原標題:消失的樓市“金九銀十”:超15城出臺“限跌令”,一線城市二手房“速凍”

記者 陳潔 實習生 張惠蘭

 這個國慶假期,回到家鄉的李靜(化名)從父母那裏得知一個令她喫驚的消息:家裏前兩年購買的一套房子,今年以來房價已經跌去超過20%。

李靜的家鄉是一個三線小城,家裏的房子在城市郊區,是此次房價下跌的重災區,但即使是市中心的房子也已經跌去15%左右。

不僅僅是三四線城市,即使是一些省會城市也已經“扛不住”了。近日,哈爾濱出臺《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》,提出購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等16條“救市”政策。

一位哈爾濱的房屋中介告訴21世紀經濟報道記者,新的16條房地產政策,是鼓勵外來人員在哈爾濱買房落戶,新政出臺後來買房的人變多了,目前售樓部不能說爆滿,但確實挺忙的。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,全國這一輪房價下跌的直接原因是信貸收緊,最大的影響是二手房,目前來看一線城市二手房成交量下跌最大。但目前的“救市”政策都沒有觸及到市場下調的根本,很多城市出臺的“限跌令”甚至會起到反作用。

冷清的“金九銀十”

今年房地產慣有的“金九銀十”,顯得特別冷清。

張大偉指出,目前出臺“限跌令”城市數量明顯增多,包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、江陰、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶等。其中,就包括李靜的家鄉。

“我和中介聊,發現同一個樓盤,一期剛剛開盤的時候單價在8000-10000萬元,而現在新開盤的二期只有7000多元,一開盤就下跌超過1000元,不少一期購房者都不滿。”李靜說。

不僅僅是三線城市,哈爾濱這類省會城市,也在防止房價大起大落。21世紀經濟報道記者注意到,就在今年9月9日,哈爾濱松北區住房和城鄉建設局發佈了《關於穩定房地產市場相關情況的通知》,提出要堅守商品房價格的穩定性。

“哈爾濱房子都降價了,政府出‘限跌令’,就是爲了不讓房子價格降太厲害,但就算如此,現在哈爾濱房價已經降價,很便宜了。”上述哈爾濱房屋中介表示。

他進一步表示,哈爾濱今年的新房單價平均約下降2000元左右,松浦觀江國際此前單價達到1.3萬元/平,但現在即使是南北通透的戶型也就1萬元左右,“有人就是看房子掉價不敢買,‘限跌令’就是給老百姓喫‘定心丸’”。

張大偉表示,根據網籤規則,一般來說,房地產如果實際售價低於網籤價格15%,就無法通過備案,但此前大家都是預防不要過度漲價,沒有考慮過下跌問題。但是,現在相應的規定起到了限跌作用,很多城市並沒有發佈“限跌令”,但是實際的限制都是有的。

情況確實如此。21世紀經濟報道記者瞭解了福建廈門、廣東惠州等地的情況,一位廈門房地產中介告訴21世紀經濟報道記者,政府的“限跌令”一般是兩個方面:限制售價,以及限制折扣。

“我們售賣新房的工作人員,原本計劃打到92折,但爲了避免市場比較亂,政府就限制最多打95折。”上述中介指出,廈門樓市在今年三四月份火熱過一陣,但隨着銀行貸款額度縮減,放款時間拉長,客戶驟減,一些客戶在今年四五月份就訂房了,但現在還拖着。

“今年9月和10月,客戶整體比之前多一些,但售價仍然不好。”上述廈門中介指出,預期年底市場可能會出現更便宜的房子。

一位惠州房地產中介對21世紀經濟報道記者表示,往年在下半年樓市會相對火熱,但今年卻出現下滑,對他們來說,七八月份整個惠州的成交網籤數據下降了22%。

“銀行政策對貸款有所收緊,導致二手房不是一般的不好賣,新房也在打折。”上述惠州中介表示,有一些樓盤直接打到9折,開發商也在想各種辦法來促銷,比如降低首付,甚至首付分期。

一線城市二手房“速凍”

中原地產研究中心統計數據顯示,9月份一線城市二手房數據全線暴跌,整體數據已是多年來新低。

北京二手房市場全面冰凍,9月二手房成交量只有12575套,相比2020年的17259套下降了27%,環比下降21%,創下連續18個月的市場最低點;上海9月成交套數也只有11000套,相較於8月份的18000套下降約40%;9月份,廣州二手住宅整體網籤宗數爲6198宗,環比下降27.38%,同比下降56.04%;深圳9月成交1765套二手住宅,環比減少13.6%。

張大偉指出,從二手房來看,一線城市成交量下跌最爲嚴重,首先是一線城市的限購在所有城市中最爲嚴格,其次是信貸收緊對其影響很大。

“信貸收緊最直接的影響就是二手房,其中對一線城市影響最嚴重,對二線、三線城市影響相對弱一些。”張大偉表示,但三線城市樓市也不好過,因爲三線城市的房地產供應相對飽和,並且受一些大企業“暴雷”的影響更明顯。

不僅二手住宅,新建住宅9月份也出現了全線明顯下調,一線城市平均成交面積環比下降超過23%,同比下降47%,二線城市也環比下降6%,同比下降30%。三線城市環比下降26%,同比下降52%。

國慶節期間,中原地產數據顯示,大部分城市房地產市場新增成交量達到多年最低谷,一線城市二手房接近零成交。往年出現的長假期間三四線城市返鄉置業潮幾乎完全消失,三四線城市加速打折現象開始明顯出現。

這讓和李靜一樣的不少購房家庭,陷入了虧損之中。

王婷(化名)家裏在2017年購買了一套在角美的新房(角美位於廈門和漳州交界,屬漳州),購入價格爲19999元/平方米,但如今她計劃以16000元/平方米賣出。

“2017年時行情大好,我們就跟風買了一套,但現在資金緊張,加上房價仍在下跌,我還是想賣出去,儘管賣出去要虧錢,差不多要虧60萬。”王婷說。

張大偉表示,導致樓市“速凍”的第一個原因是房貸全面收緊,放款普遍都在3個月以上,導致全國樓市二手房交易接近停滯,上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。其次,房地產調控持續升級,9月單月全國房地產調控累計達62次,疊加1-8月的420次,2021年以來房地產調控次數達482次。

“從目前的‘救市’政策看,都沒有觸及到市場下調的根本。‘限跌令’也根本沒有能夠擋住這些城市樓價下跌的趨勢。不少樓盤以送首付、送車、送40萬家私卡等方式變相突破限跌令。”張大偉表示,市場持續低迷之下,房企唯一的自救辦法就是降價促銷,但隨着限跌政策出現,企業流動性愈加緊張。

 

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