原標題：騰挪64億寫字樓資產，遠洋的資本動作頻繁

近日，在收購首個在新加坡上市的商用信託後，遠洋在地產資管方面又有了新動向。

10月13日，遠洋集團發佈一則公告說明，計劃進行資產騰挪，將旗下一宗地塊及一幢寫字樓售予合資基金公司。

公告顯示，賣方（均爲遠洋集團的全資附屬公司）與買方（均爲合夥企業的全資投資組合公司）及項目公司訂立買賣協議，賣方擬出售持有北京天江通睿置業有限公司（簡稱“北京天江通睿置業”）99.9%股權的崇高發展有限公司全部已發行股本，以及北京天江通睿置業餘下0.1%的股權。

根據公告，天江通睿所擁有核心資產，是位於北京市朝陽區東三環商務中心區核心區Z6地塊，土地面積1.1萬平方米。據瞭解，該地塊早在2010年12月由遠洋、滙豐銀行和崇高發展的聯合體以38.07億元拿下。但直到2020年10月，地塊項目才舉行開工奠基儀式，項目預計將於2026年竣工。

根據協議，該未建成的寫字樓被分爲A、B物業進行出售。物業A對價約爲62.98億元，物業B銷售對價約爲1.16億元。交割後項目公司將不再爲遠洋集團附屬公司，出售事項將爲其獲得所得款項淨額預計約64.12億元，將用作一般營運資金、償還債務或投資事項。

僅按此次的交易對價算，除去成立基金的4億美元（摺合約人民幣25.74億元）來算，明進賬的就超過38億元。

在將重資產套現優化財務報表的同時，遠洋還可以獲得基金託管收入，公告提及，預計於9年期間內，遠洋集團還將因出售事項累計獲得收益約13.15億元。

同日，遠洋集團官方微信號也發佈公告稱，遠洋集團聯合數家國際投資人（包括全球主權財富基金與機構投資者），擬共同出資參與設立總規模爲14億美元的核心寫字樓基金，專注投資於一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目。

其中，遠洋集團全資附屬公司新耀環球有限公司擔任保薦推薦合夥人，出資4億美元；遠洋持股49%的騰城有限公司擔任特別有限合夥人，出資1美元；兩名外部有限合夥人各出資4億美元，預期另有一名外部有限合夥人認購出資2億美元。

上述基金用於投資一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目。有別於國內常見的確定投資組合的基金，該資金爲半盲池型基金，即一部分資金用於上述騰挪特定項目——北京CBDZ6地塊及遠洋光華國際項目，另一部分用於投資其他符合標準的項目。

具體來看，新成立的合夥企業的業務及目的包括通過物色、研究、磋商、作出、收購、持有、運營、變現及出售位於中國北京市中心地段的優質辦公樓項目的投資，以實現長期資本增值。基金期限爲完成交割日起計八年。

實際上，近幾年，房地產金融已爲房企發展業務多元化的重要途徑。遠洋在此方面早已有所佈局。 2011年，遠洋就與私募巨頭KKR合作成立了首隻雙GP房地產基金，投資中國房地產市場。

2013年2月，遠洋資本成立，專注於從事另類資產管理的專業機構。其業務範圍包括：不動產投資、私募股權投資、結構化投資、戰略與創新投資，多年來，已形成了其“買入—修復—退出”的投資模式。

2016年，遠洋地產更名爲遠洋集團，正式開啓去地產、多元化佈局之路。從一刻開始，遠洋決心不再做單一的開發企業，開始向涵蓋商業、資本、服務、營造五元業務多向發展的投融資集團轉型。 同年，遠洋集團董事局主席李明表示“未來公司銷售規模有相當一部分會來自地產金融”。

2018年開始，遠洋資本先後發起設立多支基金，涉及城市更新、物流、醫療健康、夾層投資等多個熱點領域。同年，遠洋集團也進行了與此次重資產套現類似的操作。12月，遠洋與工銀國際合資設立基金公司SOL Property Fund GP II Limited。而基金收購的首個項目，就是北京朝陽CBD核心區的遠洋光華國際。

截至2020年末，遠洋資本在管餘額1062.82億元，較上年末增長35.02%。其中，不動產投資、結構化投資、股權投資、投資顧問、戰略及其他在管規模分別佔比27.21%、35.32%、8.28%、18.93%和10.25%。

今年以來，遠洋資本動作頻頻，不僅先後完成了對紅星美凱龍旗下紅星地產及旗下物流公司的收購。8月，遠洋資本戰投中國華融，成爲主要股東。

10月12日，遠洋資本還宣佈，通過指定主體新沃投資成功收購新加坡大信商用信託管理70%股份，正式成爲其控股股東。管理公司爲大信商用信託的管理人，目前負責管理DRT投資組合中7個位於粵港澳大灣區的購物中心。大信商用信託的物業估值規模在三年內從約46億人民幣增加到約121億人民幣，是上市時的近3倍。

對於此次交易，遠洋資本在公告中解釋，中國境內的公募REITs尚未將商辦物業納入試點範圍，新加坡REITs市場將爲境內商辦物業的證券化提供更多可能性。

同時，遠洋資本從REITs投資者轉身爲管理者，將充分把握境內外REITs發展趨勢，藉助私募基金+上市REITs的雙循環模式，積極推動重資產分離，降低重資產投資的集中風險。

簡單來說，此交易除了打通海外資本市場，同本次公告的騰挪資產一般，都有利於幫助遠洋逐漸實現商辦重資產的退出，大幅提升不動產資產流動性。畢竟在住房市場遇冷的同時，國內商辦市場雖在租金端有所回暖，但是大宗交易仍然低迷，風險猶存。

從遠洋集團業務來看，其在商辦資產方面規模龐大。截至2021年6月30日，遠洋集團在建的商業地產項目總建築面積約170萬平方米，其中北京項目面積佔比近70%，以寫字樓和零售物業爲主。

在以基金平臺推動流動性外，其對不動產的運營方向也有所細化。今年4月份，遠洋將旗下不動產板塊作爲獨立品牌推出，專門負責寫字樓開發、寫字樓運營、寫字樓銷售、產業地產、資產管理等業務。

而此次遠洋的基金平臺搭建完成後，除遠洋資本擔任基金的普通合夥人和基金管理人，負責基金日常運營和管理之外。遠洋旗下兩個板塊也將共同參與，即遠洋不動產擔任項目開發管理人，遠洋服務則爲項目資產管理人。

聯繫當前的房地產行業面臨的融資困難，去槓桿、維持現金流穩定成了房企生存與發展的首要命題，而資產騰挪套現、由重轉輕的資產運營方式不失爲一種穩健發展策略。