近期，房地產市場頻頻上演違約事件，個別房企的資金危機更是帶動了資本市場“看跌”整個行業的連鎖反應。在各種負面影響下，房企在資本市場信用度下降，融資規模明顯縮減。

數據顯示，2021年前8月，房企境內外債券融資規模同比下降超過20%。其中，境外債券融資規模“縮水”更加嚴重，降幅達到37%。同時，房企融資成本大幅增加，發行期限縮短，境外債券平均融資成本飆升至8.09%，個別房企信託融資成本甚至達到24%。

前8月債券規模下滑

房地產負面事件不斷髮酵下，境內外資本市場對於房地產的信心亦處於低迷狀態，而這直接對房地產融資產生了影響。貝殼研究院發佈的數據顯示，2021年前8月，房企境內外債券融資規模累計約爲6999億元，相比較2020年同期下降了21%。

整體來看，2021年前8月，房地產融資主要集中在境內，境內債券規模佔比達到了70%，相比較2020年同期上升7個百分點。而境外發債累計約爲2095億元，佔比規模跌至30%。不過，無論是境內融資還是境外融資，均較2020年同期出現了下降，降幅分別爲11%和37%。

近期，房地產債券違約頻率增加。貝殼研究院發佈的數據顯示，2021年8月份，有16筆信用債出現違約，其中與地產相關的有7筆，佔比過半，而債券違約類型主要爲未能夠按時兌付本息。

中指研究院發佈的數據顯示，從融資結構來看，目前信用債和信託成爲了房企的融資主要方式。2021年8月份，房企信用債規模佔比爲40.6%，信託融資佔比爲42.6%，但兩者規模也均較去年同期下降超過30%。

融資成本大幅上升

進入到下半年之後，房企的資金壓力有明顯增加。以往，融資是房企爲資金紓困的重要方式之一，但在“三道紅線”的監管之下，爲了有效降槓桿，房企在融資方面邁出的步子明顯變小。

另一方面，受到個別房企資金危機的負面影響，當前房企在資本市場的信用漸弱，融資難度增加。《華夏時報》記者注意到，自2021年8月份以來，有多家房企的海外級別或者展望受到下調，境外投資者對房企信心不足。

融資收緊不僅僅表現在規模上，還表現在成本方面。貝殼研究院發佈的數據顯示，2021年8月份，房企境內債券融資平均票面利率爲4.23%，較2021年7月份上升7個基點；境外債券融資平均票面利率爲8.09%，較7月份上升109個基點。

有部分房企在2021年上半年財務報告中披露了信託融資的情況。相關數據顯示，信託融資的成本高於一般的債券融資，近半數信託融資成本超過10%，甚至有個別房企信託融資成本達到24%。

不僅如此，在違約事件負面影響下，房企債券融資的平均年限縮短，2021年8月份這一期限爲3.4年，環比7月份減少約0.1年。境外債券平均發行年限更短，爲2.2年，環比7月份減少約0.6年。貝殼研究院方面在相關報告中表示：“房企境內外發債期限減少主要是受市場預期的影響，市場信心走低，發債期限縮短。”

房企償債壓力仍大

“自從‘三道紅線’出臺，房企開始大規模降槓桿以後，融資的主要方式轉向了去庫存。”一家房企北京項目的負責人對《華夏時報》記者表示。國家統計局發佈的數據同樣顯示，2021年前8月份，銷售回款爲房企到位資金主要來源。2021年1-8月份，房企到位資金爲134364億元，同比增長14.8%。

但是，國內貸款、利用外資規模均出現了下滑，而定金及預收款部分同比增速則增加31.3%，表明這部分資金是房企到位資金的主要來源。但銷售回款對於房企而言在一定程度上並不完全可控，其與市場環境有很大關係。

上述項目負責人對《華夏時報》記者表示，今年房地產傳統銷售旺季“金九銀十”表現欠佳，銷售狀況很大程度上也會給下半年房企資金帶來壓力。近期，國家統計局城市司首席統計師繩國慶也預計，隨着各地全面落實房地產長效機制，持續加強房地產市場調控，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落，或繼續下降。

這在一定程度上預示着2021年房地產市場“金九銀十”成色大概率不足。值得關注的是，近兩年，房企面臨着償債高峯。2021年8月份，房企境內外債券融資到期債務規模約爲1196億元，同比增加21.2%，到期債務淨額爲625億元。但從上述數據來看，新增發債規模則不及到期債務規模五成，房企面臨着較大的償債壓力。

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