在當下各種雜音縈繞的房地產市場裏，一系列新的問題正在浮現。

樓市降溫、土拍蕭條、企業債務違約……自今年年中以來，短短几個月時間，圍繞房地產的市場情緒慢慢滑向了冰冷的谷底。儘管不少市場參與者很早就做好了心理建設，但當行業從“黃金時代”行至“青銅時代”，期間的鉅變和陣痛，依然讓身處其間的個體感到不適應。

“我們公司會不會倒閉？”、“還有哪些公司會暴雷？”、“調控會不會鬆綁？”……諸如此類的追問，橫亙於當下房地產企業面前，亦考驗着每一個決策者的耐力與定力。

“近期需要到全國各地去巡盤，摸一下家底，但主要目的，還是給基層員工打氣。”一家上市房企高層表示，身爲企業高層，其實對行業前景和企業前途是有基本信心的，但來自行業底層的悲觀情緒還是相當普遍。

市場上，與悲觀情緒同時存在的，是僥倖心理。過去很多輪房地產的週期跌宕，已經讓行業人士產生了路徑依賴：只要市場跌到谷底，拖累了經濟增長，威脅金融安全，國家層面就會放水，鬆開調控的閥門，重新激活市場，歷史總是在重複中不斷行進，這一次亦不會例外。

近日，以哈爾濱等城市爲代表的地方政府逐步祭出公開救市舉措，而部分城市的銀行也相對放鬆了針對個人住房按揭貸款的限制，甚至不乏銀行下調房貸利率；另一面，房地產企業債務違約爆發頻率變得更高，過去被房企極力避免的“違約”，已然變得不那麼遮遮掩掩——利好與利空的交織，似乎預示着，房地產單邊下跌的行情已走向尾聲，觸底反彈的號角隨時可能吹響。

面對未來，唯一的確定性便是不確定性。在當下各種雜音縈繞的房地產市場裏，一系列新的問題正在浮現，而這些問題，也將以不同的形式，對市場參與者的未來決策形成衝擊。

疑問一，地產債大面積違約潮會否發生？

國慶黃金週期間，百強房企花樣年一筆剩餘2億多美元的境外債務剛性違約，把整個中資地產美元債拖入了谷底。

據悉，花樣年一筆本金總額爲5億美元、剩餘2.06億美元未償的美元債在今年10月4日到期。到期之前，花樣年多次對投資人承諾，將使用自有資金償還、資金已經鋪排好，甚至還放出了將旗下物業上市公司賣給碧桂園的消息，讓投資人信心倍增。但到了兌付那一天，花樣年卻突然發佈違約公告。

在花樣年惡性違約事件之後，接踵而來的就是中資房企美元債大面積暴跌。10月5日，多隻房企美元債創下高息地產債8年來最大跌幅。

花樣年只是導火索，連坐承受痛苦的，包括綠地、陽光城、弘陽、佳兆業、禹洲、建業、當代置業、融信、中南、中梁等一衆房企。陽光城面對債券連日暴跌，不得不給投資者寫信闢謠。

債市暴跌，反應了投資者的恐慌情緒，畢竟，中資地產債的規模龐大，牽扯着大量機構投資者。根據中金公司統計，截至2021年8月底，中資地產美元債存量規模爲2097億美元，約等於1.35萬億人民幣。

2021年、2022年、2023年，是中資地產美元債的三個償債高峯年，其中2022年將是最頂峯。

根據久期財經統計，2020年地產美元債總到期規模爲395.81億美元，共計104筆。這一數據到2021年暴漲，總到期規模爲592.42億美元，約合人民幣3827億元。2022年，總到期規模達到614.97億美元，約合人民幣3973億元。2023年，總到期規模510.18億美元，相當於人民幣3295億元。

從現在起至2023年末，中國的地產商們，合計要償付高達7687億人民幣的美元債。

聯合資信認爲，通過對部分違約企業的分析，具有“低經營容錯率+“高債務槓桿”特徵的企業，更容易遭遇資金鍊斷裂。在當前環境下，這類企業的財務穩健性正在變得日益脆弱。目前，市場上金融機構風險偏好的降低，信用資質相對較弱的房地產企業，面臨更加艱難的再融資環境，到期債務的償還更加依賴於自身業務回籠現金流的能力。而一旦項目銷售現金回籠速度不及預期，則易發生資金鍊斷裂。

疑問二：土地市場蕭條會否倒逼地方政府妥協？

冷風過境，各地紛紛入秋。涼意也在房地產行業全面降臨：傳統“金九銀十”不再，土地市場也急劇降溫。

10月12日，杭州第二批集中供地如期進行，出讓地塊數量僅14宗，總起始金額246.2億元，總成交金額爲257.5億元，平均溢價率僅4.6%。與首輪供地時，動輒競配建、溢價率超29%的火熱，對比明顯。

實際上，在10月11日晚時，杭州就發佈公告稱，第二批原定出讓的31宗地塊中，有17宗終止出讓；同日，北京也宣告，二次集中供地將有26宗延期至下次出讓。此前不久，上海也終止了7宗地塊的出讓。

二次土拍的這股冷空氣早已在各大城市蔓延。中信建投研報顯示，截至目前共完成二輪供地的15個城市，共掛牌了700宗地塊，流拍及中止交易數量的達到206宗，流拍及中止交易率高達29.4%。

與此同時，各地在第二輪土地供應中，除了將溢價上限下調至15%之外，其他規則實則限制更嚴格，從購地資金，保證金等多維度提升參拍門檻，並設定禁拍年限，對房企綜合競爭能力提出更高要求，不少地塊的起拍價亦高於上年同期水平。

另一方面，房地產企業受制於融資限制，以及去化壓力，拿地熱情不斷下降，以“現金爲王”爲原則，減少投資、減少拿地，作爲應對市場變化的手段。

在過去，房企拿地資金並非主要來自於自有資金，相反，土地投拓主要依賴於金融機構的融資支持，從拍地前的前融，到證照齊全後的開發貸，再到達成預售條件後的抵押貸款，以及後續賣房後的按揭貸款，整個開發環節，開發商都可以拿到不同金融機構的資金支持。但隨着房企融資的全面收緊，拿地資金首先受到限制。

某TOP20民企內部人士向記者透露，“我們今年剩下的時間不打算拿地了。”如今看來，不拿或者少拿，這似乎已經成了不少房企的默契。

融資收緊是制約開發商土地擴張的主要因素，當前市場前景的不明朗，使得房企觀望心態凝重，“這個時期保證活下來，比尋求發展更爲重要一些。”一位大型房企高管表示。

不少業內人士認爲，房企不拿地，大量地塊流拍，無疑對習慣了土地財政的地方政府形成莫名壓力，畢竟土地收入是許多地方財政主要來源之一。

但也有地方政府相關官員對第一財經表示，市場上的情緒過於悲觀了，今年上半年許多城市在首輪集中供地中收穫豐厚，這大大降低了全年賣地壓力，與此同時，基本面好的城市，並不會因爲短暫的不景氣而改變長期向好趨勢，等到房企的觀望情緒終結，該投資的依然會投資。

疑問三：多城託底救市會否帶來調控轉向？

近來，各地頻繁祭出的調控政策，讓樓市蒙上波詭雲譎的氣息。

在北方，有以哈爾濱爲代表的省會城市，主動發佈性質明確的“救市”政策；在東莞等熱點城市，二手房指導價繼續嚴控，絲毫未見鬆綁跡象；還有遍佈大江南北的十餘座城市，針對房企降價出臺“限跌令”，穩定市場走向與購房者預期。

各地政策“冰火兩重天”，讓業內外人士不乏疑惑：四季度樓市怎麼走？甚至有聲音稱，少數城市房貸利率下調、央行釋放穩樓市信號，或代表調控轉向的開始。

其中，最爲刺激市場情緒的，莫過於哈爾濱最新出臺的“救市政策”。10月10日，哈爾濱出臺樓市新政，在房企端，降低預售取證門檻、加快預售資金返還，減輕企業流動資金壓力；在居民端，發放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限，促進購房需求釋放。

人口千萬的省會主動“救市”，頗具信號意義。不僅如此，短短2個月內，東北三大省會城市都已出臺救市舉措。9月13日，長春發佈購房補貼；再早前，瀋陽也提高了人才購房補貼標準。寒意陣陣的東北不再扭捏，開始下場救市。

不僅如此，寧波市奉化區同樣發佈了人才購房補貼政策，國家級人才最高可獲100萬元。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅覈定徵收率，降低二手房交易成本。岳陽、唐山等十餘座城市，則出臺針對房企的“限跌令”。

克而瑞表示，綜合各地刺激購房消費的舉措，地方調控“邊際放鬆”的序幕正在拉開，房價下滑過快城市、庫存風險過高城市、高土地流拍率且高土地財政依賴度城市，更具放鬆調控的動機，樓市調控有望獲得適度鬆綁。

不過，“救市”並不代表政策會出現大反轉，“房住不炒”的基調不會動搖。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，哈爾濱“十六條”樓市新政，並未跨出“一城一策”的邊界，紓困供給端纔是政策的重點。只要購房利率不降低，槓桿率不變，貸款集中度政策變，交易稅費不變，不影響大局。

實際上，信貸政策的鬆緊程度，更影響樓市的冷熱變化。10月初，在廣州、佛山等地，部分國有銀行和股份行開始下調首套和二套房貸利率，湖南益陽也有銀行下調房貸利率。

對此，如是金融研究院院長管清友稱，在堅持“兩道紅線”房貸集中管理和嚴格審覈貸款資質的基礎上，對首套剛需提供差異化信貸支持，最多是結構性的微調糾偏，整體地產信貸政策很難有明顯的鬆動。

不過，業內普遍認爲，經歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款週期變長後，房貸政策最嚴最緊的時期已經過去，一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行爲將會逐漸糾偏。