多城“救市”信号释放 “冷静”的西安楼市四季度或多打折促销

原标题：多城“救市”信号释放 “冷静”的西安楼市四季度或多打折促销

房价下跌，成交量减少。据多家媒体报道，十余座城市出台限跌令、第二轮集中供地遇冷，国庆期间深圳二手房共成交4套，共计351.22平米。今年西安楼市的“金九银十”整体热度明显降低，刚刚过去的国庆长假也鲜有业内人转发成交业绩的海报。

维持楼市稳定哈尔滨放“大招”

国家在坚持“住房不炒，稳定楼市”的大方针下，房价大涨或大跌都不是国家及市场所需要的结果。

9月27日，据央行官网发布的消息显示，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会中，央行例会首次提及房地产，并明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”；9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会强调，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

央行在三天内两次提及房地产“维稳”，有重要信号意义，也向外界传递了“稳”的信心。

国庆节后，地方城市紧随其后，如哈尔滨就放了“大招”，成为首个救市城市，最高购房补贴10万元。

10月9日，哈尔滨新闻网显示，哈尔滨近期发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下称《意见》），包括多范围为房企减负、多渠道强化去库存等内容。

《意见》明确提到，要对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业，2022年6月1日前，取得土地使用权的房地产开发项目，在2022年12月31日之前，高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的，企业可按栋申请商品房预售许可证。

在2022年12月31以前，对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目，满足返还条件的，应尽快予以返还。在确保房屋抵押物价值的前提下，结合该市实际，放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年，贷款年限与房龄之和不超过50年。

而在强化去库存方面，主要是从消费端出发，包括对大学生和新市民实施购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限、公寓产品落实民用价格标准等。

比如施行购房补贴政策，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

可以看出，《意见》落地后，一定程度上可降低购房者入市成本及门槛，在财政、金融、税费等方面也提出了更多保障，也有助于鼓励购房者积极入市。

与此同时，在当前全国多个城市都出现楼市从过热转为过冷的矛盾现状下，许多房企还面临四季度的销售任务，压力可想而知。此次哈尔滨政策为目前全国首个较全面的“救市”政策，那么其他城市是否会跟随？西安楼市目前又是什么样的情况呢？

西安部分楼盘打折促销两级分化加剧

经历了上半年首个“两万人摇”、多次“万人摇”，“千人摇”成常态的西安楼市，在进入8、9月份后，降温逐渐明显。虽然仍然有山水美树这样的“老红盘”仍以较强的性价比实力一枝独秀步入“万人摇”行列，同时，却有越来越多不需要摇号甚至销售遇冷的楼盘出现。

其中有定位高端改善的项目，有地段偏远价位虚高的项目，也有品质、配套、价位等各项条件都较低的项目无人问津。购房者们似乎对于性价比略低的项目又一次冷静了下来，而在面对低总价、高配套、高品质项目的热情一直不曾降低。所以，任何时候，高品低价的商品的流通性、扛风险性都较高。

近一两个月，楼市冷却较明显的便是沣西沣东区域中2W+项目，并且，区域内大面积改善产品占比较多，导致总价更高。而二套首贷门槛的提高、限购政策的出台等都进一步提高了沣东沣西改善置业的门槛，因此，今年，这两区域的登记情况一直平平。在国庆期间打折销售，甚至有部分户型均价降至15000、16000元/㎡。之前定位于浐灞高端改善项目三迪灞河壹号，高层、小高层均价约1.6——2.4万元左右，在国庆期间也有相应的折扣，均价低至约1.4万元、1.5万元。

在即将到来的四季度，房企销售压力提升，部分房企早近一两月将优惠手段作为正常促销投入市场，同时，作为一线品牌房企的高端项目，市场接受度依然不错，虽然没有动辄多人抢房的景况出现，看似平销，但整体去化状态是良性且正常。

界面楼市西安频道关于西安楼市销售情况连线了一位近期购买融创云潮府项目的梁女士，据她透露，全家在7月看上了该项目的一套约200㎡左右的大平层，但因为自己正在出售名下房产，需要等待一个多月，便与置业顾问商议可否缴纳5万元定金定下该项目。彼时，梁女士被告知项目面市后或许将摇号，暂时不可以预定。但进入8月意向登记后，项目虽然登记情况尚可，但无需摇号，梁女士认为仿佛就在一个月间，房子好买了，于是便在9月初定下来一套心仪的房子，还在车位“买一送一”的优惠措施下，定下了车位。

与融创云潮府同处纺织城板块，且同样定位高端项目的中海云锦均价约2.2万元，最高单价超2.5万元，一直处于平销状态，但据相关人士透露，9月份入市的一批次房源已基本售卖至尾声。在国庆期间，项目也推出了各类促销活动，10月10日已开始第二批次房源登记。

所以，在新房市场，虽然西安楼市政策减缓了一部分改善人群的置业步伐，但对于真正的置换业主，以及刚需购房者，他们还是会在市场的起伏中，力排各种问题选择并购入楼盘产品，近几月的楼市降温以及打着促销，也恰好给了这一部分“实心”买入购房者们以时间和空间。

都说二手房市场是楼市的晴雨表，那么西安“指导价”的出炉确实让许多小区的“高价房”消失在一些APP平台上，也让二手房成交热度降温，但二手房的“刚需”客户们依然是存在的，经历了上半年二手房价猛涨的阶段，当前市场又是怎样的情况呢？

界面楼市西安频道从一些中介机构了解到，曲江等区域早期楼盘均价上涨到3万虚高价格的小区，近期确实有所回落，部分诚心想出售的业主将房屋均价降至2.5万元以下。整个曲江区域的一线品牌房企二手房价位多集中在2.5万元及以上成交价，对比2018、2019年的二手房市场，均价上涨约为6、7千元。

同时，曲江二期的许多次新房也是市场认可度较高的产品，比如曲江大城的洋房产品，周边繁华已成，还有铁一中名校加持，加之区域内地块紧缺，项目均价直逼4万元。而据相关中介透露，近两月真正成交的有一套约200㎡的叠拼产品，均价约3.6万元。

但同样的位于西安市老城区二环内草场坡的荣城小区，二手房价却在1.7—2万元之间，据荣城业主王先生透露，自己家约90㎡的两室以均价约2万挂出去已经2、3个月，询问者寥寥，后期打算观望一下，如果市场继续降温，他会考虑是否降价出售。

所以，市越发成熟，购房者越理性，两级分化越是明显。政策调控、市场阶段的楼市变化，在一定程度上筛除了投资客或持续观望的客户，而诚心买房的客户会想尽一切办法买到心仪好房。随着部分城市的“救市”政策以及开发商的促销“自救”等模式出现，西安未来或许也将在坚定楼市稳定的大基调下，根据市场不同阶段变化，给出新的指导内容。