原标题：缺料缺工还缺建筑商！美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降

建筑材料价格暴涨和劳动力短缺令美国建筑施工延误问题变得很常见。

当地时间21日，美国商务部公布的数据显示，由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎，美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降，折合年率为108万套。

数据表明，房地产市场可能会拖累美国第三季度经济增长。需求旺盛而建筑商无法增加单户住宅产量的情况推高了价格，使一些首次购房者望而却步。

不过，由于受到多户住宅新开工增长20.6%的推动，8月新屋开工数总体增加3.9%，折合年率达到162万套。

一位美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示，目前美国房地产牛市是由房地产住房供给短缺、人均新房建成量处于历史低点、市场上缺乏足够建筑商以及供应链短缺等多重因素共同形成的，目前还处于中盘调整阶段。

美国嘉盛集团资深分析师佩里（ Joe Perry）则对第一财经记者表示，综合数据可以看出，建筑商脚步正在放慢。“交易者将观察，购房者是否和建筑商的想法一致，不热衷于购买新房。但请注意，成屋销售和新屋销售的回落起点很高，即使显示购房速度放慢，可能也只是回归正常而非代表崩溃。”佩里说。

美国建筑商为何不愿承接新项目

美国商务部的最新数据还显示，8月积压订单继续增加至25.1万套，在建但尚未完工的单户住宅数量升至2007年以来最高水平。同时，获批但尚未开工的房屋数量增至1979年以来最高水平，这表明美国建筑商不愿承接新项目。

前述美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示，一方面，客观上在2006年美国房地产泡沫破灭以前，美国拥有的建筑商比现在要多得多，目前虽然有产能需求，但房地产业在美国并不容易进场，而在获得土地方面有优势的大型建筑商并不着急把房子都盖好，此外木材等原料价格在今年暴涨对建筑商造成压力。

根据全美住宅建筑商协会（NAHB）数据，2007年，该协会有98067家建筑商会员，2021年这个数字是37595家，下降了61%。

佩里则对第一财经记者说，NAHB美国8月房价指数报在75，为2020年7月以来最低点，预期值79，前值80。自从在2020年11月到达最高点90之后，NAHB房价指数就一直在缓慢回落。

同时，新屋开工数据显示7月减少7%，预期减少2.6%，6月读数自上涨6.3%下修至上涨3.5%。所以，综合6月新屋开工下修、7月读数低于预期以及8月NAHB房价指数低于预期，可以看出建筑商的脚步正在放慢。佩里解释道：“春季木材价格上涨的时候，市场可能就已猜到如今的结果。不过木材价格已从5月10日高点下降了70%多。”

尽管木材期货价格已从5月的每千板英尺1711美元的历史高位下跌至21日早盘交易时的约604美元，但建筑成本仍然是一个问题。根据NAHB对劳工部数据的分析，窗户、屋瓦、门和钢材在内的一类住宅建筑组件的批发价格在过去12个月内上涨了22%。在2020年之前，此类总价格通常每年上涨幅度略高于1%。

据悉，建筑材料价格暴涨和劳动力短缺令施工延误问题变得很常见，这促使许多美国建筑商对他们出售的新房数量采取一定措施。

这些情况很可能会持续下去。 NAHB 首席经济学家罗伯特·迪茨 （Robert Dietz） 表示，他从建筑商那里听说“地板和其他建筑材料方面存在持续挑战，且在某些情况下，挑战越来越大”。

供应缺口大，租赁需求强劲

美国商务部的数据还显示，美国建筑许可在8月份增长6%，达到172.8万套，为1月份以来的最大涨幅，其中多户住宅许可大幅增长19.7%，达到63.2万套，单户住宅许可数量也小幅上升0.6%，达到105.4万套。

纽约凯投宏观房地产经济学家波顿 （Matthew Pointon） 预测，目前的供应问题将在一段时间内限制房地产建设，但单户住宅的开工量到2021年底只会达到116万，到2022底达到120万。

同时，有美国房地产经纪人估计，单户住宅的开工率和竣工率需要在每月150万至160万套之间，才能缩小库存缺口。

“前几个月大家买房情绪高，家庭财富在上升，资产负债表都很健康，同时低利率刺激，加之此前供给不足（导致价格上涨）。”佩里对第一财经记者说，“最近抢房情况已经有所缓解，5月前后最夸张。（但房屋价格是否已经见顶）这不能断定，只能说增速较此前缓和了，出价的人和加价购房的幅度下降了。”

前述美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示，目前美国的房地产库存能满足2.5个月左右的销售量，这创下历史最低纪录。美国房地产周期平均是18年，如果这样看，房价增长趋势将持续。

此外，疫情期间，由于数百万美国人需要在家工作，对于更大、更好住宿的刚性需求推动了房地产市场繁荣，伴随美国广泛接种新冠疫苗，不少公司要求员工回城上班，这也推动了对多户住宅的租赁需求。