原標題：李嘉誠的土地生意經

來源：中國經營報

本報記者方超張家振上海報道

在傳出500億元出售京滬項目信息近一年時間後，長江實業集團有限公司（以下簡稱“長實集團”，01113.HK）再度陷入甩賣項目的“漩渦”。

日前，老牌港商希慎興業（00014.HK）公告稱，其擬收購位於上海市靜安區新閘路668號、688號，名爲世紀盛薈廣場的已竣工寫字樓和商鋪混合用途發展項目，而該項目的出售方則是長實集團。

長實集團方面隨後表示，本次物業銷售其作爲地產公司的日常銷售業務之一，公司目前在內地仍然擁有50多個房地產項目，分佈於20多個城市，“資深顧問李嘉誠先生及主席李澤鉅先生均對香港及內地充滿信心”。

事實上，在此次甩賣世紀盛薈廣場項目之後，長實集團在上海的項目已所剩無幾，僅剩下上海真如副中心項目及古北新區項目，而其旗下的上海住宅項目高尚領域也陷入了去化“拉鋸戰”。例如，該項目A4 地塊於2019 年6月14日取得預售證，但截至今年10月14日，仍有64套處於可售狀態。

不僅如此，高尚領域住宅項目此前還因車位等問題遭業主集體質疑。對於該項目去化緩慢是否受車位事件影響等問題，《中國經營報》記者致函長實集團方面，但截至發稿時未獲得進一步回應。

項目拿地16年仍處空置狀態

在拿地長達16年後，長實集團選擇將位於上海市核心地段的物業轉手甩賣。

希慎興業公告顯示，目標公司現時爲項目公司（該物業的註冊擁有人）60%股權的間接持有人，收購事項將在該等賣方通過中介控股公司收購項目公司餘下40%股權（即少數股權收購）後方可作實，“完成收購事項後，買方將直接擁有目標公司全部已發行股份”。

根據希慎興業公告，公司將以35億元收購世紀盛薈廣場，該交易預計在2020年初完成。“這座新落成樓高24層的辦公室大樓擁有約5萬平方米甲級辦公室空間可供立即出租，集團將該項目約1.8萬平方米零售空間進行升級改造，預計在2023年中竣工。”希慎興業方面表示。

記者梳理發現，被收購的世紀盛薈廣場項目開發公司爲長和達盛地產（上海）有限公司（以下簡稱“長和達盛”）。天眼查顯示，長實集團旗下公司BERIGHT INVESTMENTS LIMITED持有長和達盛60%的股份，上海達安房地產開發有限公司與上海國盛集團地產有限公司分別持有剩餘的25%和15%股份。按照長實集團持有的項目公司的股權比例，長實集團此次轉讓可套現21億元。

長實集團方面曾對外強調稱，出售上海項目“爲長江實業作爲地產公司的日常銷售業務之一”，有關銷售所佔收入約爲21億元。

公開信息顯示，長和達盛旗下的世紀盛薈廣場項目前身是緊鄰靜安區“東八塊”的西斯文裏地塊，2005年被長實集團旗下公司接手，但在此後長達16年的時間中，該項目建成後卻並未啓用。希慎興業公告也顯示：“目前處於空置狀態。”

不過，對於世紀盛薈廣場項目在拿地16年後仍處於空置狀態的原因，長實集團方面在接受記者採訪時並未給出明確回覆。

在IPG中國首席經濟學家柏文喜看來，長實集團出售上海項目，屬於調整資產組合的商業行爲，這是公司在自主經營範疇內的事情，也是其基於自身情況進行判斷的市場行爲。

但一位上海房地產行業資深人士對記者表示，長實集團出售世紀盛薈廣場，或與該項目面臨較大的行業競爭壓力有關。“每個商業項目都有生命週期，該項目已經到成熟期，現在還有更高檔的辦公樓面市，競爭壓力不小。”該人士表示，對於長實集團來說，選擇套現可能是最好的選擇。

除此之外，長實集團在上海的住宅項目高尚領域正遭遇去化難題。上海市房地產交易中心旗下“上海網上房地產”網站顯示，長實集團旗下的高尚領域A4 地塊，自2019 年6月14日取得預售證，但截至2021 年10月14日，仍然還有64套處於可售狀態。

“囤地、升值邏輯”遭疑

公開信息顯示，高尚領域是長實集團在上海打造的首個大型綜合項目，源於長實集團2006年以底價獲得的上海普陀區真如副中心啓動區A3-A6地塊。但該項目此後長期未動工，直到2011年才正式啓動；2019年，項目在拿地13年後才傳出開盤消息。

這也讓長實集團遭到囤地質疑。而更引發市場關注的是，該項目在2019年和2020年曾先後兩次陷入“甩賣風波”之中。

2019年，針對公司將以估值200億元出售上海高尚領域項目的問題，長實集團企業事務總監班唐慧慈曾回應稱，公司經常有收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目；而在2020年9月，針對上述項目出售傳聞，長實集團在回覆記者採訪時稱：“吸引市場注意但並不代表其需要出售相關資產”。

儘管高尚領域項目最終並未被出售，但長實集團及李氏家族先後多次出清了旗下的滬上地產項目，總計獲利數百億元。

最爲知名的出售案例，則是長實集團以200億元出售浦東世紀匯廣場項目。

將時間拉回到2004年，長實地產（此後更名爲長實集團）通過公開拍賣拿下浦東陸家嘴世紀大道2-4地塊，摺合樓板價爲1.2萬元/平方米，該地塊也上海唯一的四線地鐵換乘大站。公開報道顯示，在歷經10餘年建成之後，長實集團隨即將項目甩賣給了中國人壽，淨賺超百億元。

除此之外，李嘉誠家族近年來也頻頻出售內地地產項目。例如，2013年出售了上海東方匯金中心和廣州西城都薈廣場，2014年出售北京盈科中心、南京國際金融中心和上海盛邦國際大廈等，2019年和2020年再度出售大連西崗山黑嘴子項目和成都南城都匯項目。

而相關統計數據顯示，自2013年以來，李嘉誠家族從中國內地和香港累計套現金額超過2000億元。其中，李氏家族拋售的內地資產，就佔其拋售亞洲資產份額的近七成。

對此，李嘉誠曾回應稱：“做生意有買有賣再正常不過，這些全是出於市場和經濟情況而做出的決定。”

在業內人士看來，低價拿地、緩慢開發、坐等升值、最後甩賣的“囤地、升值邏輯”也讓長實集團不斷遭到市場非議，乃至收到地方政府部門開出的罰單。媒體公開報道顯示，在廣東省東莞市，莞海逸豪庭項目在拿地20多年後仍未完工，該項目曾因1938畝土地閒置95個月收到7915萬元罰單。

對於因“囤地”引發的非議，長實集團曾回應本報稱，所有發展項目均嚴格按照國家法規進行，並不存在囤地情況，“作爲地產開發商，公司主要業務爲房地產買賣，我們一直按計劃完成發展及出售項目”。

多家港資房企加碼內地投資

雖然頻頻甩賣上海、成都等地產項目，但在長實集團的地產銷售版圖中，來自內地市場的份額依然遙遙領先。

公開數據顯示，在長實集團2021年上半年業績中，其物業銷售總額爲147.89億港元，同比下跌24.1%，其中，來自內地的物業銷售140.36億港元，同比增長約28%，而來自香港地區的收入僅爲6.09億港元，同比下滑90%。

土儲方面，截至今年上半年末，長實集團擁有可開發土地儲備約8000萬平方英尺。其中，7000萬平方英尺位於中國內地，佔比87.5%；600萬平方英尺位於香港地區，佔比7.5%，而海外地區僅佔比5%。

對於頻頻出售內地項目的原因，在業內人士看來，除了長實集團及李嘉誠家族內部的資產佈局調整外，或與其對內地房地產市場的判斷等因素息息相關。

有上海房地產業內人士就對記者表示，國家目前正不斷加強房地產市場調控，長實集團出售世紀盛薈廣場等項目或與政策環境變化有關聯，“或者說是衆多促進套現的因素之一”。

一位滬上房地產研究機構首席分析師也認爲，長實集團近年來一直在出售相關資產，“這可能基於李嘉誠對內地房地產市場的判斷，但從目前來看，我覺得他的判斷還是錯的，中國房地產市場依然很好”。

而在長實集團近年來頻頻甩賣內地項目的同時，太古地產、新世界、新鴻基、恆隆、九龍倉以及香港置地等港資地產商正持續加碼上海等內地核心城市。

太古地產行政總裁兼常務董事彭國邦此前就明確表示：“我們預期未來中國GDP的增長將繼續強勁於全球其他市場，我們期待的不一定必須是雙位數的增長，而是長期的、可持續增長，這也給了我們繼續投資的信心。”

在柏文喜看來，李嘉誠及長實集團頻繁出售內地資產，是出於企業經營策略與商業環境變化、公司投資佈局所需的純商業化舉動，和出於收益最大化和安全性考慮的資產組合調倉舉動。

“長實集團和新世界等在內地地產業務佈局中呈現出完全不同的‘一進一出’投資動作，也反映了不同公司之間對商業機會的不同判斷和各家公司投資策略的不同，商業機構趨利避害是其本能行爲。”柏文喜同時認爲。