原標題：北京寫字樓租金止跌，在線教育企業退租影響幾何？

空置率下降、租金微漲、整體市場趨穩。

21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

“至暗時刻”漸遠，今年三季度，北京寫字樓市場延續復甦態勢。

高力國際近日發佈的數據顯示，北京甲級寫字樓淨吸納量在連續兩個季度創下歷史新高之後，第三個季度亦保持在較高水平，租金則在連續9個季度下跌後，首次迎來了止跌微漲，空置率進一步下降。

整體市場趨穩，但部分區域市場暗流湧動。三季度，受“雙減”政策影響，在線教育企業集中退租造成北京上地區域寫字樓淨吸納量出現負數，望京-酒仙橋和中關村區域因在線教育企業較多，受到的影響也相對較大。

高力國際華北區研究部董事陸明也進一步指出，在線教育企業退租對全市場的影響非常有限，且市場短期內即可修復。

市場需求迴歸常態

時間如果拉回到2020年年底，北京寫字樓市場正一片愁雲。

2020年底，數據顯示，北京寫字樓市場空置率達到19.4%，創近十年的新高；與此同時，寫字樓市場的租金水平從2019年底的383元/月/平方米降至351元/月/平方米，降幅達到8.4%，同樣創下近10年的新高。

當時的北京寫字樓市場受供應量偏大、產業結構調整和疫情等因素疊加影響，可謂遭遇了從未有過的冷淡。

但市場的狀態並未因新年到來而瞬時迴歸，一方面是不斷攀升的淨吸納量，另一方面是環比下降的租金水平，這場復甦顯得有些漫長。

據高力國際數據，2021年第一季度、第二季度北京甲級寫字樓市場的淨吸納量分別爲26萬平方米、37萬平方米，上半年累計去化量已經達到歷史全年平均淨吸納量水平，同時，這也是近十年來首次連續兩個季度出現超過20萬平方米的市場去化。

而租金水平方面，繼2020年底降至351元/月/平方米以來，2021年第一季度、第二季度北京甲級寫字樓平均租金繼續降至344.8元/月/平方米和340.8元/月/平方米。

不過也要看到租金降幅的確在逐步收窄。

2021年第三季度，北京寫字樓市場的迴歸顯得更加明顯起來。

高力國際數據顯示，連續下跌九個季度後，北京寫字樓市場的租金出現企穩趨勢，市場平均淨有效租金爲341.1元/月/平方米，環比微漲0.1%。高力國際預計，市場租金調整的窗口期接近尾聲，租金有望在四季度或2022年一季度出現更大幅度回升。

空置率方面，北京甲級寫字樓空置率連續多個季度上升後，於2021年二季度開始環比下降，當季空置率降低到18.2%，這一趨勢持續到三季度。根據高力國際統計，三季度，北京全市甲級寫字樓空置率爲16.7%，環比下降1.5個百分點。

空置率下降主要是因爲寫字樓市場近兩個季度維持高吸納量。根據高力國際的數據，三季度，北京甲級寫字樓市場淨吸納量爲21.5萬平方米，依然保持了較高的需求水平。

陸明表示，北京甲級寫字樓市場需求實際上已經迴歸常態。世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨同樣認爲，商業地產市場的反彈如期而至。

對整體市場影響不大

“雙減”政策下，在線教育企業的集中退租對北京寫字樓市場影響如何？

據高力國際數據統計，部分子市場短期內受此影響較大。今年第三季度，北京上地區域產業園區的淨吸納量爲-3萬平方米，環比減少了6.5萬平方米，過去四個季度，上地區域的平均淨吸納量爲4.5萬平方米。

租金和空置率也隨之波動，租金從上季度的176.1元/月/平方米下滑至173.1元/月/平方米，空置率由5.4%上升到6.8%。

需要注意的是，上地區域產業園區租金一直處於較高水平，空置率向來低於平均水平，在“雙減”影響之下，該區域租金仍高於產業園區市場平均租金，空置率也低於全市16.7%的平均水平。

除上地區域之外，望京-酒仙橋區域、中關村區域也有大量在線教育企業退租。高力國際數據顯示，三季度，望京酒仙橋區域甲級寫字樓和產業園區淨吸納量爲1.2萬平方米，環比減少5萬平方米；中關村區域淨吸納量爲負0.8萬平方米，環比減少2萬平方米。

但高力國際同時指出，在線教育企業退租的影響主要集中在乙級樓宇和產業園項目，對甲級寫字樓影響較小，對整體市場影響不大。

“而且在線教育企業普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好爲其他企業的新增辦公需求提供了空間。同時，在線教育企業退出的面積多數具有嶄新裝修及辦公傢俱，因此該類面積投入市場後非常受互聯網企業的歡迎。”陸明表示，除了少數“專業”教培樓宇外，業主普遍持有樂觀態度，尚未出現過分擔憂後續出租的情況。

（作者：孔海麗 ）