“今年中秋假期，廣州樓市並沒想象中火爆。我是上午10點到的樓盤現場，想着節假日開發商會有活動人會很多，但實際上並沒有。”

王穎告訴《每日經濟新聞》記者，中秋假期的第一天，王穎和老公就早早來到廣州某樓盤售樓處，但該樓盤除了部分戶型可享受到3個9.9折的特價促銷活動外，再沒有其他折扣了，跟往年相比促銷力度小多了。

不止是廣州，據中指研究院數據，中秋節小長假期間，全國重點監測城市市場表現一般，商品住宅成交面積同比下降近七成，與去年“中秋”假期相比亦下降近四成。

事實上，進入9月以來，北京、上海等多個城市的房地產市場表現低於預期，“金九”成色明顯不足。

記者在深圳部分片區走訪中發現，在過去一週（9月13-19日），深圳成交火熱的樓盤集中於金地光明峯境瑞府、華潤筍崗中心、萬科都會四季等少數樓盤，其他大多數樓盤整體表現中規中矩，並未出現像往年一樣“多點開花”的情況。

“今年大概率不會有‘金九銀十’了。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，全國樓市分化早已開始，雖然還有些城市在延續高溫，但這只是從政策出臺到效果展現的過渡期，不會是主趨勢。

廣州某樓盤售樓處 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

多城樓市“金九”成色不足

按照以往慣例，“金九銀十”是房地產行業的傳統銷售旺季，但從今年多個城市的樓市表現看，“金九”出現了成色不足的情況。

諸葛找房數據研究中心數據顯示，中秋節假期北京、深圳等重點10城新房成交2336套，較8月同期下跌72.4%，較去年中秋同期下降82.1%，較2019年中秋假期下跌40.1%，較2018年中秋假期下跌36.9%。

盧文曦認爲，加息、供應不足、延長放款週期等綜合因素，是導致房產交易暫時封凍最爲重要的原因。以上海爲例，今年第4次集中房源供應總共有42個樓盤，但9月截至中旬僅有1個項目成功開盤，新房供應量明顯不足，成交量低空運行也就再正常不過了。而往年的情況是，基本上8月下旬新房市場就開始加速跑，爲“金九”開局做準備。

數據來源：諸葛找房根據各地住建委、房管局數據整理

上海中原地產數據顯示，9月第一週（8月30日至9月5日），上海新建商品住宅成交面積18.2萬平方米；第二週（9月6日-9月12日）新房成交13萬平方米，環比減少28.1%。

類似的現象同樣也在深圳上演。據中指研究院數據，中秋節假期（9月19-21日），深圳商品住宅累計成交2.53萬平方米，較去年同期下降49%，整體市場延續低迷態勢。

另據深圳房地產信息網統計的9月新房預售情況，截至9月中旬深圳共有13個新房項目獲批預售，其中住宅項目10個，目前已有4個項目公示登記人數。除了金地光明項目推583套、有1068位客戶成功意向登記外，其他幾個項目銷售售均不理想。如鵬瑞觀瀾項目共推出1655套房源，只有524批客戶登記；滿京華雲著共推出416套房源，只有209批客戶登記；光明金茂公園裏共推出269套房源，僅有175批客登記；坪山的怡瑞達雲秀府共推出290套房源，僅96批客戶登記……

近日，《每日經濟新聞》記者在深圳羅湖、福田的多個片區走訪時發現，很多樓盤內部都已經不再強調“金九銀十”了，且大多數樓盤也未廣泛舉辦打折促銷活動。

數據來源：中指數據CREIS，中指·項目雲

“現在沒有其他優惠了，你要現在要能定下來，交完誠意金可以參加我們的砸金蛋活動。”位於羅湖區筍崗片區的某項目銷售人員告訴記者。

下午4點，記者從羅湖某項目售樓處出來，發現項目附近的中介人員比來現場看房的購房者還要多。從業超過6年的資深中介曹鵬表示，現在中介特別不好做，新房觀望得多，二手房詢價得多，但成交少得可憐。“我們門店已有十多位同事離職了”。

二手房市場表現與新房市場基本類似。諸葛找房監測的重點5城中秋節假期共成交407套，與端午假期相比下降58.6個百分點。分城市來看，東莞、南寧位居跌幅前二，環比跌幅均超90%。

以北京爲例，樂居數據顯示，9月上半月，北京二手住宅共網籤5883套，與8月上半月網籤7523套相比下滑21.8%，同比去年9月上半月網籤7620套下降22.8%。

“當前政策環境偏緊，特別是信貸環境明顯收緊後，部分購房者置業需求被抑制，房地產市場面臨較大調整壓力。”中指研究院認爲，各地調控政策“雙向”調整模式開啓，市場調整壓力較大的城市，或將在“房住不炒”總基調下對政策進行微調、預調，以穩定市場預期。

高價房源滯銷卻不促銷

在深圳福田、羅湖等發展較爲成熟的主城區，符合剛需條件的“小戶型”住宅已經很難看到，而總款在“500萬-1000萬元”級以上的新房源則成爲這些區域的主流產品。

“現在福田已經很難找到60多平方米的兩房住宅了，你要找這類房子的話，可能坪山、龍崗、鹽田的項目會多一點，要不就只能選擇公寓了。”一位入行兩年、去年業績曾排在門店第二的地產中介任飛告訴《每日經濟新聞》記者。

值得注意的是，雖說今年的“金九”相比往年明顯降溫，但開發商們仍很少選擇促銷賣房。記者走訪福田區濱河大道某樓盤時發現，該樓盤竟然還有60多平方米的兩房在售，按理說這樣的戶型在福田區是很稀缺很搶手的。

“我們項目性價比較高，帶學位，且位於多軌交匯處。”該樓盤一位銷售人員告訴記者，“‘金九銀十’期間沒有促銷，如果你能儘快交首付的話，我們可以向公司申請給您一個節假日小禮物。”

深圳某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

記者注意到，該樓盤自2018年下半年推出後，均價一直保持在9萬元/平方米左右，目前64-174平方米的戶型和樓層一應俱全，尤其是60多平方米的小戶型仍未賣完。

對此，帶記者前來看房的中介認爲，一是朝向不好，該項目小戶型房源幾乎全是朝北向的；二是一個層樓有10-20多戶，有點像公寓，居住體驗不是很好。

不過，現場銷售人員卻給出了完全不同的解釋：“項目位於深港交匯的核心區位且還帶學位，小學也是一級省重點學校，而且小戶型住宅在福田也是稀缺資源，項目賣到現在我們還沒降價過，未來還是很有潛力的。”

“現在購房者拿到二手房貸款的難度在增加，不僅審批時間長，而且額度也不高，我們銀行貸款額度都快用完了。”深圳某股份制銀行業務經理告訴記者，這也間接地影響了深圳的新房市場，因爲新房交易中的買方很大一部分也是改善型需求，當原本的二手房沒法賣出時，買入新房的交易也只能暫緩。

短期內或延續降溫態勢

對於“金九”開局遇冷，中原地產首席分析師張大偉分析認爲，主要原因在於樓市調控持續影響市場，現在大部分熱點城市樓市已經全面限價化，房地產市場從某種程度上來講已不再有淡旺季之分。

今年7月，深圳住建局發佈的《2021年三季度商品住宅和商務公寓房源信息情況》顯示，深圳第三季度計劃入市的商品住宅及商務公寓項目爲36個，其中住宅14372套，公寓3506套。而在今年的一季度，深圳住宅的供應套數僅爲8900套，增加了5472套。

深圳某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

雖然深圳新房供應量增加明顯，但多數開發商卻沒有選擇在“金九銀十”進行大幅促銷，這或許和前8月房企的銷售情況比較想有很大關係。據中房網數據，今年1-8月48家典型房企的銷售目標完成率爲65.22%，10家房企銷售目標完成率超過七成，而去年同期銷售目標完成率達到七成及以上的企業僅4家。

某中型房地產集團高管向《每日經濟新聞》記者表示，受房地產調控影響，現在大多數房企都把重要的推貨節點都放到了下半年，只有少數頭部房企會刻意控制平滑供貨，這樣可以讓每個季度的銷售額看起來更均衡。但大多數中等規模房企會更看重下半年的銷售情況。

“房企促銷可能集到年底，因爲這個時候房企普遍衝會刺年度業績。”上述高管續稱。

在廣州深耕多年的某房企區域負責人告訴記者，現在行業內的中等規模型房企有很多都在刻意迴避“金九銀十”，因爲一旦各個樓盤都開始搞活動促銷，最後受傷的還是中小房企，在聯動上並不佔優勢。

中指研究院分析認爲，隨着政策調控逐步常態化，房地產金融監管持續從嚴，疊加部分重點城市土地市場熱度回落，預計短期內市場仍將延續降溫態勢。其中一線及熱點二線城市短期市場情緒或有回落，但在供應改善下新房成交規模仍有一定規模；三四線城市受政策收緊或需求集中釋放後，市場或將進入調整通道。

（文中王穎、曹鵬、任飛均爲化名）

記者|陳榮浩