作者：李玉敏

今年以来，多家大型房地产债券违约，房企美元债大幅下跌，房产的交易量下降，土地拍卖市场流拍率上升，房地产企业的风险开始不断暴露。

不过10月15日，国金证券的一份研究报告却认为，“房地产行业至暗时刻已过”。理由是地产行业基本面的持续边际恶化，监管部门未来大概率会出台相应措施加以缓和，确保不让系统性风险发生。因此，国金证券认为，地产政策层面全方位严格调控的最艰难时期已经过去，未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

与此同时，近日各界对房地产按揭贷款政策松动也有预期，传言监管部门窗口指导银行，四季度可以加快个人按揭贷款的审批。

某股份制银行的人士告诉21世纪经济报道记者，“目前还有得到通知和确切消息，不过确实有放松的预期。因为RMbS（个人住房贷款抵押证券）和按揭贷款关联性很强，9月份开始RMBS发行就明显放松了，这是个的信号。”华西证券固收樊信江团队的研究认为， 按揭放松或因RMBS发行腾挪。且RMBS发行仍具较大发行空间。目前RMBS存量达1，073.4亿元，央行最新披露的6月末个人住房贷款余额为36万亿元，RMBS存量仅占3.6%，该比值随着RMBS的发行逐年增长，近年来增长放缓，若2022年增至4%，则预计可释放信贷空间6588亿元（假设出表比例为45%，个人住房贷款余额不变）。

数据显示，2021年以来，RMBS发行先后经历了三个阶段：伴随着房贷集中度管控的推出，一季度延续了上年末的发行热度依旧强劲；随着发行端的收紧，以及RMBS投资端被纳入房贷集中度统计口径，6至7月发行陷入停滞；8月重启发行，9月发行量井喷，单月发行量达769.75亿元。

在当前房地产行业风险上升以及刚需被误伤等多重因素下，不少分析认为房地产政策或迎来适度微调，个人按揭或为调控切入点。因此，放松个人住房按揭贷款的预期逐渐升温。

不过，10月15日，21世纪经济报道记者以购房者询问了国有五大行北京的分支行，得知目前北京市场五大行房贷额度仍很紧张，首套房贷款利率为5.2%以上，二套房高达5.7%，较5年期以上LPR上浮105个基点。即便如此，多家银行仍称“需要排队，什么时候能放款仍然不确定。”

比如，建行某贷款中心称，“纯商贷不做，只做公积金贷款或者组合贷。”

工行一支行客户经理也表示，“现在批不了贷款，因为没有额度，今年一共也没做几单，即使批贷了放款可能也要排到明年年底。”

而农行的一位个人贷款客户经理也坦言：“排队到什么时候还不去确定，因为前面也有积压的客户。”

中行一支行人士也表示，“额度都是分行统一放，什么时候放款不确定。”

大行的客户经理一般会建议贷款客户询问中小银行，因为“五大行的政策都差不多，额度很少，部分股份行或者城商行可能会有额度。”但是北京一家股份制银行的支行客户经理也向21世纪经济报道记者表示，“只贷和链家合作的客户，且贷款至少排队到明年年初。”