原標題：量價齊跌，調控高壓下長三角樓市拐點信號強烈

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道 樓市“金九銀十”不再，不僅房企在一線城市的回款受阻，土地市場也遇冷。上海中原地產數據顯示，長假期間，上海一手房成交面積9萬平方米，去年國慶長假新房成交量13.1萬平方米，同比下降了31.2%；網籤均價6.1萬元/平方米，而在10月4日-10月10日這一週，網籤均價快速下跌至53104元/平方米，環比下跌5.8%。二手房方面，上海9月成交1.2萬套，相比年初月均4萬套左右的成交量，可謂進入冰凍期。十一長假期間，中介帶看量驟降，很多業主表示“價格可以談”。

10月8日，易居研究院智庫中心數據顯示，十一期間全國重點城市新房成交量同比下跌10%。統計數據顯示，全國26個城市新建商品住宅成交面積同比下跌了10%。其中納入統計的9個一二線城市，成交面積同比持平。而納入統計的17個三四線城市，成交面積同比下跌23%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，十一期間的樓市數據表明今年市場行情比去年同期要弱。細分市場中，三四線城市比一二線城市則更弱。

連鎖反應

十一長假期間，長三角樓市總體上也面臨降溫的壓力，包括上海、寧波、合肥等城市，成交出現了比較明顯的同比下跌，價格還沒有明顯跌幅。但嚴躍進認爲，長三角樓市此前政策管控下，已經有所降溫，接下來如果信貸政策放鬆，那麼交易量完全有反彈的可能。

9月份市場行情延續下半年來的降溫態勢，市場落差還是出現了。上海9月份以來開盤情況看，觸及積分制的樓盤在減少。這表明信貸嚴格趨緊的背後，置換客也會面臨壓力，一旦手中二手房沒有及時出售，就無法認籌新房。

量價齊跌之下，市場連鎖反應出現了。比如，過往以回款快速著稱的上海，由於限籤、銀行個貸放款週期拉長，房企在上海的回款速度也明顯變慢。

資金重壓之下，在十一長假前後進入認籌程序的上海個別樓盤，開發商仍然以變相高首付要求客戶，以換取回款。有首次置業客戶向21世紀經濟報道記者反映，在認籌現場，進入資質確認的環節，銀行明確對流水與徵信均符合要求的買家表示，額度收緊，一套400多萬總價的房子，只能貸給對方20萬。銀行明確對客戶表示，因爲額度不夠而不能給足貸款的情況，在融信海納印象與綠地海富東上海兩個樓盤新一期推盤認籌中均有出現。

上海中原市場分析師盧文曦認爲，在調控背景下，9月市場成交不會有太驚人表現幾乎成爲市場共識，大家也調低了預期。但是從實際成交情況來看，成交量甚至不如正常平均水平。“調控的確佔據不少因素，這麼低的成交量也會對市場預期產生重大影響”。

調控密集在長三角區域顯效很快。比如近期杭州收緊了落戶政策，雖然不能在市場交易上立竿見影，但會影響客戶預期。

此前，外地人可以在環滬熱點城市嘉興市下轄各縣認購一套，今年4月出臺限購政策之後，外地人在嘉興全市域內只能認購一套。幾個月之後，樓市降溫跡象明顯。9月，嘉興全市新建商品住宅成交價格爲15037元/平方米，環比小幅下降3.1%。從嘉興新房市場的週期性規律來看，自2020年一季度後，嘉興樓市一路上揚，至2021年中，經歷了長達一年多的瘋狂上漲模式，階段性觸頂之後，市場需求透支。今年上半年，長三角各城市加強政策調控，對市場預期產生巨大影響。目前，嘉興新建商品住宅成交進入冰凍期，從歷史水平來看，成交量爲2019年1月以來（除2020年2月）最低值，甚至低於2019年春節期間。

長三角一二線城市、環滬、環杭都市圈長期購買力已透支，今年下半年開始，置業需求開始減弱。在全國大範圍調控升級背景下，嘉興調控也將趨嚴，短期投資空間將越來越窄，市場會逐漸暴露真實購房需求。10月嘉興新房價格繼續小幅回落已成業內共識。

拐點

9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

嚴躍進分析認爲，這是爲四季度信貸政策重新定調。當前政策面正處於微妙的節點上。一方面是各類既有的嚴厲政策正在發酵，另一方面是各類微調或鬆綁的討論也明顯在增加。

近期雖然銀行有下調利率的動作，但三季度各類政策管控下，購房需求減少，觀望情緒增加。十一假期雖然行情依然顯露疲態。易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國慶期間全國26個城市數據顯示，供應略乏力、成交下跌但跌幅可控、房價繼續上漲。城市結構方面，三四線城市行情明顯弱於一二線城市，進而使得銷售金額同比走勢方向相反。

值得關注的是，市場觀望情緒加劇之下，微調放鬆的信號時隱時現。10月11日，寧波市奉化區人力社保局發佈《寧波市奉化區人才購房補貼申請公告》，稱研究決定啓動人才購房補貼申請工作，符合條件的大專學歷或初級職稱人才，可獲最高8萬元購房補貼；符合條件的本科、碩士、博士可獲購房補貼分別爲16萬元、20萬元、40萬元；而通過奉化申報入選或全職新引進的國家級人才，最高可獲100萬元補貼。這是在長春、哈爾濱之後，長三角地區首個出臺人才購房補貼政策的區域。

但寧波一個區域的調控動作，有其地域特性。縱觀10月長三角各地市場表現，仍將繼續面臨壓力，這從樓市的根源-土地市場也可見一斑。近幾個月來，房地產市場調控密集，信貸整體收緊，部分熱點城市二手房價格下跌，樓市降溫傳導至地市，使得土地市場大幅降溫。

10月11日，杭州市規劃和自然資源局公告宣佈終止杭政儲出【2021】27號等17幅地塊的出讓。這意味着，杭州第二批集中供地中有17幅“流拍”地塊，杭州第二批集中供地還剩12幅地塊。此前的10月8日，上海終止7幅郊區地塊出讓，被業內人士認爲是市場降溫的表現。

一個事實是，除了集中供地的城市土地成交溢價率普遍不超過15%之外，部分長三角區域熱點三線城市土地市場的降溫，纔是房企投資步伐放緩的真實寫照。嘉興、金華、湖州等城市的土拍溢價率自下半年以來已相應下調。湖州最近一場土拍已經出現多幅底價成交地塊。9月，嘉興土地總成交額爲10.11億元，環比暴跌88.3%，同比暴跌70.5%；土地成交樓板價爲5475.0元/平方米，環比下跌26.9%，同比下跌22.5%；平均溢價率爲4.01%，環比下跌58.6個百分點，同比下跌86個百分點。

融資收緊，導致房企高槓杆和變相獲取拿地資金的操作減少，給土地市場帶來的利空影響正在各地顯現。嚴躍進指出，地價的回調，會直接影響購房者的預期，也可以看做是樓市拐點的重要信號。