、業績下滑等問題，長江商報記者聯繫到仁恆置業方面併發送採訪函，截至發稿前尚未得到回覆。

“捆綁”高價裝修升級包陷爭議

“當初就是衝着仁恆的口碑和品質買的房。”武漢市民羅女士在兩年前因爲看重仁恆的高品質，買下了當時後湖最貴的樓盤——仁恆·公園世紀，開盤時的毛坯備案均價爲18000元/平方米，精裝修價格爲3000元/平方米，另外還推出了《個性化裝修升級菜單》，價格2100元/平方米。也就是說，實際上精裝修價格超過5000元/平方米，單套房源的精裝修總價達到80餘萬元。

雖然裝修溢價太高，但羅女士本着對仁恆的信任還是按揭買了一套一百多平米的房子，沒想到驗房時，發現“貨不對板”，說好的精裝修根本不值這個價格。

另一位仁恆公園世紀的業主對長江商報記者表示，去年買房時，開發商強行業主消費高檔次裝修，裝修分3000檔跟5000檔，如果選擇3000檔，那麼後期業主是無法安裝空調的，因爲房屋的吊頂已經做好了，除非把所有的吊頂拆除然後裝中央空調，然後再把吊頂裝上。如果選擇5000檔，就比3000的多了一個空調，一個新風，淨水器，還有一個櫃子，就這四樣東西就多三十多萬。

根據業主提供的仁恆·公園世紀《個性化裝修升級菜單》，以“增值尊享菜單”爲例，包括衣帽間櫃體、D2戶型玄關櫃、東芝中央空調、愛迪士新風系統和沁園淨水系統5項，單價2100元/平方米，開盤優惠價1890/平方米。也就是說，僅上述5項配置業主需要支付30餘萬元的費用。

有多名業主在網絡上投訴稱，仁恆明面上打着精裝修升級包自由選擇的幌子，實際上通過“不買升級包不賣房”“不買升級包就阻止銀行發放貸款”“不買升級包，則交房後業主需要自行拆卸吊頂、牆面開槽等行爲（因未預留空調機機位）”等手段逼迫客戶不得不選購升級包。大多數業主自身無購買升級包意願，但因爲上述原因無奈簽訂合同。

對於仁恆·公園世紀額外附加裝修升級包的現象，武漢市江漢區相關部門回覆稱，“開發企業在開盤銷售時未強制要求購房人購買，開盤時未發現開發企業與購房人簽署‘升級包’購買協議收取相關款項的違規銷售行爲，其不作爲購房前置條件，未選擇裝修升級包的業主也已正常簽約備案，故不存在‘變相強迫（購買）’的問題。”

對於個性化升級菜單的爭議，長江商報記者注意到，武漢仁恆竹葉山置業有限公司在一週前發佈申明稱，爲提升項目品質，依託仁恆集團“仁恆+”服務體系，客戶在《商品房買賣合同》簽約完成後，提供個性化裝修升級菜單服務供選擇。“仁恆+”是仁恆置地集團針對仁恆產品提供的一項增值服務，並非購房的前置條件，公司一直以來嚴格按照武漢市商品房銷售行爲辦法執行，在認籌、認購前期已將“仁恆+”服務詳細情況向客戶進行介紹，但並未綁定銷售“仁恆+”。

仁恆竹葉山置業認爲，依據現已生效的司法判例，認定買賣雙方簽訂的《認購書》、《商品房買賣合同》、《裝修委託合同》、《個性裝修合同》均系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。對《個性裝修合同》單獨解除的抗辯觀點不予採納。

一位律師對長江商報記者表示，違規價外加價、變相加價銷售、捂盤惜售等都是違法違規銷售的行爲，從法律角度來講，如果開發商存在虛假宣傳問題依舊是違法的，消費者有權維護自己的權益。

知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，從營銷政策來說，類似捆綁銷售自然是有問題的，至少從當前營銷的管控角度看，通過捆綁的方式來變相提價和規避價格監管，這自然是容易面臨各類監管風險的。

代建項目頻遭遇維權

高速擴張之下，宣稱“仁信治業、持之以恆”，主打“高端品質住宅”的仁恆置地旗下項目頻頻遭到維權。

近期，上海的仁恆·錦繡世紀業主也公開質疑項目“貨不對板”。據業主介紹，項目在建房屋已經接近完工，但是外牆大多以塗料裝飾，和公司此前宣傳的“一二層石材底座、三層及以上鋁扣板、玻璃幕牆”差距很大。而在業主出示的購房合同中，明確列出外牆主體爲石材、鋁板幕牆及塗料，但並沒有具體寫明各部分的所佔比例。

在網絡投訴平臺上，關於仁恆項目維權的案例更是層出不窮。2020年11月29日，一位業主表示，自己買的仁恆棠悅灣房子是2018年建的，屬於二手房，房東此前沒有住過，“開發商連電源線路都裝錯了，所有的插孔沒電，地板也是鼓起來的，燃氣打不着……”

去年底海口市住建局聯合多部門，召集了羣衆反映價外加價、捆綁銷售、捂盤惜售等違規銷售行爲較多的8家房地產開發企業，進行了一次嚴肅的集體約談，要求各企業提高政治站位，嚴格執行房地產調控政策，對羣衆反映的上述違法違規要立行立改，其中就包括海南仁恆陸僑投資有限公司。據報道，以“仁恆·海棠公園”項目爲例，房價外捆綁車位20萬-30萬元，部分房型捆綁“裝修包”達40萬元以上。

長江商報記者注意到，仁恆置地在長三角地區的上海、蘇州、南京等地佈局了代建項目，代建項目已經成爲仁恆置地重要的利潤來源，以及潛在的未來營收支撐。

公開資料顯示，仁恆置地的第一類代建項目約有400億元貨值，預估大概收入10餘億元，整體利潤率達到60%。

代建項目雖然會分攤項目風險，也會降低公司的持股比例。以克而瑞發佈的銷售榜單計算，2017年-2018年，仁恆置地權益金額佔比均爲67.8%。2019年，仁恆置地開始向“規模”提速，公司銷售目標定爲500億元，目標增幅爲65.07%。當年，仁恆置地權益金額下降至48.2%。

從公司2020年新增項目來看，接近一半的項目公司持股比例在50%以下。2020年仁恆置地全口徑銷售金額實現871.2億元，不過其權益金額僅爲450.4億元，權益金額佔比51.7%。

快週轉應對毛利率下滑

仁恆置地從上海、南京起步，專注於開發高端設施齊全的住宅、商業及綜合物業。2006年6月，公司選擇在新加坡主板上市。

2020年，仁恆置地預售額大約784.55億元，同比上漲40.8%。數據顯示，其在2016年-2018年的銷售收入分別爲256.64億元、256.38億元、248.88億元。在2019年前後，仁恆的規模開始提速突破500億，克而瑞數據顯示，2019年仁恆置地以561.4億的全口徑銷售金額位列第60位。

據業績報告披露，今年上半年，公司實現合同預售總額約286.81億元，同比減少3.7%。由於結轉的項目利潤降低，公司毛利率下跌9.2%至26.7%，而2019年同期則達到46.5%。

公司管理層在半年業績會上坦言，公司今年上半年毛利率偏低，主要是因爲結轉的項目利潤比較低。從全年來看，毛利率會保持在30%左右，甚至30%以上一點。

高成本拿地攤薄了利潤，從仁恆置地的土儲分佈來看，新一線城市佔比52.9%，一線城市佔比19.8%，二線城市佔比18.1%，三線城市佔比6.7%，新加坡僅佔比2.5%。由此計算，一二線城市佔據了仁恆置地土地儲備的9成以上。

根據中指研究院發佈的《2021年7月全國住宅用地成交總價TOP10》，南通R21020地塊以樓面均價16852元/平米位居榜首，由仁恆置地競得，成交總價爲35億元，奪得7月份住宅用地樓面均價“地王”。

面對利潤下滑帶來的壓力，仁恆置地採取的對策是“堅持快週轉”。鐘聲堅在公司中期業績報上表示：“項目從拿地到開工，將不會超過4至8個月，拿地到銷售平均不會超過12個月。”

嚴躍進指出，毛利率的下滑，說明此類做高端項目的房企後續需要關注定價政策和營銷政策，如何讓產品在新的管控環境中更加適應和發展，這也是非常關鍵的，需要調整產品和營銷的策略。否則毛利率的下降，對於企業後續盈利和現金流等方面都會產生一些利空影響。