原標題 三季度深圳寫字樓強勢回暖：淨吸納量環比大增8成創新高，租金指數三年內首次正增長

華夏時報記者張慧敏李未來深圳報道

隨着經濟復甦，社會消費品零售總額增長，三季度，深圳甲級寫字樓和零售物業市場活躍。

近日，第一太平戴維斯數據顯示，三季度，深圳全市甲級寫字樓淨吸納量創下歷史新高——首次超過30萬平方米，環比增長86.5%。與此同時，深圳甲級寫字樓的空置率環比下降2.6個百分點至23.9%，爲兩年內最低值。租金指數三年內首次錄得正增長，環比上升0.7%。

零售物業方面，三季度，深圳全市零售物業淨吸納量大幅上升至32.4萬平方米，較2021年上半年總吸納量高出3.4倍，全市平均空置率繼續環比下降0.8個百分點，至8.5%。

租金指數三年內首次錄得正增長

甲級寫字樓供應方面，2021年三季度，深圳全市有2個新項目入市，分別是南山招商前海灣B座、羅湖中國人保金融中心，共爲市場帶來10.6萬平方米新增供應。截至季末，深圳全市甲級寫字樓總存量上升至885.3萬平方米。

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，三季度，深圳市TMT行業頭部企業對甲級寫字樓的需求量較大，租賃面積過萬平方米的交易不少，金融與房地產行業也表現活躍，租賃面積過千平方米的交易數量較多，帶動全市租賃需求顯著增長。“與廣州比起來，深圳的甲級寫字樓需求量增長迅猛。”謝靖宇表示。

在此背景下，三季度，深圳全市單季淨吸納量創下歷史新高——首次超過30萬平方米（30.7萬平方米），環比增長86.5%。從各區域來看，南山區淨吸納量仍居全市首位，季內淨吸納量達17.2萬平方米，佔全市總量的56.0%，其次爲福田區，淨吸納量爲34.0%。

在租賃需求持續釋放的背景下，三季度，深圳大部分區域甲級寫字樓空置率環比下降，福田區空置率爲18.0%，環比下降3個百分點；南山區空置率爲27.3%，環比下降3.3個百分點；寶安區空置率爲36.3%，環比下降4.4個百分點；羅湖區由於新增供應入市，空置率環比上升4.3個百分點至23.7%。截至季末，深圳全市平均空置率環比下降2.6個百分點，至23.9%爲過去兩年內最低值。

另外，謝靖宇表示，三季度，深圳甲級寫字樓市場情緒顯著改善，業主信心普遍增強，尤其在樓宇品質較高、地理位置優越的項目中表現更爲突出。繼前兩季度全市甲級寫字樓平均租金降幅持續收窄後，三季度深圳甲級寫字樓租金指數三年內首次錄得正增長，環比上升0.7%，全市平均租金上漲至184.4元/平方米/月。

對於接下來市場的走向，謝靖宇表示，2021年第四季度，深圳市甲級寫字樓新增供應仍然較爲充足，預計六個新項目將竣工入市，合計可租賃面積約55.6萬平方米。鑑於四季度以及來年都有大量新增供應入市，龍頭企業需求擴大的持續性有待觀望，市場去化壓力或將再度增大，全市空置率預計有所上升。而隨着租賃市場競爭的加劇，業主將重新採取以價換量策略，令全市租金再度下降。但品質高、地理位置優越的部分項目或受影響較小。

值得注意的是，9月6日，前海宣佈擴區，那麼，這會不會導致福田CBD的需求外遷至前海區域？第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿表示，前海擴區是爲了吸引更多外地的企業來，而不是把福田的吸引過去，前海擴區對福田區甲級寫字樓的需求量影響較小。

零售租賃需求增長明顯

零售物業方面，三季度市場快速恢復。數據顯示，2021年1-7月，深圳全市社會消費品零售總額5302.94億元，同比增長20.1%，較疫情前的2019年同期增長5.3%。分消費類型看，餐飲收入同比增長26.6%，商品零售收入同比增長19.3%。

第一太平戴維斯數據顯示，2021年第三季度，全市有一個新項目開業入市，爲市場帶來30.5萬平方米新增供應。因此，全市優質零售物業總存量擴容至約563.0萬平方米。與此同時，部分存量優質零售物業持續進行品牌煥新升級計劃。

隨着社會消費品零售總額的增長，深圳零售物業的租賃需求也隨之提升。第三季度，多數商圈租賃需求增長明顯，疊加大體量新項目均以較高入駐率入市，帶動深圳全市零售物業淨吸納量大幅上升至32.4萬平方米，較2021年上半年總吸納量高出3.4倍。

分類來看，餐飲類業態租賃需求旺盛。多個現存零售項目完成改造，引入多個餐飲新店。例如，南山區萬象天地原誠品生活區域部分調改爲MIXC Food Lab餐飲主題區，引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爺咖啡等品牌華南首店及全新形象店。此外，時尚、配飾及汽車等業態需求保持活躍。

鑑於大體量新項目開業入駐率表現優異，且各商圈存量項目空置率均有小幅下降。其中福田區空置率爲8.9%，環比下降0.1個百分點；羅湖區空置率爲13.7%，環比下降0.1個百分點；南山區空置率爲11.9%，環比下降0.8個百分點；寶安區空置率爲5.9%，環比下降0.4個百分點；龍崗區空置率爲2.2%，環比下降0.2個百分點；全市平均空置率繼續環比下降0.8個百分點，至8.5%。

另外，三季度，深圳多數商圈租金指數表現平穩，受部分存量項目租金略微下調的影響，全市租金指數環比微降0.1%。截至季末，全市平均首層租金下跌至647.9元/平方米/月。

第一太平太維斯數據顯示，2021年第四季度，全市預計迎來三個總建築面積合約18.3萬平方米的優質零售項目開業，其中兩個位於前海片區，包括萬象前海及前海K11。深圳仍將繼續吸引新品牌進駐，需求預計保持活躍。鑑於同期新增供應相對有限，屆時全市空置率料將維持穩定。