綠城中國近期發佈8月運營數據。2021年8月，綠城集團自投項目取得銷售6161套，銷售面積約81萬平方米，當月銷售金額約爲287億元；以綠城品牌銷售的代建管理項目取得合同銷售面積約71萬平方米，合同銷售金額約85億元。
截至2021年6月30日，公司總負債較去年同期增加約30%至3904.61億元。上半年公司加速擴張規模，“三道紅線”指標未能實現升檔，目前仍歸類爲“黃檔”企業。
自投項目銷售提速 上半年毛利率、淨利率雙降
2021年上半年，綠城中國實現物業銷售收入317.45億元，較2020年同期增加53.3%。當期物業收入結轉面積爲151.43萬平方米，同比增長55.1%；結轉收入的物業銷售均價爲20964元/平方米，與去年同期基本持平。
運營數據方面，公司上半年累計取得總合同銷售面積約724萬平方米，總合同銷售金額1717億元，同比增長88%。其中，綠城中國自投項目銷售增速顯著，實現銷售金額約1369億元，同比增長107%；以“綠城”品牌銷售的代建項目實現合同銷售金額約348億元，同比增長39%。
圖1：2021年綠城中國月度銷售數據
根據最新披露數據，綠城中國2021年1-8月累計合同銷售面積約996萬平方米，合同銷售金額約2251億元，同比增長約67%。
隨着各地政府落實“穩地價、穩房價、穩預期”，房地產行業毛利率下降成爲趨勢。上半年，綠城中國的物業銷售毛利率爲21.5%，較2020年同期下降4.1個百分點。公司的綜合毛利率、淨利率也隨之下降，分別較去年同期下降3.9、2.3個百分點。
圖2：2017H1至2021H1綠城中國毛利率、淨利率
整體來看，綠城中國2021年上半年營收增速較快，同比增長51.2%至361.35億元。受毛利率下滑影響，公司歸母淨利潤增速遠低於營收增速，僅爲15.4%。
逆市擴張規模 多個項目遭住建部點名
與多數房企採取審慎拿地策略不同，綠城中國上半年積極開拓新項目。根據中指研究院發佈的《2021年1-6月中國房地產企業拿地金額與面積TOP100》，綠城中國上半年拿地金額爲707億元，位於全國第4。
公司上半年於31個城市新增項目67個，去年同期新增項目僅爲43個。新增項目總建築面積約1186萬平方米，預計新增貨值2140億元。其中，一二線城市的新增貨值佔比達78%，主要集中在杭州、寧波、西安、北京、天津等城市。
截至2021年6月30日，綠城中國共有土地儲備項目251個，總建築面積約6034萬平方米（權益口徑約3495萬平方米），一二線城市的土地儲備總可售貨值佔比達74%。
此外，公司項目開發速度也有提升。資料顯示，綠城中國上半年從拿地到開工、開盤及交付時間分別爲4個月、6.8個月及30.6個月，同比提速10%、8%及6%。
但隨着項目提速，綠城樓盤也多次爆出違規消息，主要包括要求購房人在無具體內容的合同上簽字蓋章、欺騙手段獲取商品房預售許可等。
圖3：2021年上半年綠城中國旗下公司收到的違規通報
負債規模近4千億元 “三道紅線”維持“黃檔”
分析發現，綠城中國的債務規模在持續加大。截至2021年6月30日，公司總負債約爲3904.61億元，同比增加29.52%；資產負債率爲81.33%，達到近5年以來的最高值。其中，總借貸金額約爲1279.18億元，一年內到期借貸餘額爲人民幣301.1億元，佔總借貸金額的23.5%。
上半年，公司於上海證券交易所、深圳證券交易所及銀行間市場完成境內債券公開發行共124.62億元。此外，公司於2021年6月簽訂了3億美金的無抵押雙邊貸款協議和6.4億美金等額的無抵押銀團貸款協議，期限均爲3年。
另外值得關注的是，公司目前存在較多的永續債。一般來說，永續債可以優化資本結構，擴展融資空間，但與之相伴的利息也相對較高。
截至2021年6月30日，綠城中國的永續債餘額高達185.37億元，較去年同期減少約40億元。但其所帶來的利息卻有增無減，上半年永續債利息高達6.5億元，約佔歸母淨利潤的27%。對比近3年數據發現，公司永續債利息佔歸母淨利潤比例持續保持在25%以上，還息壓力不容小覷。
圖4：近3年綠城中國永續債情況
對此，綠城中國在業績會上表示公司將逐步對現有存量的永續債進行贖回。且在所有的永續債沒有贖回之前，暫不考慮發行新的永續債。
“三道紅線”方面，綠城中國上半年剔除預收款後的資產負債率約爲73.5%，較2020年末高出近1.6個百分點；現金短債比約爲2，基本保持上年末水平；淨負債率達到75.2%，較上年末上升11.4個百分點。
總體來看，公司的兩項指標有所惡化，其中剔除預收款後的資產負債率超出70%的監管標準，“三道紅線”仍歸類爲“黃檔”。
另外值得一提的是，今年7月，公司股東黃偉（新湖中寶實控人）減持股份2424.6萬股，變現金額約達3億港元。本次減持後，其持股比例由12.9 5%減少至11.98%。
