原標題:近百億將物業賣給碧桂園服務,李思廉張力向富力緊急輸血

記者 | 黃昱

走在危險邊緣的富力地產(02777.HK)拿到了一筆救命錢。

9月20日下午,富力地產公告稱,執行董事及大股東李思廉、張力將爲公司提供約80億港元的股東資金,預計在未來1-2個月內完成,其中約24億港元將在9月21日收到。

這筆錢大概率會來自李思廉、張力出售富力物業所得。跟上述公告差不多同一時間,碧桂園服務(06098.HK)宣佈與富力物業簽訂股權轉讓協議,以不超過約100億元人民幣收購富良環球100%股權,從而間接收購富力物業在中國從事物業管理服務的目標公司100%股權。

富力物業與富力地產早已沒有任何股權關係,由李思廉和張力分別持股46.48%,兩人親友陳思樂持有剩下的7.05%股權。

去年4月,富力地產將旗下從事物業管理服務的主要平臺天力物業以約3億元人民幣的“白菜價”賣給了李思廉和張力持有的廣州富星,後爲了上市,李思廉和張力成立了境外控股公司富良環球,間接持有天力物業100%股權。

這筆市盈率只有6倍的交易在當時就曾被外界質疑爲富力地產向大股東輸送利益,事實也證明,僅一年多過去,大股東轉手就賣了接近100億元人民幣,溢價接近97億元,但富力物業的規模顯然並沒有如此大的增幅。

今年4月,富力物業向港交所遞交招股書,數據顯示,2020年富力物業的收入同比增長19.7%至約26億元人民幣,利潤同比增長275.6%至約2.4億元人民幣。截至2020年底,富力物業總在管面積約爲6940萬平方米,同比增長20.9%。

碧桂園服務此次接近100億人民幣的收購金額並非單單考量富力物業現在的狀況,還將未來的增量也計入其中。公告顯示,收購金額由兩部分組成,第一階段爲不超過人民幣70億,針對2021年現狀部分;第二階段爲不超過人民幣30 億元,針對未來0.66億平方米在管面積合約。

在當前充滿不確定性的市場環境下,碧桂園服務也爲這場交易設定了嚴格的交易門檻,如富力物業未能實現相關業績承諾,碧桂園服務的支付代價則會作出相應調減。

具體而言,富力物業承諾2021年的經審計扣非歸母淨利潤不低於人民幣5億元,收入不低於人民幣42億元,截至2021年底的在管面積不低於0.86億平方米及總合約面積不低於1.27億平方米。

除了0.86億平方米外,富力物業及關聯方還要承諾交付(或促使第三方交付)0.66億平方米在管面積。與此同時,爲了確保業績增長的長期持續穩定,碧桂園服務要求富力物業關聯方與其之間的非業務增值服務的收入和毛利不得超出富力物業總收入的總毛利的50%,超出部分不計入富力物業2021年度業績指標。

如果富力物業2021年的歸母淨利潤低於人民幣5億元,則第一階段的代價將按比例減少相應5億元與實際歸母淨利潤之間的差額;若2021年的收入低於42億元,則第一階段的代價將按比例減少相應42億元與實際收入之間的差額;若截至2021年底的在管面積以及總合約面積低於承諾,則第一階段的代價將按比例減少相應差額。

若富力物業無法達成業績承諾約定的多個財務指標,調減金額將以差額最高者爲準,且在第二階段代價中扣減。

碧桂園服務執行董事兼總裁李長江對界面新聞表示,資本市場對物業公司的估值常常與房地產市場的增量聯繫在一起,在目前的房地產市場形勢下,碧桂園服務在收購時要求會更嚴格。

對於碧桂園服務來說,收購富力物業不僅可以加強其在一二線城市的佈局,而且可以推動其在商業物業管理服務上的發展。

富力物業招股書顯示,2020年其收入主要分爲住宅物業管理服務和商業物業管理服務兩個部分,分別錄得收入17.57億元和8.4億元,分別佔總收入收入的67.6%和32.4%。

李長江表示,選擇收購富力物業確實與碧桂園服務想在商業物管服務上發力有一定關係,富力物業的商業物管服務業務佔比較高,剛好可以彌補碧桂園服務的業務短板。

今年上半年,碧桂園服務新增加了商業物管服務,帶來約1.4億元的營收。碧桂園服務首席財務官黃鵬在中期業績會上稱,公司期待商業運營的收入5年內突破100億元。

從近期幾宗收購來看,中小物業放棄上市而選擇加入頭部物企的趨勢已經越來越明顯,一是因爲物企獨立在香港IPO已經越來越難,二是資本市場給出估值也越來越低了。

面對急需輸血的富力地產,李思廉、張力只能選擇放棄充滿不確定性的IPO ,而選擇真金白銀的收併購,因爲上市公司層面的債務壓力愈來愈緊張。

9月13日,國際評級機構惠譽宣佈,將富力地產及其子公司富力香港的長期外幣發行人違約評級展望從“穩定”調整至“負面”,並確認這兩家公司的發行人違約評級爲“B+”。惠譽稱,“負面”展望反映了富力地產在未來12個月內持續的再融資需求與受限的融資渠道。

同一日,聯合資信公告稱,決定維持富力地產主體和“16富力04”等6只債券的信用等級爲 AAA,評級展望調整爲負面。

聯合資信稱,今年7月以來,富力地產多隻境內外債券價格出現較大幅度下跌。目前持續偏緊的行業政策和信貸環境、行業負面事件、債券價格顯著波動對富力地產再融資均有不利影響。

惠譽指出,未來12個月內,富力地產有120億元的債務即將到期或可回售行權,2021年下半年和2022年分別爲30億元、90億元,而截至上半年底,富力地產持有現金及現金等價物(不包含受限制現金)約爲127.6億元,短期償債壓力較大。

在今年8月的投資者會上,李思廉表示,僅靠賣樓這種最原始的做法可能追不上現在對現金流的要求,因此在項目層面、在投資物業層面,富力都在加強力度去出售,在“高強度洽談”中。

9月20日的公告中,富力地產對近期的融資情況也簡單進行了介紹,稱自中期業績公告(8月24日)以來,公司已在項目層面成功完成若干境外融資及再融資交易,緩解了項目層面的資金需求。

但在當前房地產行業整體不景氣的情況下,富力地產在資產出售上並沒有太大進展,僅就一些非核心資產接受了要約意向書。

富力地產想要緩解嚴重的債務危機,僅靠大股東輸血和賣掉一些非核心資產顯然不夠,必須果斷採取更進一步的動作。

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