原标题：数量激增、频频流拍 深圳法拍房冰火两重天 来源：中国经营网

本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

法拍房正逐渐成为热点城市中买房者的一个重要战场。日前，《2021上半年广东省住宅法拍房研究报告》综合了阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网等7家法拍房主流机构的数据，结果显示，今年上半年，广东省住宅法拍房挂拍总数为11273套，比去年同期增加了420套。

其中，不论是挂牌数还是成交套数，深圳都稳居全省前三，48.96亿元的成交总金额甚至超过了排在第二、第三位的广州（27.73亿元）、佛山（14.87亿元）的成交额之和。

不过，随着深圳调控政策不断加码，在大学区政策、二手房参考价以及信贷金融等各类调控政策叠加之下，狂热的深圳法拍房市场也出现了分化的迹象。一方面，曾经的“顶流”学区房低于参考价成交甚至屡遭流拍；另一方面，法拍房数量继续攀升，部分高端住宅法拍房仍然很吃香。8月，蛇口海上世界双玺花园二期一套法拍房拍出8137万元，比起拍价5837万元多出了2300万元，共吸引1.5万人次围观。

从深圳的调控政策来看，深圳新房、二手房，乃至小产权房受到了严厉监管。IPG中国首席经济学家柏文喜认为，法拍房市场的监管还需要加大力度，例如可以将严审资金来源等手段运用到法拍房，降低法拍房破坏“房住不炒”定位的可能。

优质学区房遭流拍

4月24日，深圳28年楼龄的莱英花园一房源，经过366次叫价最后以1505万元成交价，溢价率近200%；5月14日，顶级学区房国城花园一套房以2206万元成交，与同户型房源相比，跌达600多万元；6月22日，豪宅恒裕滨城二期房源，最终成交价6317.5万元，折合单价27.6万元/平方米，高于该小区指导价两倍。

在深圳，几乎每个月都有一个抢占头条的法拍房。最近，深圳法拍房再次受到市场关注，最大焦点莫过于几套优质学区房的意外流拍。

8月初，一套带百花小学、深实验初中双学位的长城花园房源因无人报价而流拍。该房源建筑面积约104.7平方米，起拍价1084万元，折合单价10.4万元/平方米，接近该片区10万元/平方米的二手指导价，而参照该小区14万元~15万元/平方米的市场价，相当于打了七折。一拍流拍之后，该房于8月19日降价200多万元后再次拍卖，最后以1035万元成交，折合单价每平方米9.89万元，已低于该楼盘的官方指导价。

记者梳理发现，实际上房源一旦流拍进入二拍，价格通常会几十万元甚至几百万元地下调。阿里法拍网显示，7月依山郡花园一套法拍房，一拍起拍价954万元，二拍降到了763万元；若是上千万元的法拍房降价幅度会更大，比如8月一套观澜汉士达华庭三期的法拍房，一拍是5733万元，到二拍起拍价是4586万元，降了1147万元。

经纬找房监控数据显示，7月（按成交周期7月1日~7月31日）深圳共举行179场次法拍，其中流拍81场，流拍率超过45%。据统计，今年1~5月，法拍房流拍维持在20套以内，8月份，流拍套数就从6月的27套上升到66套。

“市场好的时候法拍溢价高、成交就多，市场不好的时候容易流拍。这种情况在最近的学区房拍卖上尤其明显。”一名房产中介告诉《中国经营报》记者，近几月带学区的法拍房频频流拍，主要是因为深圳大学区制带来的冲击。按照大学区制度的设计，同一套学区房可能分到名校，也可能分到普通学校，在一定程度上降低了房产与学位的“捆绑”。

上述中介表示，各个法拍房源的情况各不相同，拍卖受各方面信息影响，偶然性随机性也很高。他举例称，深圳的高端住宅法拍房就有不少拍出高价。6月底，在历经18次出价后，深圳市南山区的恒裕滨城花园二期一套涉贪官员的法拍房，最终以6317.5万元成交，高出起拍价700万元，折合单价27.62万元/平方米。

“小众市场”吸引中介入局

流拍率上升的同时，法拍房的挂拍量也在激增。今年以来，资金流入房地产市场受到严厉监管，同时，受疫情冲击，不少企业经营不乐观，银行处置不良资产的压力增加，使得法拍房的供应量增加。

根据司法拍卖服务商来拍法服的统计，法拍房的来源中30%是因为房主出现民间借贷纠纷，如企业经营、创业投资、民间资金拆借等；30%涉及赌博；还有40%是因为债务担保，比如帮助较好的亲戚朋友进行银行贷款时的担保。

《2021上半年广东省住宅法拍房研究报告》显示，今年上半年，广东省住宅法拍房挂拍总数为11273套，比去年同期增加了420套，增幅约3.87%。最终成交为5031套，同比增加了817套，增幅约19%。成交总面积约70.97万平方米，成交均价为1.78万元/平方米，各个指标均同比增长。

报告指出，这意味着上半年广东省的住宅司法拍卖市场的流动程度上升，越来越多的购房者认可接受法拍房，法拍房成为二手市场的重要房源补充来源。

从成交总金额和均价上看，最高的是深圳。上半年深圳住宅法拍房成交均价为54990元/平方米，其次是广州，为27871元/平方米，第三名为东莞，为20663元/平方米。成交总金额排名前三的则是深圳（48.96亿元）、广州（27.73亿元）和佛山（14.87亿元）。

为何法拍房数量增长趋势明显？广东宏力律师事务所合伙人何雁英律师告诉记者：“第一是市场经济活跃，导致纠纷增加，而很多败诉方无法履行合同义务，那么就可能存在拍卖其自有房屋偿债的现象；第二，由于疫情的原因，导致很多企业或企业主遭受重大损失，很多企业已经资不抵债，只能通过拍卖房产还债。”

明显的是，法拍房依然属于小众市场。在深圳，法拍房每月200套左右的成交量，与即便在冰冻期每月成交2000套出头的二手房市场相比，也体量极小。

不过，值得留意的是，随着法拍房市场的活跃和二手房市场的降温，记者发现，一些房产中介开始在朋友圈推介法拍房资源，并提供尽调、辅助报名、指导参拍、协助贷款、代办过户等一系列服务。

糯家地产在龙华区的一名中介告诉记者：“未来，法拍房是一个趋势，我们公司成立了法拍部门，法拍房的佣金和传统二手房一样，在1~3个点。”

纳入限购 封堵漏洞

法拍房市场过热，也引起了监管层的关注。今年以来，全国多个城市陆续出台政策，将法拍房列入限购范围。

今年1月25日，法拍房被纳入了1月21日发布的上海调控新政中，明确购买法拍房也需要有上海购房资格。杭州紧随其后在3月3日发布的新政中，规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。此后，合肥也在4月份将法拍房纳入限购范围。

而东莞也于8月2日明确将法拍房纳入限购范围。东莞市住建局等八个部门联合发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知（东建〔2021〕11号）》，从稳控住宅用地出让价格等8个方面提出要求，其中就包括将法拍房纳入限购范围。

对此，柏文喜认为，将法拍房纳入限购范围，实际上是从购房者的准入资格方面为限购规则打补丁，防止法拍房成为规避限购的突破口。他指出，新房、二手房市场严查资金来源等更严格的监管手段可以运用到法拍房，避免法拍房市场的炒作。

在深圳，法拍房同样被纳入当地限购政策，如果没有深圳购房名额无法竞拍。记者梳理了阿里拍卖上的数据，9月份拍卖的住宅房源有249套，数量较前两月继续增长。

上述糯家地产的中介告诉记者，近几个月咨询法拍房的客户越来越多。为了打消记者的风险顾虑，中介称，法拍房的交易全程是由法院执行把控，法院在拍卖时已经了解清楚了房屋的基本情况并将情况公示到网上，信息详尽。而且在办理过户过程中，不需要卖家配合，法院出具裁定书、成交确认书和协助执行通知书即可单方办理。最后，中介承诺称，如果房屋不能过户他们会全款回购。

不过，“捡漏”法拍房并非零风险。何雁英向记者表示，从法律角度上而言，法拍房交易的确不存在风险。但是，很多竞拍者没有相关的专业知识进行判断，导致法拍房交易的税费比自己预估的高，或者出现其他高额的费用，比如土地出让金。

何雁英举例称，曾有一位法拍房买家受让了一套国有企业名下的住宅，当时拍卖的价格大概是100多万元，比市场便宜了50万元左右，但在交易过户的过程中发现，要缴纳四五十万元的交易税费，以及六七十万元的土地出让金，导致最后的总价，比市场价还高了五六十万元。

“像这种情况还不少，最主要的原因是很多购买人不清楚公司出售房产的税费的计算方式，以及国有企业名下房屋缴纳土地出让金的数额，因此导致误判。”此外，何雁英补充道，即使竞拍者购买法拍房并办理了不动产权证，因为原业主赖着不走，导致入住不能的风险也很常见。

责任编辑：刘万里 SF014