原標題：上半年大宗投資交易近90億，電商讓物流地產更值錢了

除了直接收購資產外，國內外機構投資者還通過入股或兼併平臺、設立合資公司等方式以圖在這個高速增長的領域拓展其市場份額。

國內電商的發展推高了倉儲物流的租賃需求。數據顯示，2021年上半年，國內倉儲物流的租賃需求大幅增長，物流地產正在成爲受青睞的主流地產類型。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示，今年上半年，國內物流大宗投資交易總額接近90億元，其中二季度成交額達到75.9億元，是單季度第二高值。除了直接收購資產外，GIC、APG等國內外機構投資者還通過入股或兼併平臺、設立合資公司等方式以圖在這個高速增長的領域拓展其市場份額。

世邦魏理仕近日發佈的《煥新萬象|商業地產的七大變化》報告數據顯示，國內物流倉儲的資產價格持續上漲。截至今年二季度，國內一線城市的平均高標倉（高標準打造的倉庫）資本值指數較疫情前上漲7.4%，而同期辦公樓和購物中心資本值均錄得近10%的跌幅。

謝晨認爲，物流領域高漲的投資熱情很大程度上受到疫情期間高標倉庫市場出色的租賃表現所推動。自2020年下半年以來，國內16個主要城市的高標倉庫淨吸納連續四個季度突破100萬平方米，累計540萬平方米，空置率從去年二季度的15.8%連續四個季度下降至14.2%。

消費加速線上化是高標倉需求強勁增長的主要動力。2021年上半年，網上零售額超過5萬億元，網購滲透率達到23.7%，較疫情前增長3個百分點。對高標倉租賃交易的分析可以清晰地反映這一趨勢，今年上半年電商的需求佔比從一年前的34%提升至目前的42%。

“這當中受到風險資本追捧的社區團購和生鮮電商貢獻了主要的增量需求，據我們不完全統計，疫情後叮咚買菜、多多買菜等頭部企業在主要城市的新增租賃超過70萬平方米。”謝晨稱。

世邦魏理仕近期針對國內主要的大中型物流租戶開展的調查發現，70%的租戶計劃未來三年增加在國內的物流設施面積，其中47%以上預計增幅超過30%。

世邦魏理仕預測，每新增10億美元的電商銷售額將創造92903平方米的倉儲需求。2020年，中國實物商品網上零售額已經達到97950億元；若以較爲保守的10%年增速測算，則理論上未來5年國內電商銷售的增長需要吸納的倉儲面積將超過8000萬平方米。

謝晨認爲，儘管近年來國內物流倉儲大宗交易持續快速增長，但放大到國際視野看，2016年至今中國的物流地產交易額僅佔全球的4%；該比例也低於中國辦公樓和零售物業在全球大宗交易額的佔比。而在資產價格方面，截至今年二季度，中國一線城市的物流設施回報率水平處於5%左右，高於辦公樓和零售物業50-100個基點。