導讀：二輪集中供地的降溫態勢，遠超業內預期。

作者 | 第一財經 孫夢凡

距離二輪土拍只剩3天，古都南京卻意外“爆冷”。

9月23日，南京市規劃和自然資源局發佈公告稱，二輪集中土拍中的11宗地，因故終止出讓。這些地塊，分佈在棲霞區、江寧區等地，佔本次供地規模的21%，原總起拍價超130億元。目前，南京土拍貨架上還剩42宗地。

被房企“冷待”的不只是南京。同日，重慶市公共資源交易中心發佈公告稱，重慶二次集中土拍中，9宗地塊終止出讓。重慶是上輪集中土拍的高熱城市，當時46宗競拍土地，平均溢價率高達43.78%。

若綜合此前多城，截至9月23日，已有長春、福州、天津、青島、濟南等10個城市，在二輪土拍前終止出讓部分土地，總數量超110宗。這些連競拍場都沒上的地塊，多因無人報名、房企態度冷淡，被迫“下架”。

“流動性喫緊爲行業當前困境癥結所在。”平安證券研究所稱，無論投資、銷售下行，還是開工及拿地放緩，核心在於“三條紅線”、“房貸集中度管理”等融資端收緊，給行業帶來壓力，通過影響現金流制約房企投資。

集中供地的出臺，本意便是降低土地市場熱度，而首輪供地未達到該目標；目前來看，二輪供地的降溫態勢，超過業內預期。市場冷下去了，不過，那些“無糧入倉”的房企，還能維持曾經的規模“神話”嗎？

開拍前夕“下架”地塊

從率先“喫螃蟹”的廈門開始，第二輪集中供地已行至中程。

據公開信息統計，目前有11座城市已完成第二批次土地出讓，成交總金額 2688.5 億元。與火熱的首輪土拍不同，二輪供地基本以低溢價甚至底價成交，流拍現象增多，更有南京、重慶等多地提前終止地塊出讓。

作爲長三角地區的重要門戶城市，南京曾是房企競相追逐的高熱之地。

在首輪土拍中，南京有37幅觸頂最高限價，佔比達72.6%，成交總價992億元，整體溢價率達18.15%。其中，一些遠郊板塊如湯泉、六合、江寧等都受到房企追捧，江寧甚至有地塊吸引來78家企業參與搖號。

不過數月時間，房企在南京的投資熱情已然大變。按南京官方公告，此次有11宗地塊因故終止出讓，業內人士認爲，直接原因便是無人報名。

從高溫到退燒，市場發生了什麼？此前，南京對土拍規則進行調整，最高溢價率由之前的30%下調至15%。從表面看，土拍新規有意降低市場熱度；但實際上，南京二輪供地初始樓面價並未降低，反而較首輪提高了3%。

與此同時，南京在競買保證金、競買主體、開發主體、上市時間、項目品質等方面，進行了更細緻嚴苛的規定，房企實際競拍門檻並不低。

譬如在拍地時，部分地塊的競買保證金比例可提高至起始價的50%。而且，同一競買人在同一批次報名地塊，不得超過總量的30%。還有部分地塊，南京規定不得聯合競買、不得合作開發，後續項目公司股權不得轉讓。

這些規定，對熱衷於聯合拿地的房企來說，無異於一針“鎮定劑”，間接提高了市場準入門檻。有業內人士稱，南京之前土拍中，很多地塊都是至少兩家聯合開發，限制聯合開發的話，一定程度上可降低企業的參與度。

此外，南京部分地塊還要求，在競得土地後6個月內，住宅部分不得申領預售許可證，這對房企的運營效率、資金週轉能力，又是一場考驗。多措並舉下，南京土拍已不再是單純資金的較量，而是房企綜合實力的比拼。

重慶也對房企提出了更多要求，如設置最高宗地限價、達到最高限價轉爲競自持租賃住房方式，部分地塊根據實際情況採取競方案、競品質，17宗地配有租賃住房等。房企再不能像首輪拍地那樣，把溢價率推到100%。

二輪供地集體“爆冷”

南京、重慶土拍爆冷，並非個別現象。實際上，行至半程的二輪供地，市場降溫程度遠超業內預期。

一週前，蘇州迎來第二批集中供地，首日成交6幅地塊，其中5幅以底價成交，剩餘一地塊溢價率爲1.01%；第二日，共有6幅涉宅地塊出讓，其中4幅地塊以底價成交。此番場景，被業內稱爲“蘇州土拍史上熱度最低”。

更慘淡的瀋陽，開拍前高達22宗地終止出讓，佔其第二輪集中供應總量約50%。開拍後，剩餘地塊僅用時1小時便完成出讓，成交總金額僅139億。

中指研究院分析認爲，政策調控頻繁加碼、房企資金持續承壓，是拿地節奏放緩的重要原因。今年以來，“三線四檔”融資規則逐步完善並持續發力，商票和拿地銷售比被納入監管，回款及資金壓力下，房企拿地意願受到抑制。

同時，多地嚴格審查房企的購地資金來源，對違規行爲處罰力度，除扣除保證金外，設置1~3年的禁拍時間，上海、南京等8個城市還須提供經會計師事務所鑑證的材料或審計報告，房企通過“灰色通道”融資拿地被封堵。

除了資金端的因素，二輪供地並未降低市場門檻。中指院認爲，多城二批次地塊成交樓面價較首批有所下降，但仍高於2020年全年地價，同時因配建、自持及施工成本增加，房企在利潤端的優化程度有限。

“首輪供地熱度較高，一方面是因這批地塊可年內入市，對業績形成貢獻，因此企業拿地拿地意願較爲強烈，二輪供地背景已有所不同。”有房企人士還稱，在40%拿地銷售比的限制下，很多企業拿地都更加理性。

值得注意的是，雖然整體市場逐漸降溫，但仍有房企抓住機遇、試圖彎道超車。

國企和央企，正在當下市場中暗暗擴張。中海、中鐵、金茂、保利、華潤、招商蛇口等，都是二輪土拍中的常客。民營房企中，活躍分子極少，僅有龍湖等企業正逆勢補倉，在天津、合肥、無錫、長春等地區掃貨。

平安證券分析稱，8月50強房企中國企拿地銷售面積比達45%，明顯高於民企（23%）。“央企及國企憑藉其穩健的財務狀況，短期或成爲市場拿地的主力。”