多城“救市”信號釋放 “冷靜”的西安樓市四季度或多打折促銷

原標題：多城“救市”信號釋放 “冷靜”的西安樓市四季度或多打折促銷

房價下跌，成交量減少。據多家媒體報道，十餘座城市出臺限跌令、第二輪集中供地遇冷，國慶期間深圳二手房共成交4套，共計351.22平米。今年西安樓市的“金九銀十”整體熱度明顯降低，剛剛過去的國慶長假也鮮有業內人轉發成交業績的海報。

維持樓市穩定哈爾濱放“大招”

國家在堅持“住房不炒，穩定樓市”的大方針下，房價大漲或大跌都不是國家及市場所需要的結果。

9月27日，據央行官網發佈的消息顯示，中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會中，央行例會首次提及房地產，並明確“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”；9月29日，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會強調，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。

央行在三天內兩次提及房地產“維穩”，有重要信號意義，也向外界傳遞了“穩”的信心。

國慶節後，地方城市緊隨其後，如哈爾濱就放了“大招”，成爲首個救市城市，最高購房補貼10萬元。

10月9日，哈爾濱新聞網顯示，哈爾濱近期發佈了《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》（以下稱《意見》），包括多範圍爲房企減負、多渠道強化去庫存等內容。

《意見》明確提到，要對年度信用等級爲綠牌和藍牌的開發企業，2022年6月1日前，取得土地使用權的房地產開發項目，在2022年12月31日之前，高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的，企業可按棟申請商品房預售許可證。

在2022年12月31以前，對於已實施商品房預售資金監管的房地產開發項目，滿足返還條件的，應儘快予以返還。在確保房屋抵押物價值的前提下，結合該市實際，放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年。

而在強化去庫存方面，主要是從消費端出發，包括對大學生和新市民實施購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限、公寓產品落實民用價格標準等。

比如施行購房補貼政策，購房補貼以貨幣形式一次性發放，發放標準按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。

可以看出，《意見》落地後，一定程度上可降低購房者入市成本及門檻，在財政、金融、稅費等方面也提出了更多保障，也有助於鼓勵購房者積極入市。

與此同時，在當前全國多個城市都出現樓市從過熱轉爲過冷的矛盾現狀下，許多房企還面臨四季度的銷售任務，壓力可想而知。此次哈爾濱政策爲目前全國首個較全面的“救市”政策，那麼其他城市是否會跟隨？西安樓市目前又是什麼樣的情況呢？

西安部分樓盤打折促銷兩級分化加劇

經歷了上半年首個“兩萬人搖”、多次“萬人搖”，“千人搖”成常態的西安樓市，在進入8、9月份後，降溫逐漸明顯。雖然仍然有山水美樹這樣的“老紅盤”仍以較強的性價比實力一枝獨秀步入“萬人搖”行列，同時，卻有越來越多不需要搖號甚至銷售遇冷的樓盤出現。

其中有定位高端改善的項目，有地段偏遠價位虛高的項目，也有品質、配套、價位等各項條件都較低的項目無人問津。購房者們似乎對於性價比略低的項目又一次冷靜了下來，而在面對低總價、高配套、高品質項目的熱情一直不曾降低。所以，任何時候，高品低價的商品的流通性、扛風險性都較高。

近一兩個月，樓市冷卻較明顯的便是灃西灃東區域中2W+項目，並且，區域內大面積改善產品佔比較多，導致總價更高。而二套首貸門檻的提高、限購政策的出臺等都進一步提高了灃東灃西改善置業的門檻，因此，今年，這兩區域的登記情況一直平平。在國慶期間打折銷售，甚至有部分戶型均價降至15000、16000元/㎡。之前定位於滻灞高端改善項目三迪灞河壹號，高層、小高層均價約1.6——2.4萬元左右，在國慶期間也有相應的折扣，均價低至約1.4萬元、1.5萬元。

在即將到來的四季度，房企銷售壓力提升，部分房企早近一兩月將優惠手段作爲正常促銷投入市場，同時，作爲一線品牌房企的高端項目，市場接受度依然不錯，雖然沒有動輒多人搶房的景況出現，看似平銷，但整體去化狀態是良性且正常。

界面樓市西安頻道關於西安樓市銷售情況連線了一位近期購買融創雲潮府項目的梁女士，據她透露，全家在7月看上了該項目的一套約200㎡左右的大平層，但因爲自己正在出售名下房產，需要等待一個多月，便與置業顧問商議可否繳納5萬元定金定下該項目。彼時，梁女士被告知項目面市後或許將搖號，暫時不可以預定。但進入8月意向登記後，項目雖然登記情況尚可，但無需搖號，梁女士認爲彷彿就在一個月間，房子好買了，於是便在9月初定下來一套心儀的房子，還在車位“買一送一”的優惠措施下，定下了車位。

與融創雲潮府同處紡織城板塊，且同樣定位高端項目的中海雲錦均價約2.2萬元，最高單價超2.5萬元，一直處於平銷狀態，但據相關人士透露，9月份入市的一批次房源已基本售賣至尾聲。在國慶期間，項目也推出了各類促銷活動，10月10日已開始第二批次房源登記。

所以，在新房市場，雖然西安樓市政策減緩了一部分改善人羣的置業步伐，但對於真正的置換業主，以及剛需購房者，他們還是會在市場的起伏中，力排各種問題選擇併購入樓盤產品，近幾月的樓市降溫以及打着促銷，也恰好給了這一部分“實心”買入購房者們以時間和空間。

都說二手房市場是樓市的晴雨表，那麼西安“指導價”的出爐確實讓許多小區的“高價房”消失在一些APP平臺上，也讓二手房成交熱度降溫，但二手房的“剛需”客戶們依然是存在的，經歷了上半年二手房價猛漲的階段，當前市場又是怎樣的情況呢？

界面樓市西安頻道從一些中介機構瞭解到，曲江等區域早期樓盤均價上漲到3萬虛高價格的小區，近期確實有所回落，部分誠心想出售的業主將房屋均價降至2.5萬元以下。整個曲江區域的一線品牌房企二手房價位多集中在2.5萬元及以上成交價，對比2018、2019年的二手房市場，均價上漲約爲6、7千元。

同時，曲江二期的許多次新房也是市場認可度較高的產品，比如曲江大城的洋房產品，周邊繁華已成，還有鐵一中名校加持，加之區域內地塊緊缺，項目均價直逼4萬元。而據相關中介透露，近兩月真正成交的有一套約200㎡的疊拼產品，均價約3.6萬元。

但同樣的位於西安市老城區二環內草場坡的榮城小區，二手房價卻在1.7—2萬元之間，據榮城業主王先生透露，自己家約90㎡的兩室以均價約2萬掛出去已經2、3個月，詢問者寥寥，後期打算觀望一下，如果市場繼續降溫，他會考慮是否降價出售。

所以，市越發成熟，購房者越理性，兩級分化越是明顯。政策調控、市場階段的樓市變化，在一定程度上篩除了投資客或持續觀望的客戶，而誠心買房的客戶會想盡一切辦法買到心儀好房。隨着部分城市的“救市”政策以及開發商的促銷“自救”等模式出現，西安未來或許也將在堅定樓市穩定的大基調下，根據市場不同階段變化，給出新的指導內容。