原標題：兩年內首現流拍！蘇州二次土拍驟冷，底價成交成主流「鏖戰“兩集中”」

本報記者  李貝貝  上海報道

9月18日，爲期三天的蘇州土地市場第二場集中出讓收官。從土拍結果來看，本輪集中土拍較首輪明顯降溫，15宗涉宅地塊的11宗底價成交，僅有3宗溢價成交，另有一幅地塊出現流拍情況，爲集中供地以來首次流拍，亦是蘇州土地市場兩年來首次出現的流拍。克而瑞研報指出，蘇州此次土拍轉冷，因地塊多集中在外圍板塊和高庫存板塊，房企的積極性不高。同時，蘇州“8.17土地新規”下，“嚴禁馬甲、嚴查資金、嚴控品質”也在一定程度上提高了房企的參拍門檻和資金成本。預計隨着市場下行的繼續，蘇州土地市場的“冷意”還將持續。

熱度急轉直下

9月16日起，蘇州第二輪集中出讓拉開帷幕。經過3天的激戰，最終21幅地塊成功出讓了20幅（包括4宗安置房用地及1宗商業用地），共攬金276億元。

作爲蘇州土拍新規落地後的首輪大戰，對比第一輪集中供地，蘇州二次集中供地明顯降溫：在首輪供地中，蘇州三天內成功出讓32宗地塊，吸引了近百家房企參拍，其中28宗涉宅地最終攬金424億。而蘇州二次集中供地，克而瑞蘇州房產測評直言：“報名階段就能看出二批次土拍的走冷。”據市場消息，此次出讓的16宗涉宅地塊（除去1宗商業、4宗安置房），除了車坊和勝浦地塊報名人數接近10家、滸墅關報名超過5家外，其餘地塊的報名基本上只有0-2家。

《華夏時報》記者注意到，8月中旬，原定的23宗地塊中，2幅地塊（蘇地2021-WG-43號、WJ-J-2021-019號）因“規劃調整、安置房需求原因”終止出讓。剩餘的21幅地塊的15宗涉宅地塊中，除1宗（吳江開發區WJ-J-2021-017號地塊）流拍外，11宗地塊均爲底價成交，僅有園區3宗地塊有溢價。其中車坊地塊（蘇地2021-WG-51號）進入一次性報價，以本場最高14.95%的溢價率成交。

值得注意的是，此次土拍“嚴禁馬甲、嚴查資金、嚴控品質”。8月17日，蘇州自然資源和規劃局官宣第二批次集中土拍將延期出讓，同時對參拍房企的資質要求、資金來源做了更爲嚴格的限制規定，對蘇州7號公告中的5宗地塊一次報價有效區間上限做出調整。例如，嚴查參拍房企資金來源，競買人須說明資金來源情況；明確規定參拍房企在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等，購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金等。

嚴苛的拿地規則之下，曾經轟轟烈烈的“馬甲大戰”退出蘇州土地市場的歷史舞臺。而整體來看，在蘇州對資金來源嚴格把控的政策下，拿地房企多爲實力雄厚的央企、國企還有少數民企。

比如，中海通過一次性報價，以13.6億元競得園區車坊51號地塊，樓面價22990元/平方米，溢價率14.95%爲全場最高；五礦地產此次首入蘇州，以22億元拿下園區勝浦49號地塊，樓面價19652元/平方米，溢價率6.8%。而據好地網統計，除了首入的五礦，中海、中國鐵建、港中旅、建屋等均是在蘇州市區深耕多年，但在此前許久未有地塊入賬，多數庫存已經見底，補倉意願強烈。

多城供地頻遭流拍、退地

蘇州二次土拍結束當日，克而瑞蘇州房產測評發佈報告稱，在8.17蘇州土地新規之下，蘇州土地市場急轉直下，開始降溫走冷。雖然土拍首日推出的地塊整體質量在本批地塊中條件較好，但仍無法調動房企的積極性。

諸葛找房數據研究中心認爲蘇州二次集中出讓遇冷的原因之一是市場調控加碼疊加房企融資端監管趨嚴的作用，控地價、穩房價仍是調控核心；同時，蘇州在二輪集中供地中出現保證金比例上調、房企購地資金來源嚴查等措施，也在一定程度上提高了房企的參拍門檻和資金成本。

克而瑞蘇州房產測評還指出，蘇州樓市整體處於下行態勢，除個別熱門核心板塊外，很多板塊新房都處於去化難狀態，特價房、降價促銷政策頻出。而據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2021年8月蘇州新房成交5002套，環比下跌32.53%，較去年同期下跌10.61%。

《華夏時報》記者注意到，二輪集中供地的城市中，不止是蘇州土拍市場涼意明顯，多個城市的熱度亦難以與首輪集中出讓相媲美。例如，就在蘇州土拍前夕，杭州十宗“競品質”地塊中，九宗由於報名單位不夠三家，無法進入後續正式競價環節，已面臨流拍；成都、瀋陽則在開拍前，突發中止公告。

“第二輪集中土拍規則密集調整之後，已完成土地出讓的重點城市大多遭遇了’滑鐵盧’，溢價率下降，流拍率明顯上升，臨時中止出讓成爲’標配’，土地市場熱度面臨下行壓力。”易居企業集團CEO丁祖昱指出。

來自克而瑞的統計數據顯示，截至9月18日，22個重點城市中已有廈門、福州、蘇州、青島和天津等9個城市完成二輪集中出讓。從城市表現來看，溢價率較首輪明顯下降，底價成交成爲二輪集中土拍的主旋律；與此同時，流拍率也成爲二輪集中土拍的關鍵詞。截至9月17日，已經相繼有長春、福州、天津等8個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓，總數量高達91宗，佔這些城市第二輪集中供地總幅數的22%。

對比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價率較首輪有所降低，尤其是濟南、天津等低熱城市，溢價率降幅均在十個百分點以上；除廈門外，其餘7市二輪土拍流拍率均大幅走高，瀋陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。

丁祖昱總結說，從企業的角度而言，融資難度加大、企業資金鍊偏緊影響下，拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。結合近期市場、資金和政策環境來看，重點城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件。

不過，丁祖昱也樂觀表示，土地市場低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑。“因此，對於現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。”

“近期熱點城市集中供地規則已經有所改變，由原來的限房價、限地價、以價高者得的方式逐步轉變爲限地價、控房價、競品質的方式。”在億翰智庫近日舉辦的CRS中國房地產業戰略峯會的大會上，德信地產總裁費忠敏表示，供地規則的改變，爲開發商提供了合理的利潤空間，也爲品質房企提供了一些發展機會，“這也是我們所想看到的”。費忠敏強調，這些城市土拍規則的變化，也會讓大部分房企積極調整自己的產品策略，做出相應的轉變。