原標題：央行：房地產開發貸款增速大幅下滑爲短期過激反應 部分金融機構對“三線四檔”有誤解

“恒大集團的問題在房地產行業是個別現象。”10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發佈會上，金融市場司司長鄒瀾強調，經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立後，房地產行業總體是健康的。

由於個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行爲，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。對此，鄒瀾表示，這種短期過激反應是正常的市場現象。

鄒瀾還提到，部分金融機構對“三線四檔”融資管理規則存在誤解，也在一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。

恒大集團風險對金融行業的外溢性可控

近年來，恒大集團經營管理不善，未能根據市場形勢變化審慎經營，反而盲目多元化擴張，造成經營和財務指標嚴重惡化，最終爆發風險。

目前，恒大集團資產總規模超過2萬億元，其中房地產開發項目約佔60%，涉及到1000多家作爲獨立法人的項目子公司。

恒大集團的債務危機引起了國內外投資者的廣泛關注。對此，鄒瀾表示：“恒大集團總負債中，金融負債不到三分之一。債權人也比較分散，單個金融機構風險敞口不大。總體上看，其風險對金融行業的外溢性可控。”

鄒瀾提到，目前，相關部門和地方政府正在按照法治化、市場化原則，依法依規開展風險處置化解工作，督促恒大集團加大資產處置力度，加快恢復項目建設，維護住房消費者合法權益。在此過程中，金融部門將配合住房城鄉建設部門和地方政府，做好項目復工的金融支持。

此前，8月19日，央行、銀保監會相關部門負責人約談恒大集團高管，要求恒大集團作爲房地產行業的頭部企業，必須認真落實中央關於房地產市場平穩健康發展的戰略部署，努力保持經營穩定，積極化解債務風險，維護房地產市場和金融穩定。

“恒大集團的問題在房地產行業是個別現象。”鄒瀾表示，經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立後，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。

而對於近期不少房地產企業海外美元債券價格出現下跌的情況，鄒瀾提出，受個別房地產企業債券違約等風險事件的影響，境外房地產企業美元債價格出現了較大幅度的下跌，這是市場在違約事件出現後的自然反應。

歷史上也有很多案例，比如說，前段時間華融集團出現風險後，市場避險情緒急劇上升，連帶其他資產管理公司的股價、債券價格也都出現下跌，再融資困難，隨着8月華融成功引入戰投，境外債券折價快速收窄，市場情緒得以恢復。

目前，相關部門已關注到境外房企美元債市場的變化，將敦促發債企業及其股東，嚴格遵守市場紀律和規則，妥善處理好自身的債務問題，履行法定償債義務。

“一些中資房地產企業已經開始回購境外債券，這體現了企業對自身發展前景的信心，預計對於緩解市場緊張情緒、恢復市場信心將起到積極作用。”鄒瀾表示。

部分金融機構對“三線四檔”存在誤解

2020年8月，央行、住建部出臺了重點房企資金監測和融資管理規則，即“三線四檔”，用剔除預收款的資產負債率、淨負債率、現金短債比三項核心指標作爲“三條紅線”，將房企劃分爲四個檔位，在首次明確房企舉債標準的同時，也徹底打破了以往房企高融資、高負債、高週轉的發展模式。

鄒瀾提出，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解爲銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。

與此同時，近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行爲，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。

鄒瀾表示，這種短期過激反應是正常的市場現象，2019年包商銀行出險、去年永煤和華晨債務違約後，在同業市場和信用債券市場也發生過類似現象。

針對這些情況，人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

實際上，9月下旬，央行連續召開兩場重要會議，均提及穩房地產，被市場解讀爲利好。除了上述房地產金融工作座談會外，9月24日，央行貨幣政策委員會召開了今年第三季度例會。相較於之前的例會，此次新增了對房地產市場的相關表述，明確要求“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。

值得注意的是，自2009年第一季度至今，央行類似例會共舉行了94次，但如此提起房地產市場還是第一次。

鄒瀾提出，中央堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，加快建立房地產長效機制，在防範化解房地產“灰犀牛”風險、實現房地產市場平穩健康發展的同時，也有力推動了中國經濟結構轉型和高質量發展，降低了整體金融風險水平。

“中央關於房地產調控的戰略和方針，是我們做好房地產金融工作的長期遵循。”鄒瀾說道。

房貸供需關係或將回歸正常

近幾個月，全國多個重點城市陸續傳出房貸業務收緊、利率上調的消息。深圳、東莞、惠州、成都、南京均出現了房貸額度不足的消息，多個城市還曾傳出額度用完，被迫“停貸”。

融360數據顯示，2021年5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較2020年底上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較2020年底上漲8BP。

熱點城市房貸利率調整尤爲頻繁，其中廣州房貸利率迎來年內“五連漲”，二套房貸利率最高突破了6%。其中，6月25日起，工行廣州地區房貸利率調整爲首套5.55%（LPR+90BP），二套5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，雙雙上升了50個基點。

此外，有部分銀行的首套利率也突破了6%。例如，自2021年7月7日起，蚌埠農商銀行房貸利率做出調整。其中，一手房首套房利率由原本的5.88%上調至6.10%二套房不變；二手房首套房利率由原本的5.88%上調至6.15%二套房不變。

但近期，部分城市房貸利率釋放出下調信號。多家媒體報道稱：“包括廣州在內的多個地區銀行房貸利率出現下調跡象。其中廣州銀行的首套房利率已經降到5.45%，二套房利率降至5.65%。”

對此，《華夏時報》聯繫廣州、深圳、重慶等地多家銀行，未從官方渠道確認房貸利率下調信息。其中，廣州銀行一支行客戶經理對本報記者表示，首套房利率爲6%，尚未下調。

但與此同時，一家國有大行廣州某支行客戶經理提到，目前該行首套貸款利率是5.95%，最近有說過會下調，但還沒有通知，之後有可能會下調。

在第三季度金融統計數據新聞發佈會，鄒瀾提到，從數據上看，今年前三季度，個人住房貸款發放金額保持平穩，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩後，這些城市房貸供需關係也將回歸正常。