原標題：25宗底價11宗觸頂，南京第二輪土拍“冷熱不均”

記者 | 孫梅欣

今年5月第一輪南京土拍普遍“衝頂”狂歡時，誰也沒想到，僅僅4個月後，南京土地降溫會如此迅速，流拍開始出現，底價成交成爲主流。

在9月26日舉行的南京第二輪集中土拍上，共有42宗地塊掛牌出讓，掛地起拍總價486億元，地塊包含了江心洲、南部新城、江北核心區、燕子磯、江寧方山、高淳、溧水等東南西北四個區域地塊。

最終，這42宗的地塊中的25宗以底價成交，1宗地塊流拍，另有11宗地塊達到最高限價，還需等待最後的搖號結果，第二次土地僅用了不到一天時間，就以成交507億元的結果快速告終。

這和4個月前的情形已經大相徑庭。在5月的首場集中土拍上，52宗掛牌地塊悉數出讓，其中有36宗地塊觸及土地最高限價，最終通過搖號確定拿地房企，土拍成交總價接近千億。彼時房企投拓員工搖中地塊的興奮還歷歷在目，然而市場情形則已經大不相同。

事實上，在8月掛出的第二輪集中土地出讓名單中，共有53宗地塊被掛牌。然而就在正式拍賣前3日，9月23日，南京市規劃和自然資源局公告，共有11宗地塊因故終止出讓。

從公佈的終止出讓名單來看，主要位於棲霞街道、湯山、江寧谷裏、江寧祿口、六合龍牌、浦口橋林、高淳等位於南京較爲冷門或偏遠的板塊。業內人士普遍認爲，因故終止出讓的地塊，是在掛牌後沒有房企有意願報名參拍，大概率將流拍的結果。

不同於首場土拍馬拉松式的“拉鋸戰”，或者直接衝頂限價的“閃電戰”，本場土拍正式開始僅1分鐘，就有15宗地塊以底價成交，其中不乏來自“大熱門”南部新城、江北新區等板塊的土地。

南京房地產業內人士看來，第二場集中土拍的反差，反映出市場轉向的信號，房企不顧一切有地就拿的時代正一去不復返。

“房企不再純粹爲了規模盲目拿地，更加重視預期風險和盈利情況。盈利導向型的拿地模式，最終導致的結果就是土拍的嚴重分化，地塊盈利前景決定了土拍熱度。”南京房地產促進會祕書長張輝表示。

實際上，第二輪土地拍賣前，南京對於競地房企提出了更加嚴格的要求。在8月掛地同時，還對土拍提出新規則，包括採用“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，規定“一地一策”；規定統一開發企業最多隻能同時報名13宗地塊（不含高淳、溧水）；部分地塊拿地6個月內住宅部分不許開盤；11宗地塊不能聯合開發。

從地塊不得聯合開發，以及6個月內不得開盤可以明顯看出，這對於房企資金鍊有着更高的要求。

值得注意的是，就在南京土拍當日，另一房地產熱點城市杭州出讓的31宗地塊中，有10宗首次試水的競品質地塊全部遭遇流拍，房企拿地熱情近乎“速凍”。

相比之下，南京仍有11宗地塊達到最高限價等待搖號，可以看出市場呈現出的兩極分化，冷熱不均。在整體市場預期發生變化的情況下，熱點板塊的優質地塊，以及預留了相對較大利潤空間的地塊，仍有房企趨之若鶩。

其中，位於江心洲的2宗地塊均達到最高限價，G71地塊經過27輪競拍，以23.5億元總價觸頂，樓面地價32096元/平方米；G72地塊經過9輪競拍，以8億元總價觸頂，樓面地價32685元/平方米。

由於江心洲地處河西江島，早前地塊整體規劃集中了不少高端項目，因此一直被視爲南京“富人島”。而這2宗地塊的最高毛坯限價均定在42800元/平方米以上水平，有業內人士指出，如果加上裝修升級包，入市價格預計在46000元/平方米左右，與目前市價基本持平，也是房企看中的一大因素。

但是在其他兩個默認爲同樣是熱門板塊的南部新城和江北核心區之內，也同樣呈現冷熱參差的情況。

例如被劃爲江北核心中央商務區建康城的G18地塊，依然受到追捧，在競拍15輪之後，到達最高限價，底價11.5億元，毛坯限價達到35000元/平方米。但是同樣位於江北核心區，地處青奧體育公園板塊的G14和G15地塊，則同樣經過4輪競價，以32.8億元和36.2億元，分別被保利和中海拿下，溢價率分別低至0.92%和0.84%。

“從這次的土拍情況來看，一方面受到已經開盤的項目實際銷售情況的影響，另一方面受到未來可能會出臺二手房指導價等嚴厲調控政策的影響，開發商選擇謹慎出手，對市場以觀望爲主。”南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華坦言，7月住建部等8部門聯合發佈《關於持續整治房地產市場秩序的通知》，加上一線城市連續出臺多次政策，導致市場心理預期發生大的轉變。

吳翔華認爲，儘管大多數企業資金鍊沒有太大問題，但是不願意在南京繼續擴大投資，一來政策不明朗，二來南京市場由於需要競品質，所以開發企業算不過賬：“杭州也是如此。所以一部分開發企業轉向周邊城市，一部分開發企業重心向產業地產傾斜。”

儘管南京市場已經和上半年相比頗顯“涼意”，但吳翔華認爲，更大的影響可能會在二手房指導價之後呈現，此次土拍也會是觀察市場的標準之一：“有些熱度下降較快的板塊二手房指導價，可能會更加貼近成交價。熱度較大的板塊，還是會將二手房指導價壓的較低。”