《中國經濟週刊》記者  謝瑋 | 北京報道

地賣不掉了?!

從8月開始的第二輪集中供地,不少城市住宅用地流拍率大幅上升。

9月15日,杭州第二輪集中供地共出讓10宗地塊,然而卻有9宗由於報名房企數量不達標,未能進入正式競價環節。最終,10宗地裏只有1宗順利出讓。

無獨有偶,這樣的現象也在合肥、成都、瀋陽等“雙集中”(集中供應、集中出讓)城市相繼出現,引起市場關注。有分析稱,截至目前已完成第二輪集中供地的8個城市,合計超過100宗地或直接流拍,佔全部供地總數的比例超過30%,這樣的情況已經類似於2007年下半年。

土地市場向來是樓市的“晴雨表”。造成近期多個城市土地流拍的原因是什麼?土地流拍會產生連鎖反應嗎?對於購房者來說,流拍意味着什麼?

流拍潮來襲?

今年2月開始,城市住宅用地“雙集中”供地政策在22個重點城市試點。截至6月底,首批宅地集中供應收官。中銀證券數據顯示,22個重點城市首批集中出讓合計成交785宗地,成交總建築面積1.05億平方米;樓面均價9993元/平方米,較去年增長20.7%;平均溢價率15.3%,較去年提升1.6個百分點。重慶和廈門地價漲幅超80%、溢價率超30%,無錫、北京、杭州、南京超七成地塊封頂成交,長春、青島、鄭州底價成交地塊佔比超75%。超出預期的數據瞬間點燃了市場熱情。

然而,隨着各城第二輪集中供地陸續開啓,土地市場卻忽然遭遇“寒潮”。

9月15日,已連續4年穩坐“賣地”大戶的杭州,第一次在土拍市場受到冷遇。集中掛牌的9宗地塊由於報名房企數量不達標(3家以上),未能進入正式競價環節。最終,10宗地裏只有1宗順利出讓。

有觀點認爲,杭州第二輪集中供地遇冷的特殊原因是,流拍的這幾幅競品質地塊,拿地門檻很高。根據參拍細則,競品質地塊項目,需要房企先提供建設方案,方案通過後才能進入競價環節,競得後樓盤需要通過驗收,然後進行現房銷售。若有效申請文件不足3份,則取消競買報名資格申請。因此,此類土地的供應和成交顯然遇冷。

然而,遇冷的卻並非杭州一城。

作爲土拍規則調整後首個重啓集中供地的城市, 福州先是掛出26幅地塊,隨後先後宣佈2宗地塊因出讓方案調整暫緩出讓。9月7日,就在正式土拍的前一天,福州市自然資源和規劃局又發佈公告稱,因出讓方案優化,4幅地塊取消出讓。最終,福州成交13宗地塊,另有2宗地塊流拍,5宗地塊終止出讓。

隨即,9月10日,濟南第二批集中供地收官,開拍前55宗掛牌地塊中,18宗地提前終止,成交37宗,全部底價成交。

9月11日,天津第二批集中供地收官,掛牌的61宗宅地中9宗停牌,2宗流拍,31宗底價成交。

9月14日,成都公共資源交易服務中心發佈公告稱,原定於9月15日—17日進行的成都第二批集中供地,有17宗地因故終止出讓。最終,原計劃出讓的75宗地塊,只剩58宗繼續出讓。3天的集中出讓成交52宗地塊,6宗流拍,成交地塊裏有38宗底價成交。

9月15日,在第二批集中供地前夕,合肥土地市場網發公告稱,將26宗地塊中的18宗延期出讓,並由拍賣出讓轉爲現場掛牌出讓(編者注:拍賣要求3家以上參加,數量不夠則改爲掛牌),掛牌日期爲9月16日至29日。

9月15日,瀋陽市自然資源局發佈通知,第二輪集中供地的46幅土地中,共有24宗地塊提前終止出讓,只剩22宗地進入招拍掛流程。最終,本輪出讓僅有19宗地塊成交,3宗地塊流拍。

這不禁令市場感嘆,房企拿地積極性減弱,房企真的怕了嗎?

9月中下旬,南京、廣州、重慶等多個熱門城市迎來了第二批集中供地。在這些熱門城市中,不少城市疊加了拿地政策調整,在“三道紅線”、債務到期和融資新規的大背景下,房企的拿地態度耐人尋味。

房企不積極的風險值得關注

集中供地卻遭遇流拍,供給與需求不相匹配,這顯然不是令人滿意的結果。

那麼,造成重點城市大面積土地流拍的原因是什麼?

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《中國經濟週刊》記者分析指出,類似杭州的流拍,從直接原因看,和競品質的約束有關。競品質涉及的工作量更大,即房企需要在品質優化方面不斷做方案,加大了房企拿地和開發的成本。同時一些競品質的項目約束比較大,包括現房銷售等,這也會使部分房企進行迴避。所以此類競品質地塊後續如何更好地推向市場,真正吻合房企拿地的意願,也是非常關鍵的。

“實際上房企出現這樣的現象,應是值得當前重點關注的風險點。” 嚴躍進向《中國經濟週刊》記者表示,近期關於房企債務和經營壓力大的案例不斷增多,各類擔憂確實增加。而從房企投資端的動作看,拿地工作壓力很大,或者說企業資金面狀況惡化下拿地積極性減弱。所以需要不斷關注房企拿地的意願,否則房企拿地節奏放緩,對於各地土地供應目標的完成是一個較大挑戰。同時,類似拿地意願減弱的情況,也說明各地管控中需要積極傾聽房企的心聲,主動爲房企減負,真正讓房企參與到土地供應和交易的市場中。

中財——中證鵬元地方財政投融資研究所執行所長溫來成則向《中國經濟週刊》記者分析,今年以來全國繼續堅持“房住不炒”的原則,也對市場進行了相應的政策調控,還約談了一些地方官員。從9月發佈的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看,房價漲幅確實呈回落的趨勢,再加上經濟仍然處於逐步回落態勢,勢必會對土地市場產生影響。

溫來成稱,再加上前些年房企盲目、激進擴張,許多企業產生了高負債問題,更有恆大、華夏幸福等出現明顯經營困難的房企。在“三道紅線”、融資政策收緊防止房企無序擴張的壓力之下,不少開發商的資金鍊很受影響,即使想拿地,也是心有餘而力不足。這使不少地方政府在招拍掛過程中,頻頻出現流拍現象。

“其實還是因爲房企拿地面臨很多壓力,一個是資金的壓力,這是當前房企所需要注意的地方。另一個是拿地本身的壓力,一些地塊的要求較高。”嚴躍進直言,恆大事件本身對於別的房企直接影響小,但是反映了共性問題,即類似恆大這種大房企都有這樣大的壓力,那麼別的房企壓力估計也不小。

在嚴躍進看來,當前土地市場需要關注過冷或流拍等問題,充分說明了市場的新動態和新情況,總體上說,當前一些大城市或熱點城市也出現了降溫,這都是需要注意的風險。後續預計土地供地和土地交易方面的政策或有調整的可能,值得觀察和期待。

那麼,對於購房者而言,土地流拍釋放出哪些信號?

嚴躍進分析稱,從消費者和購房者的角度看,近期會關注房價的下跌情況和銀行信貸等,流拍等關注會比較少。但是反過來看,流拍事件多了,或會有樓市不景氣的預期和判斷,這會使盲目看漲的心態減少,這是很關鍵的一個內容。

會影響地方財政收入嗎?

國有土地使用權出讓收入是地方財政收入的重要來源,不少輿論擔憂,開發商不積極,最直接的效應是地方土地財政收入銳減。 

“從地方財政角度來看,房地產市場的相對萎縮,特別是土地價格的下降,對於地方財政會有相應的影響。” 溫來成向《中國經濟週刊》記者直言,這在以前直接表現爲來自土地出讓金收入的下降,目前還出現了一種新的情況,“地方政府發行的專項債券,實際上大多數是以土地收入爲償還來源,特別是對於快要到期的債券,如果土地價格出現問題,可能影響這些債券的還本付息。”

“連鎖反應是明顯的,流拍就說明供地沒完成,自然會對地方政府有壓力。而且流拍也影響了項目的供應,影響房屋工程等投資。”嚴躍進向《中國經濟週刊》記者分析稱,不過“流拍”還不至於會成爲常態,土地市場本身有博弈概念,類似流拍也會倒逼地方政府修正土地供地規則。當前估計各類新政策也在路上。從交易角度看,流拍顯然影響了正常的供地節奏等,所以不是好事。當然,流拍也說明市場降溫,這意味着政策會有緩和的可能。

事實上,就在今年8月,相關部委曾召開閉門會議,要求各城第二次集中供地的宅地溢價率不得超15%,且不得提高起拍價,這被視爲是限制地方政府的土地財政依賴度。

而若因爲流拍改變政策預期,是否意味着房地產市場“綁架”了地方財政?

“流拍的現象是暫時性的,也是正常的市場行爲。” 溫來成直言,“就像房價一樣,不可能永遠上漲。從長遠來看,我國需要相對穩定的房地產市場,既不能讓房價暴漲,也不能讓房價暴跌,要讓市場各方能夠形成穩定的預期。” 

“我國的城鎮化率還處在提高過程中。” 溫來成補充道,目前中國人均GDP纔剛過1萬美元,發展的空間依然很大。城市化還會繼續、優質的房子還需要供應,從長遠發展角度看,也需要穩定的土地市場。

 

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