原標題:北京三季度甲級寫字樓租金止跌企穩,“雙減”下退租面積佔一成

北京甲級寫字樓租金連續9個季度下跌後首次企穩。9月23日,高力國際發佈三季度數據顯示,受益於前三季度旺盛的市場需求,北京甲級寫字樓市場租金維持在341.1元每月每平方米,環比微漲0.1%;與此同時,空置率進一步降至16.7%,環比下降1.4個百分點。對此,業內人士預判,北京甲級寫字樓市場租金在今年四季度或明年一季度出現實質性企穩回升。

值得關注的是,三季度,“雙減”政策後,在線教育企業的退租對整個市場影響有限,主要影響集中在望京酒仙橋、上地和中關村,而且影響主要集中在乙級樓宇和產業園項目中。

租金連續下跌9個季度後首次企穩

三季度,北京甲級寫字樓市場保持了較高的需求水平,從高力國際數據上看,淨吸納量達到了21.5萬平方米;若剔除自用面積的影響,淨吸納量仍維持在17.1萬平方米。細分需求來源發現,三季度的淨吸納量受到單一租戶的大宗租賃交易的影響很大,超過8萬平方米,若剔除此交易影響,全市場淨吸納量爲8.8萬平方米。由此來看,北京甲級寫字樓市場需求實際上是迴歸常態。

在甲級寫字樓新增供應方面,隨着陽光金融中心在三季度入市,今年前三季度累計新增供應量達到57萬平方米。

此外,受益於前三季度旺盛的市場需求,高力國際數據顯示,北京甲級寫字樓空置率進一步降至16.7%,環比下降1.4個百分點;市場租金維持在341.1元每月每平方米,環比微漲0.1%,這也是租金在連續9個季度下跌後首次實現企穩。

在各個子市場中,CBD的淨吸納量增長表現最爲突出。高力國際華北區董事總經理嚴區海分析稱,東部市場租金性價比凸顯,從2018年二季度市場租金觸及最高點後,CBD子市場的租金已經回調超過12%,調整幅度僅次於燕莎和望京酒仙橋市場。同時,CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優質辦公空間的子市場,也是唯一被劃入自貿區範圍的甲級寫字樓市場。

不過,嚴區海認爲,市場上的需求和供給錯配問題依然嚴重。整體上看,新增的大面積需求集中在中關村、上地和望京酒仙橋區域,而目前可利用的產業辦公空間大多集中在CBD和麗澤區域。從今年前三季度的市場去化來看,CBD佔全市場淨吸納量的比重從一季度的23%上升到二季度的34%,到了三季度更是上升到69%,佔比逐季提升。

上地等個別區域受“雙減”影響出現退租

從成交行業來看,5000平方米以上大面積租賃成交行業仍以互聯網科技爲主,佔比67%;其次是金融業,佔比14%。值得關注的是,上地區域受在線教育企業退租影響,產業園寫字樓淨吸納量爲負。

對此,高力國際認爲,三季度,在“雙減”政策的影響下,在線教育企業出現退租,但該政策對整個市場影響有限,而且對於不同區域和樓宇的衝擊也不同。從區域來看,主要影響還是集中在望京酒仙橋、上地及中關村。從樓宇級別來講,甲級樓宇受影響較小,影響主要集中在乙級樓宇和產業園項目中。

據高力國際不完全統計,在線教育企業在甲級寫字樓中的退租面積佔比不到10%,又由於在線教育企業普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場,大面積騰退正好爲其他企業的新增辦公需求提供了空間。

與此同時,在線教育企業退出的面積多數具有嶄新裝修及辦公傢俱,因此該類物業投入市場後非常受互聯網企業的歡迎。除了少數“專業”教培樓宇外,業主普遍持有樂觀態度,尚未出現過分擔憂後續出租的情況。

四季度甲級寫字樓市場仍將持續去化

從目前來看,高力國際預計,四季度,北京甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市,對市場衝擊有限。

高力國際研究部董事陸明認爲,由於新項目體量有限且自用比例較高,因此四季度市場仍將持續去化,年末空置率將出現同比大幅回落。從全年來看,年度淨吸納量預計將創十年新高,而去年第四季度北京甲級寫字樓達到的19.4%空置率,或將成爲未來4-5年內的階段性高點。爲此,陸明預判,市場租金將在今年四季度或明年一季度出現實質性企穩回升。

新京報記者 袁秀麗

 

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