原標題：上海第二批集中供地新增“隨機”規則，這些地塊未來每平方米將低至5.05萬元

來源：時代週報

延期一個月後，上海第二批集中供地名單終於公佈。

9月13日晚間，上海土地交易市場發佈第二批集中供地出讓公告。公告顯示，本次集中供地共出讓48幅地塊，涉及27幅商品住宅用地，累計出讓面積167.82萬平方米，總起拍價574.57億元。與地塊信息同步公告的，還有再度優化調整的上海土拍新規。

在第一批集中供地一次書面報價的基礎上，此次集中供地新增了“隨機值”報價，同時對開發商拿地資金的來源審查也更爲嚴格。

房地聯動價提前鎖定未來房價

從本次上海第二批供地名單的所屬區位來看，還是以五大新城爲主導，這和當前上海的十四五規劃一致。而這些地區的購房主流客羣，多爲首次改善和剛需客，需要同時平衡價格與地段。

自貿區臨港新片區成爲了第二批供地大戶，共推出了5宗涉宅地；此外，青浦區累計推出4宗，金山區3宗，楊浦、徐匯、奉賢和崇明各供應2宗，浦東（除自貿區）、嘉定、松江、閔行、寶山各1宗。

時代週報記者注意到，在本次供應的27宗涉宅用地中，有25幅地塊給出了房地聯動價（新房指導價），平均值爲50564元/平方米，只有徐彙區漕河涇、徐彙區康健街道、楊浦區江浦社區這3幅地塊的房地聯動價超過100000元/平方米。

其中，未來入市價格最高的是徐匯漕河涇街道197a-09，197b-01，196e-03，196e-04地塊，房地聯動價114000元/平方米，價格最低的是金山區楓涇鎮JSFJ0101單元08-01地塊，價格爲25200元/平方米。

此外，作爲唯一一塊內環內的宅地，楊浦江浦地塊給出的房地聯動價爲109900元/平方米，這個價格與地塊斜對面、2020年末入市的保利天匯首批均價完全相同。提前鎖定未來1—2年內該地塊的入市價格，進一步維持了整體市場價格預期的穩定。

房企拿地不確定性或增加

9月13日，時代週報記者從徐彙區康健街道S031002單元N08-14地塊的出讓文件中看到，在第二批集中公告的住宅用地競價規則中，將明確採用增加一個“隨機值”的做法。

出讓文件指出，一旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），將觸發系統新增一個隨機值，且規則爲：中止價小於隨機值，隨機值又小於或等於一次書面最高報價。

整個書面報價環節僅會新增一個隨機值，且可與競買人的報價重複。

換言之，一旦在一次書面報價階段出現競買人相同報價的，系統將自動產生一個隨機值，並被納入後續平均價的計算過程中，之後出價最接近這個平均值的房企就能拿到地塊。

（關於住宅用地集中出讓相關提問的解答和提示部分截圖 來源：上海土地市場）

9月14日，上海中原地產市場分析師盧文曦向時代週報記者表示，集中供地推出已有數月，如今房企已有部分經驗，報價會往“封頂價”和“中止價”兩個價格的平均數靠，且先報這個平均數的企業更有利。

以此次出讓的徐彙區康健街道的這幅宅地爲例，根據地塊公告，該地塊起始價爲31.74億元，中止價爲34.44億元，一次書面最高報價爲34.91億元。一旦多個競買人報出相同的報價，那麼隨機值的範圍就會在34.44億—34.91億元之內誕生，並納入平均價的計算中。

“現在這個可能出現的隨機值，對平均值會產生很大的干擾性，報價時間只有10分鐘，期間拿地的人所要面臨的壓力可想而知，再加上運氣成分，拿地的不確定性明顯增加。”盧文曦進一步表示。

“隨機值的做法比搖號看起來更高級一些，但本質上還是爲了增加隨機性，尤其是在出現相同報價時會比過去更公平。”9月15日，資深房企投拓人士劉敏（化名）向時代週報記者表示。

嚴查開發商拍地資金來源

值得注意的是，根據房地產市場平穩健康發展長效機制的有關要求，上海對競買主體的交易資金（即購地資金）來源也再次有明確限定。

公告要求，競買主體（即申請人或競買人或競得人）股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，也不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，且不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等。

其次，競買主體的交易資金來源（包括競買或投標保證金、定金及後續土地出讓價款）應爲符合我國法律法規及政策規定的自有資金，不得使用以下資金來源繳付土地競買，或投標保證金、定金及後續土地出讓價款，包括但不限於銀行貸款、信託資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關規定的資金來源。

另外，上海市還要求，競買主體申報的用於地塊交易的各項資金來源，不得與其他已公告未成交地塊的交易資金來源全部或部分重複；也不得與其他已成交地塊競得人、中標人所申報的交易資金來源全部或部分重複。

不過，對於此次需要提交更多拍地資金來源的審覈文件，房企的反應大多比較平淡。9月13日，一位長期關注上海土地市場的投資分析人士向時代週報記者表示，一直以來，上海不管是對保證金的監管，還是對拍地資金的審查，都比較嚴格，過去也有過類似的要求，有決心拿地的企業，一般會做充足準備，對企業影響不大。

9月14日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時代週報記者分析指出，房企資金或拿地主體資格面臨更爲嚴格的審查，這促進了房企拿地方面的規範，也進一步促進當前上海土拍市場的穩定，落實了穩地價的政策導向。