原標題：哈爾濱打響“救市”第一槍，四季度樓市走向撲朔迷離

來源：時代週報

金九銀十不再，房企接連爆雷，這個遭受重錘的行業，正在艱難走向四季度。東北省會城市哈爾濱於10日出臺救市政策，而這似乎成了“破冰”的第一步。

10月10日，哈爾濱日報報道稱，爲促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展，市住建局聯合財政局等多部門制訂《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見 》（下稱《意見》），提出了共計16條措施，自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期間根據國家有關政策和市場形勢變化適時予以調整。

具體來看，《意見》主要從房企端和購房端進行調整。房企方面，提出對年度信用等級爲綠牌和藍牌的開發企業，2022年6月1日前，取得土地使用權的房地產開發項目，在2022年12月31日之前，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證。

購房端方面，主要結合哈爾濱實際情況，放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。同時，施行購房補貼政策，購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

中原地產首席分析師張大偉告訴時代週報記者，哈爾濱成爲首個全面救市的城市並不奇怪，主要原因在於哈爾濱樓市冰凍疊加疫情影響，市場下滑明顯。同時，樓市調控政策開始見底，市場依然處於下行通道，在這樣的背景下，防止樓市下調過快很可能成爲未來的政策趨勢。

哈爾濱某資深從業人士表示，“救市”政策的出臺主要原因在於今年下半年哈爾濱土地市場轉冷，且房價下跌較爲嚴重，一部分板塊已經腰斬，市場、政府、業主以及哈爾濱未來招商引資都面臨着較大的壓力。

而除了哈爾濱這一明顯的救市舉措之外，超過10個城市已經發布的“限跌令”或是託市的另一種註腳。四季度，樓市風雲變幻，調控與救市的天平走向何方？

不得不救

哈爾濱此番“救市”實際上早有端倪。

據中國房地產報10月8日報道，不久前，黑龍江省工商聯房地產商會組織部分會長召開座談研討會，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關部門提出了包括調整土地增值稅預徵率、調整供地節奏、降低落戶門檻等意見和建議，從而促進房地產市場健康穩定發展。

會上的部分建議被政府部門採納，黑龍江省稅務局聯合多部門於9月30日發佈了《關於調整土地增值稅預徵率的公告》，自10月1日起，黑龍江省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預徵率分別按1.5%、2%、2.5%執行。在這之前，哈爾濱市土地增值稅預徵率爲4%、4.5%和5%三檔。

稅率調整後，十一小長假剛過，哈爾濱市即發佈上述救市舉措，其中，以發放購房補貼最爲吸引眼球。

而之所以由哈爾濱來打響救市的第一槍，源於其市場的不斷下滑。

國家統計局最新數據顯示，今年8月哈爾濱新建商品住宅銷售價格指數環比下降0.3%，同比下降0.6%；二手住宅銷售價格指數環比下跌0.2%，同比下降0.6%。這樣的下降態勢，在今年是哈爾濱樓市的常態。

同時，中原地產研究中心統計數據顯示，哈爾濱8月商品住宅供應面積環比上升249%，成交面積卻僅環比上升8%，供求失衡局面已經出現。

在去化艱難的背景之下，爲衝刺“銀十”，哈爾濱不少開發商紛紛進行降價促銷，保利天悅二期、華潤置地崑崙御二期、萬科智慧未來城等多項目參與天貓好房1元秒殺1平方活動；還有包括中海時代名邸等項目，推出數額不等的現金優惠。

更爲艱難的是，哈爾濱的房地產市場因近期新冠疫情爆發遭受了嚴重的衝擊，基本處於停擺狀態，“雖然10月份疫情逐漸得到控制，但市場又遭遇二手房貸款收緊的影響，當下哈爾濱樓市冰凍超過其他同類型城市。”張大偉告訴時代週報記者。

多重因素疊加，哈爾濱打響了“救市”第一槍。

實際上，一直以來，受限於經濟、供地、人口流動等多方因素，哈爾濱樓市都較爲疲軟。第七次全國人口普查結果顯示，截止到2020年，哈爾濱的常住人口爲1000.99萬，較六普時減少62.6萬，下降5.89%，年平均增長率爲-0.60%。

人口淨流出導致需求不斷減少，哈爾濱樓市沒有強力的支撐點。在需求端不足情況下，商品房庫存量進一步加大，目前，哈爾濱的新房及二手房市場均出現了嚴重的供大於求現象。

多城市將跟進？

不獨哈爾濱情況不容樂觀，進入8月，全國樓市均出現下滑趨勢。而哈爾濱救市槍響，爲冷清的樓市撕開一角。

國家統計局數據顯示，8月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅回落0.1個百分點，其中廣州由漲轉跌，下降0.1%；一線城市二手住宅銷售價格環比漲幅回落0.2個百分點，其中深圳環比下降0.4%，連續4個月下降。

當月，二手房價格上漲城市數量環比7月減少14個，降至年內最低水平。並且，8月二手房價格止漲轉跌，出現今年以來二手房價格的首次下降。

一線城市轉跌，並且有越來越多的城市加入下滑序列，樓市逐步傳遞出走弱信號。

這在房企端體現得尤爲明顯，據克而瑞研究中心顯示，今年9月，TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元，單月業績規模首次出現環比下降，且同比去年也下降36.2%。事實上，從7月開始，已經出現房企業績連續三個月同比下跌的情況，且跌幅逐步擴大。

銷售端趨冷，房企回款週期拉長，降價跑量開始出現在越來越多的城市裏。下半年以來，岳陽多個樓盤價格“跳水”，降價幅度達3000元/平方米；張家口主城區房價從頂峯的13000元/平方米，降到了8000元/平方米，這樣的現象時常出現。

此後，“限跌令”重出江湖。8月，岳陽市出臺新規，規定中心城區新房銷售的實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%，否則將不能網籤。這是2021年出臺的首個“限跌令”。

隨後，全國多城發佈限跌令。據不完全統計，全國已有超過10個城市發佈“限跌令”，包括東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等。

限跌令的頒佈，同樣是另一種手段的救市，其目的在於穩定市場，不至於大起大落。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，當前全國很多城市的樓市矛盾，已經從過熱開始轉爲過冷。而且過冷中也出現了新的風險，即房地產企業的金融風險問題。

嚴躍進表示，“積極出臺政策進行保障，符合市場預期。這一方面有助於促進市場交易的活躍，另一方面也有助於促進房企經營的穩健。預計後續全國其他城市也會跟進，尤其是去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市，包括非核心的二線城市、部分中西部三四線城市等。”

市場下行不斷，壓力較大的城市開始不斷出現託市舉措，現如今的樓市一邊調控一邊救市，四季度樓市走向將走向何處？合碩機構分析師郭毅對時代週報記者表示，四季度樓市能否轉好，主要看接下來的信貸政策，如果銀行能適當給予流動性寬鬆，則市場有望出現一定程度回暖。