原标题：央行：房地产开发贷款增速大幅下滑为短期过激反应 部分金融机构对“三线四档”有误解

“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。”10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，金融市场司司长邹澜强调，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，房地产行业总体是健康的。

由于个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。对此，邹澜表示，这种短期过激反应是正常的市场现象。

邹澜还提到，部分金融机构对“三线四档”融资管理规则存在误解，也在一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

恒大集团风险对金融行业的外溢性可控

近年来，恒大集团经营管理不善，未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，造成经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。

目前，恒大集团资产总规模超过2万亿元，其中房地产开发项目约占60%，涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。

恒大集团的债务危机引起了国内外投资者的广泛关注。对此，邹澜表示：“恒大集团总负债中，金融负债不到三分之一。债权人也比较分散，单个金融机构风险敞口不大。总体上看，其风险对金融行业的外溢性可控。”

邹澜提到，目前，相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则，依法依规开展风险处置化解工作，督促恒大集团加大资产处置力度，加快恢复项目建设，维护住房消费者合法权益。在此过程中，金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。

此前，8月19日，央行、银保监会相关部门负责人约谈恒大集团高管，要求恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。

“恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。”邹澜表示，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

而对于近期不少房地产企业海外美元债券价格出现下跌的情况，邹澜提出，受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现了较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应。

历史上也有很多案例，比如说，前段时间华融集团出现风险后，市场避险情绪急剧上升，连带其他资产管理公司的股价、债券价格也都出现下跌，再融资困难，随着8月华融成功引入战投，境外债券折价快速收窄，市场情绪得以恢复。

目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东，严格遵守市场纪律和规则，妥善处理好自身的债务问题，履行法定偿债义务。

“一些中资房地产企业已经开始回购境外债券，这体现了企业对自身发展前景的信心，预计对于缓解市场紧张情绪、恢复市场信心将起到积极作用。”邹澜表示。

部分金融机构对“三线四档”存在误解

2020年8月，央行、住建部出台了重点房企资金监测和融资管理规则，即“三线四档”，用剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心指标作为“三条红线”，将房企划分为四个档位，在首次明确房企举债标准的同时，也彻底打破了以往房企高融资、高负债、高周转的发展模式。

邹澜提出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

与此同时，近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

邹澜表示，这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。

针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

实际上，9月下旬，央行连续召开两场重要会议，均提及稳房地产，被市场解读为利好。除了上述房地产金融工作座谈会外，9月24日，央行货币政策委员会召开了今年第三季度例会。相较于之前的例会，此次新增了对房地产市场的相关表述，明确要求“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

值得注意的是，自2009年第一季度至今，央行类似例会共举行了94次，但如此提起房地产市场还是第一次。

邹澜提出，中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展，降低了整体金融风险水平。

“中央关于房地产调控的战略和方针，是我们做好房地产金融工作的长期遵循。”邹澜说道。

房贷供需关系或将回归正常

近几个月，全国多个重点城市陆续传出房贷业务收紧、利率上调的消息。深圳、东莞、惠州、成都、南京均出现了房贷额度不足的消息，多个城市还曾传出额度用完，被迫“停贷”。

融360数据显示，2021年5月，全国首套房平均房贷利率5.33%，较2020年底上涨11BP，二套房贷款平均利率5.61%，较2020年底上涨8BP。

热点城市房贷利率调整尤为频繁，其中广州房贷利率迎来年内“五连涨”，二套房贷利率最高突破了6%。其中，6月25日起，工行广州地区房贷利率调整为首套5.55%（LPR+90BP），二套5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，双双上升了50个基点。

此外，有部分银行的首套利率也突破了6%。例如，自2021年7月7日起，蚌埠农商银行房贷利率做出调整。其中，一手房首套房利率由原本的5.88%上调至6.10%二套房不变；二手房首套房利率由原本的5.88%上调至6.15%二套房不变。

但近期，部分城市房贷利率释放出下调信号。多家媒体报道称：“包括广州在内的多个地区银行房贷利率出现下调迹象。其中广州银行的首套房利率已经降到5.45%，二套房利率降至5.65%。”

对此，《华夏时报》联系广州、深圳、重庆等地多家银行，未从官方渠道确认房贷利率下调信息。其中，广州银行一支行客户经理对本报记者表示，首套房利率为6%，尚未下调。

但与此同时，一家国有大行广州某支行客户经理提到，目前该行首套贷款利率是5.95%，最近有说过会下调，但还没有通知，之后有可能会下调。

在第三季度金融统计数据新闻发布会，邹澜提到，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。