原標題：上海地產集團“囤糧過冬” 來源：中國經營報

本報記者 劉頌輝 上海報道

房地產行業“丟卒保車”現象越來越多，房企也開啓了“賣賣賣”模式。

近日，據上海聯合產權交易所披露，上海地產（集團）有限公司（以下簡稱“上海地產集團”）旗下的上海地產三林濱江生態建設有限公司（以下簡稱“三林濱江公司”）掛牌轉讓全資子公司上海淞澤置業有限公司（以下簡稱“淞澤置業”）公司95%股權及轉讓方對標的企業106.25億元債權，轉讓價格爲121.96億元，涉及資產包括浦東新區三林楔形綠地東片區的4宗商品住宅和商業地塊。

作爲上海國資委控股企業，上海地產集團被稱爲上海的“存量地主”。而僅今年6月份至今，該公司已陸續掛牌了吳江虹橋置業全部股權、上海弘安裏80%股權、虹極置業和虹權置業全部股權。再加上此番最新掛牌的淞澤置業95%股權，上海地產集團擬掛牌出讓的5家控股公司股權總轉讓金額已超過200億元。

在此背後，是上海地產集團不得不面對的營收下滑、負債高企的現實。公司債券年報披露的數據顯示，2020年度公司營業收入較上年減少5.88%至294.56億元，而截至今年3月底，負債總額已升至2219.33億元。

對於接連打包出售地產項目和未開發地塊的原因等問題，《中國經營報》記者多次致電上海地產集團債券年報披露的聯繫方式，但截至發稿時未獲得有效回覆。該公司旗下某子集團一位品牌事務負責人表示，集團開發運營的業務較多，子公司各板塊複雜，擁有的資產龐大，出於優化資產配置的考慮，出售一些項目也是正常的操作。

四宗地塊擺上“貨架”

9月22日，上海“浦東發佈”官方媒體平臺公示了一則規劃設計方案：浦東新區三林濱江南片地區（東片區）03-02地塊擬建7幢高層住宅、1棟社區配套、1棟商業綜合樓和地下車庫等。

該地塊所在的三林楔形綠地片區是上海市城市總體規劃確定的中心城八片楔形綠地之一，亦被列爲全市35個“城中村”改造項目之一。相關拆遷工作早在2015年就已開始，並已進入土地平整階段。

由於涉及變電站和高壓線的緣故，三林濱江南片地區（東片區）以及周邊區域在過去6年間的開發進展緩慢。如今，建設單位三林濱江公司終於拋出了03-02地塊動遷房項目的規劃設計方案。

與此同時，淞澤置業也被上海地產集團擺上了待售資產的“貨架”，該公司資產主要包括4宗地塊，土地面積合計約11.33萬平方米，分別爲三林鎮8街坊75/3丘地塊、67/2丘地塊、42/5丘地塊以及42/6丘地塊，面積分別爲2.58萬平方米、2.77萬平方米、2.99萬平方米、2.99萬平方米。

近日，記者實地走訪浦東新區三林楔形綠地東片區發現，從濟陽路旁下車即可看到“三林楔形綠地前期開發指揮部辦公室”的招牌。在上浦西路東育路口的東片區6-01地塊上，動遷房小區開發建設已進入收尾階段，工人們正在調整樓棟外立面的顏色，原本淡黃色的樓體，正逐步向灰褐色漸變。

“竣工驗收的時候，領導認爲之前的顏色不好看，所以要重新噴一遍漆。”工地現場一名工人告訴記者。

記者在現場看到，整個三林楔形綠地東片區除了道路和動遷房已建成外，其他多宗住宅和商業地塊還均處於“曬地皮”狀態，有的空地上豎立着高壓線塔。淞澤置業4宗地塊雜草叢生，城中村拆遷留下的建築垃圾還沒來得及處理，廢棄的足球場上空無一人。

在位於三林北港南側的三林楔形綠地前期開發指揮部辦公室，幾位在此辦公的工作人員均表示不瞭解上述4宗地塊的轉讓情況。

據瞭解，三林濱江南片區也叫做三林楔形綠地，規劃分爲東區、中區和西區三個片區。其中，東區共規劃有8193套住宅，除動遷房外有5158套可售住宅，西區則有3035套可售住宅。

在億翰智庫首席研究員張化東看來，該區域無論從住宅開發還是未來的商業價值方面都比較高。整個片區緊鄰浦東新區前灘商務區，大量住宅供應能有效地緩解前灘板塊“房荒”狀況，甚至被稱爲“前灘二期”，而且前灘一手房參考價已達到10萬元/平方米左右。

經營擴張拉昇負債規模

資料顯示，上海地產集團共有各級次控股企業230餘家、參股企業100餘家，其中包括上海建材集團、上海地產住房發展有限公司、上海地產住房保障有限公司和中華企業股份有限公司等，同時公司也是綠地控股（600606.SH）第二大股東，持有25.82%的股份。

記者注意到，三林濱江公司主要負責保障房開發業務，由上海地產集團與浦東新區國資委共同出資成立，其中上海地產集團持股比例爲73.75%。而正在轉讓的淞澤置業只是上海地產集團自今年下半年以來掛牌的5家公司之一。

目前，上海弘安裏80%股權及轉讓方對標的公司40.61億元債權已順利成交，被招商蛇口聯合融信集團以42.23億元的價格拿下。該公司的核心資產是位於上海市虹口區的弘安裏項目，包含虹口區四川北路街道、北外灘街道多宗地塊，土地總面積5.8萬平方米。

據瞭解，該項目由上海地產集團在今年2月以約111.35億元的價格摘得。交易完成後，招商蛇口聯合融信集團將與上海地產集團共同開發。

但除上海弘安裏已成功轉讓之外，上海地產集團掛牌的其他4家公司尚未尋得接盤者。吳江虹橋置業在6月份曾掛牌，但由於已超過披露的時間，上海地產集團方面再次於9月15日將該公司100%股權擺上了“貨架”，轉讓價格3650萬元。

對於房企當前轉讓土地等資產的原因，IPG中國首席經濟學家柏文喜認爲，可能主要有兩方面的原因，一是根據公司經營戰略調整進行土儲調倉，另一個就是因爲資金緊張和現金流承壓，爲了回籠現金和減少後續投資而賣掉項目。

“從上海地產集團這家國資地產企業連續出售項目公司和地塊的舉動來看，原因應該更多地屬於後者。另外，對於國有企業而言，爲了符合負債率考覈紅線要求而出售項目公司和地塊，也是重要原因之一。”柏文喜表示。

“由於住宅物業的銷售結轉規模以及區域功能性開發業務的推進均存在一定週期性，近年來上海地產集團營業收入持續下滑。”上海新世紀資信評估投資服務有限公司（以下簡稱“新世紀評級公司”）在評級報告中指出，2020年，公司經營規模擴張速度快，帶動負債從年初的1955.73億元增至2164.36億元，資產負債率亦從年初的64.75%略升至65.44%，負債主要集中於剛性債務、長期應付款、應付賬款、預收賬款、合同負債及其他應付款等科目。

迴歸政府功能類業務

作爲上海擁有大量存量土地的國資房企之一，上海地產集團參與了多個城中村改造、中心城區舊區改造、工業園區的置換升級和歷史風貌區保護等工作。

據上海地產集團方面介紹，公司業務主要分爲市場競爭類板塊和政府功能類板塊。其中，政府功能類板塊包括城市更新建設、舊區及城中村改造、長租公寓建設運營、保障房建設運營管理等。

數據顯示，截至2020年末，該公司在建保障房項目計劃總投資472.13億元，累計投資243.20億元。其中規模最大的曹路基地項目計劃投資392億元，累計已投資219.36億元。同時，公司已完成11宗土地受讓，總建築面積合計111.72萬平方米，計劃建成10864套長租公寓。

在張化東看來，未來上海或有更多國企退出住宅或商辦物業的開發，轉向服務城市經濟建設，因爲通過房地產開發賺取利潤和差價與國企現有政策和定位並不相符。

“當上海地產集團大量資金用於保障性住房和租賃住房業務時，公司也難以大舉開發市場競爭類物業。”張化東表示。

據上海地產集團披露的債券報告，2018~2020年，公司營業收入分別爲481.14億元、312.96億元和294.56億元，淨利潤爲83.54億元、80.58億元和52.02億元。

此番擬出讓股權的淞澤置業狀況也並不樂觀。2020年，公司全年錄得淨利潤虧損394萬元，負債總計111.42億元。而截至今年8月底，該公司負債總計爲111.94億元，但其總資產只有112億元。同時，公司到目前爲止尚未繳納名下4宗地塊所對應的地下建築面積的國有建設用地使用權出讓金。

在營業收入和淨利潤連年下滑、負債總額和負債率走高的情況下，上海地產集團對下半年的資金管控也提出了更多要求。在2021年經營目標運行年中分析會上，公司黨委副書記、總裁管韜萍表示：“進一步增強資金集中管理意識，提高資金使用敏感度；加快資金回籠，確保集團長期健康發展。”

新世紀評級公司在評級報告也指出，經過多年發展，上海地產集團頗具規模，但由於主業分散於衆多下屬企業，面臨較大的內部管控壓力，未來有一定的整合空間。