多地房貸告緊！有銀行通知“明年再來” 發生了什麼？

原標題：多地房貸告緊！有銀行通知“明年再來”……發生了什麼？

文|《財經國家週刊》記者丹華

去銀行辦理房貸，卻被通知“明年再來”？近期，全國多地傳出房貸收緊的消息，貸款申請資質的審批趨嚴，放款時間變長，一些地方還存在二手房停貸的情況。

克而瑞機構監控的30個重點城市中，在新房貸款上，半數以上的城市額度緊張；在二手房貸款上，全國23個城市的放款週期在3至6個月之間，六成以上的城市近似“停貸”。

與此同時，房貸利率較上半年也有不同程度的上調。貝殼研究院統計顯示，截至2021年6月，我國首套及二套房貸利率指數已經連續7個月上升，6月全國首套房貸平均利率爲5.52%，二套房貸爲5.77%。

▲圖/圖蟲

業內人士表示，這是在“房住不炒”的總基調下，金融機構主動調控的結果。58安居客房產研究分院院長張波告訴《財經國家週刊》記者，“未來房貸是否會放鬆，還要看市場成交量的變化情況。”

究竟是什麼原因讓房貸額度緊張？和去年底實施的房貸集中度管理制度有多大關係？剛需一族的購房貸款能得到保障嗎？

多地購房者反映“房貸下不來”

2021年上半年，商業銀行的房貸額度收緊，一些熱點城市甚至還沒到二季度，就宣佈按揭貸款“額度告急”。

一線城市方面，據央視財經消息，近期，不少北京購房者在申請房貸時，被告知“貸款額度緊張，具體放款時間不確定”，甚至有人被銀行通知“明年再來”。

上海各大商業銀行雖然貸款尚未停止，但審批和放款週期也已明顯拉長，短則3個月，長則半年。深圳的情況類似，部分銀行的貸款專員表示，“自己也不知道什麼時候有額度。”

自去年底央行宣佈推出房地產貸款集中度管理制度開始，各地銀行就紛紛捂緊了“錢袋子”，爲了保證滿足制度要求，銀行在公司類房地產貸款和個人按揭貸款上，均強化了投放額度的控制。

不僅是一線城市，許多熱門的二三線城市也出現房貸“申請放緩”的情況。據瞭解，目前全國房貸放款週期在3至6個月之間，其中臨沂、濟寧、菏澤等山東地市放款週期達半年以上，還有部分如蘇州、泰州、鹽城等江蘇地市，銀行信貸已經收緊，放款時間不定。

新房尚且如此，二手房貸款就更是如此。武漢、杭州等不少地方媒體報道，多個城市明確了“保一棄二”的策略，如合肥、武漢、南京、杭州等地出現二手房停貸或部分停貸現象，同時銀行的放款條件中，對徵信的要求也變得嚴苛。

▲圖/視覺中國

中國房地產研究會常務理事丁祖昱認爲，鑑於目前多地銀行已出現二手房停貸現象，預計短期內熱點城市二手房仍將繼續降溫。

在額度緊張的情況下，房貸利率出現一定上行。2021年9月，全國首套房平均房貸利率約爲5.46%，二套房貸款平均利率達到5.83%。其中，蘇州的房貸利率最高，首套房貸款利率在6%左右，二套房的貸款利率則在6.5%左右。

相比之下，四大行的房貸額度略爲充裕，放款時間也相對較快，但是整體審覈也更加嚴格，囊括了客戶資質、首付資金來源和個人還款能力等多項具體內容，從而申請難度也有所增加。

▲圖/視覺中國

對於後市走向，多位接受《財經國家週刊》記者採訪的業內人士表示，控房貸總量是今年銀行業的主基調之一，房貸額度嚴格監管的趨勢很難改變。在他們看來，這是基於“房住不炒”的大方向，以及防範化解系統性金融風險的宏觀背景下的判斷。

房貸集中度管理制度初顯成效？

近兩年來，黨中央、國務院多次強調防範化解重大風險尤其是系統性金融風險，而在各行各業中，房地產業金融化、泡沫化傾向較強，是官方定調的“現階段中國金融風險方面最大的‘灰犀牛’”，也是監管的重中之重。

隨着這兩年諸多房地產長效機制的建立，國家開始在信貸政策上頻頻出手，擺出了“拆雷”的架勢。

2020年12月31日，央行、銀保監會正式發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），要求建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對房地產貸款餘額及個人住房貸款餘額設置上限。

▲圖/央行網站

這裏的房地產貸款佔比是指，銀行業金融機構房地產貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例；個人住房貸款佔比是指，個人住房貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例。

可以說，這兩條“紅線”從信貸供給端對房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比進行了上限管控，既約束房企的開發貸（企業負債水平），也約束了個人的購房按揭（家庭負債水平）。

中國人民銀行發佈的《中國金融穩定報告（2021）》表示，之所以現在提出房地產貸款集中度管理制度，就是充分認識到，現在的銀行信貸體系中房地產貸款佔比太高，已經擠壓了實體經濟的資金供給。必須要優化銀行的信貸結構，引導金融資源從房地產轉向實體經濟，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。

報告認爲，政策在制定上已經充分考慮了金融機構的實際情況，體現了分類分檔、區域差異化的原則，例如第一檔中資大型銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上限分別爲40%和32.5%，第二檔中資大型銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上限分別爲27.5%和20%。

▲圖/《通知》文件

當時消息一出，市場上有一些觀點認爲，以後想買房子更難了。有些中介機構甚至藉機炒作，催促潛在買家抓緊時間“上車”。

實際上，這些說法都不符合實際。在《通知》發佈前，央行和銀保監會就已經對各大金融機構進行了調研和溝通，相關指標的設定，充分考慮到了剛需購房者的融資需求，市場沒必要過分擔憂。

“半年考”前後，銀行“涉房”態度更加審慎

“由於去年底房地產貸款集中度的文件出臺，多數銀行正在收緊房貸的口子，超紅線的銀行房貸總盤子減小，即便不超紅線的銀行，監管也有常規的控制增量的窗口指導。”一位浙江銀行業人士透露說。

回顧2020年末，在37家上市銀行中，有13家銀行的房地產貸款佔比或個人住房貸款佔比超標，對這些踩了“紅線”的銀行，監管部門分別給出了2至4年的調整過渡期，目前這些銀行的涉房貸款態度變得越來越審慎。

Wind數據顯示，截至8月29日，33家披露半年報的A股上市銀行中，房地產貸款佔比相比2020年末下降的有23家；個人住房貸款佔比下降的有19家。

舉例來說，在房地產貸款餘額佔比上，北京銀行和招商銀行分別下降1.8%和0.9%，在個人住房貸款餘額佔比上，中國建設銀行和中國郵政儲蓄銀行分別下降1.1%和0.6%，北京銀行和興業銀行分別下調1.1%和0.7%。

▲圖/視覺中國

一度“兩個集中度”均超標的招商銀行，直接在半年報表態稱，該行按照“控制總量、審慎准入、聚焦區域、調整結構、嚴格管理”的策略來優化內部信貸政策。再如，鄭州銀行在半年報中披露，該行制定了“房地產貸款集中度和省外異地業務壓降方案”。

一位接近銀保監會的人士告訴《財經國家週刊》記者，以上銀行涉房類貸款的下降，一方面反映了銀行業高度重視監管合規，另一方面也表現出，銀行業對高槓杆房企信貸風險的積極防範態度。

整體來看，銀行涉房類貸款的投放速度回落幅度不小，房地產貸款增速已創8年來新低。2021年二季度末，人民幣房地產貸款餘額50.78萬億元，同比增長9.5%，低於各項貸款增速2.8個百分點，比上年末增速低2.2個百分點；上半年增加2.42萬億元，佔同期各項貸款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5個百分點。

與此對應的是，上半年代表製造業的“工業中長期貸款”新增1.59萬億元，佔比達到12.03%，這是創統計以來的最高水平。

國家金融與發展實驗室副主任曾剛認爲，集中度管理制度實施後，“意味着新增貸款資金，或將更多地流入製造業和小微企業等實體經濟領域。”

民生銀行首席研究員溫彬表示，爲了進一步增強金融服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度，建立房地產貸款集中度管理制度，“不僅及時，也非常必要”。

防範化解系統性金融風險，讓錢流向實業

“躺在房地產的資本紅利上玩錢生錢的遊戲肯定不算實業。”有業內人士表示，房地產貸款也是拿着老百姓的儲蓄，再高利借給買房者，最後的結果可能仍是“資金遊戲”，導致老百姓沒有餘錢消費，阻礙經濟復甦和經濟結構轉型。

金融的活水如果不流到實體中去，也就變成了死水臭水，現在鼓勵銀行迴歸主業，支持實體經濟和科技創新中去，就是要把經濟重心扭轉過來。