原標題：土地市場轉涼？杭州、成都等多城第二批集中供地現零溢價、流拍 來源：貝殼財經

葉落知秋，土地市場先感受到了秋天的涼意。9月15日，首批集中供地戰火最激烈的杭州，卻在第二次集中供地中遭遇了流拍，西部熱點城市成都的第二批集中供地首日也反響平平。

當天，杭州第二批集中供地10宗競品質地塊報名截止，有9宗地塊報名未達標，相當於提前宣告流拍，這一結果令市場感到意外，在首輪供地中，面臨高地價擠壓下只有“1%的利潤空間”，房企尚且你爭我奪，而僅僅過去4個月，杭州土地市場的風向就發生了轉變。

無獨有偶，成都第二批集中供地首日土拍中，共成交19宗地塊，有1宗地塊流拍，平均溢價率只有2.1%，15宗地爲底價成交，這一結果也和首次供地大相徑庭。

截至目前，已經開展第二輪供地的城市諸如瀋陽、合肥、青島、福州等城市的土拍市場“平淡無奇”，且不少地塊均爲底價成交，並未出現首輪集中供地時的“廝殺”場景。熱點城市集中供地轉冷的原因是什麼？土地市場真的“涼”了嗎？

杭州9宗競品質地塊提前“流拍”

土地市場由熱轉涼與第二批集中供地規則改變相關，隨着“遊戲規則”的重新設置，不少房企主動選擇“知難而退”。

例如，杭州在第二批供地中首次試水“競品質”，其規則是房企首先需提供建設方案，方案通過後開始競地價，競得後所建造的樓盤需通過驗收後才能進行現房銷售。同時，“競品質”試點地塊溢價率上限由10%調整爲5%，在地塊達到上限價格之後，轉爲線下搖號確定競得人。

從9月15日截止的報名情況來看，杭州的10宗競品質地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其他9宗地塊因有效申請沒有達到規定門檻，無法進入後續正式競價環節，相當於提前“流拍”。

熟悉杭州市場的中指研究院浙江分院常務副總經理高院生分析稱：“昨日的競品質地塊的流拍基於以下原因，首先土拍新規的苛刻，競品質地塊需在高品質方案下現房銷售，且對企業參與土拍的數量和拿地資金來源進行限制和規範；另外，‘三道紅線’下房企拿地銷售比40%影響企業的拿地節奏。”

“此類流拍的直接原因便是競品質的約束。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直接點評稱：“競品質涉及的工作量更大，房企需在品質優化方面不斷做方案，房企拿地和開發成本進一步加大。同時，現房銷售等約束也會使部分房企進行迴避。”

同樣，成都第二輪供地在規則修改後採取“限房價、定品質、競地價”，凸顯出“品質”的比拼；並且在土地達到最高限價後，從搖號轉爲“競自持保障性租賃住房”或者“競銷售型一類人才公寓”，這一做法也提前控制了土地的溢價率。而成都此次部分地塊的競拍中首次採取“競銷售型一類人才公寓”的做法，從“自持”變爲“可銷售”，則爲房企留下了利潤空間。

從成都首日的土拍結果來看，有近八成地塊爲底價成交，競得房企以中鐵建代表的國企和成都本土房企爲主。從競爭激烈程度來看，區域分化明顯，高新區和天府新區等熱點板塊依然有較爲激烈的爭奪，而主城區的地塊表現相對平淡。

競拍規則改變，房企拿地更趨理性謹慎

第二輪集中供地過程一波三折，多個城市在“叫停”原先既定的出讓程序後重新調整競拍規則。從目前來看，熱點城市的競拍規則均發生了改變，比如，以“限房價”“嚴控溢價率”“嚴禁馬甲參拍”來降低市場熱度，以“搖號““一次性報價”“品質競爭”替代此前的“競自持”來降低房企的拿地成本和凸顯品質導向，以“資金來源”“付款週期”等保障安全。

在新的遊戲規則下，房企參與第二次供地將會更加理性和謹慎。在不久前的房企中期業績會上，萬科、旭輝、融創等房企紛紛表態不拿高價地，“以銷定投”“避開熱點地塊”“保障利潤率”成爲房企不約而同的選擇。

此外，從監管政策來看，目前已被納入“三道紅線”試點的重點房企，被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%，這一指標也進一步約束房企拿地的投入。

房企拿地態度的轉變直接體現在土地市場端。從已經完成第二批集中供地的城市來看，率先拉開集中拍地大幕的福州，其出讓的19宗涉宅地塊有4宗中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍。不過，在位置相對優越的市區內11宗地塊的競爭中，呈現出冷熱分化的態勢，除了2宗地塊底價成交外，其餘均達到最高限價進入搖號，引來保利、正榮、中海、首開等房企的競爭。

由於福州是衆多閩系房企的大本營，加上樓市成交行情向好，土地市場表現爲冷熱不均。而後續出場的青島、瀋陽、天津、合肥等，土拍市場明顯趨冷，其中，青島、濟南及天津的成交溢價率均爲0。而瀋陽原定於9月17日出讓的46宗地塊中有24宗停止交易，與此同時，合肥原定9月17日開拍的26宗地塊也僅剩下8宗將如期出讓。

對此，來自億翰智庫的分析稱，房企在第二、三批集中供地中獲取的項目，年內開盤銷售的難度較大，加之地產行業融資環境持續收緊，對房企投資端產生一定的收緊作用，投銷比不超過40%的新規又進一步限制房企拿地，預計第二、三批集中供地熱度將持續降溫。

新京報記者 徐倩