原標題：誰動了預售監管資金？

經濟觀察報記者陳月芹理工科專業在讀博士吳科沒有想到，自己會以這種方式登上微博熱搜。

去年3月，吳科買了西安蘇寧雲著的一套房，今年，開發商蘇寧置業出現流動性危機，項目停工數月，引發1900多名業主維權。

吳科等業主調查發現，項目43.5億元預售款有12億元沒有進入監管賬戶，即便是監管賬戶裏的31億元，也有12.62億元工程建設專款被廣發銀行劃扣抵償開發貸，目前監管賬戶僅剩8836萬元。

9月底，4天時間裏，吳科查閱40萬字資料，引用了27篇文獻，寫成了《商業銀行劃扣預售資金抵償開發貸的合理性探討》，分析預售資金監管模式。讓他沒想到的是，這件事竟然上了微博熱搜。

商品房預售監管資金與每個購買期房的人息息相關，包括定金、首付款、按揭貸款等。而預售資金監管，伴隨着預售制度的推行而存在，是房管部門爲了防止期房爛尾，從而對開發商預售所得款項進行約束。

一直以來，針對預售資金監管問題，各方齟齬不斷，過去幾年裏，無論是樓盤爛尾無法交付，還是拖欠建築商、供應商款項問題，多因預售監管資金被挪用而引發。

同時，蘇寧置業、恒大地產等流動性出問題的房企在復工過程中，預售監管資金起到不可替代的作用。近3個月來，長沙、杭州、福州等地住建部門均通報了恒大地產惡意逃避預售資金監管，未將購房款按要求繳存至監管賬戶的違規行爲。

東部某城市省住建廳人士告訴經濟觀察報，恒大在全國各地打折促銷賣房，但部分項目預售款沒有用於支付工程款，而是直接抽調到總部。包括恒大在內的不少房企，與建築商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假髮票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。

近一年以來，在三道紅線、兩個上限等政策之下，房企對現金的渴求愈加強烈，預售監管資金再次成爲開發商覬覦的“金山”，試圖通過公關有關部門、全市“打包”監管、保函代替、爭取時間差等方式盤活。尤其是下半年融資難，按揭收緊等背景下，企業急需資金償還貸款、拿地，解凍預售監管資金愈加成爲各家房企的燃眉之急，騰挪方式更是五花八門。

一位接近主管部門的人士告訴經濟觀察報，住建部擬加強預售資金監管，目前文件正在起草中，現階段正要求各地方住建部門彙報相關意見及建議。

各地標準不一

目前各地監管辦法不一，主要實行全額監管和重點監管相結合的方式。

一般而言，購房者將房款全額打進監管賬戶，住建部門和銀行鎖定其中一部分重點監管，以保障項目順利完工並達到竣工備案條件。

各地設定的重點監管資金比例在5%-40%之間，2020年以來，多地對預售資金監管趨嚴，提高了重點監管資金比例、減少了提取額度和次數等。貝殼報告顯示，太原重點監管資金比例最高達到40%，南寧比例最低爲15%。

9月22日，重慶住建委發佈《關於加強房地產開發項目預售資金監管的通知》，取消了對信用資質不同的開發商實行差別化的資金比例監管，改爲全市房地產項目的預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%覈定。

一位top3房企東莞項目總經理告訴經濟觀察報，他曾多次向政府申請降低監管比例，但今年有關部門擔心預售資金不足額、被挪用，導致項目爛尾，不敢放鬆監管。

一位top5房企財務人士介紹，目前廣州執行2019年12月的規定，即項目主體結構施工未封頂、排柵未拆除前，留存比例爲累積劃撥預售款的10%。

但他認爲，對北上廣深等一線城市，土地成本遠遠高於建安成本，而土地款已在土地出讓完成後繳納，因此留存10%的預售款比例偏高。

他以一個項目爲例算了一筆賬：地價約1.5萬元/平方米，售價約3萬元/平方米，在項目主體結構施工未封頂前必須鎖定10%預售款，其餘款項按照施工合同、工程進度申請調撥，“地價佔了一半，假設建安成本每平方米5000元，相當於房子賣出3萬元只能提取5000元。而且所有企業都執行這一標準，沒有對頭部企業有所放鬆。”

部分城市實行差異化監管，例如東莞以扶優罰劣爲原則，根據企業在東莞經營規模、誠信履約兩個維度，分A、B、C三級。

例如，上一年度的銷售金額達到50億元以上，且加入東莞市房協成立的誠信聯盟平臺的企業，爲A1檔，可將其全市項目“打包”，鎖定預售總額的5%作爲工程建設保證金，A2檔鎖定比例爲10%；銷售額在10億元以下的企業被歸入B檔監管，鎖定比例提高至預售額的20%，且只能按照單個項目申請提取，用於本項目工程建設；C檔則爲未加入“誠信聯盟”，或拖欠工程款、工程停工、延期交樓等的問題企業，只能“先審批、後用款”。

一位地方住建局人士認爲，設立預售監管制度是防止項目爛尾，因此應該更關注工程建設本身，而不是以實施主體（不同類別企業）作爲監管參照。“無論是世界500強，還是不知名企業，都要求重點鎖定10%預售款，作爲保底資金，監管部門只根據工程完工進度放款”。

該住建局人士補充，地產公司與金融財稅機構的關聯度很大，且相關資質、企業信用評級一直都在變化，採用機構或當地房協的評級，可能具有一定主觀性。而且，頭部企業已經享受着全方面的資源優勢，基於反壟斷以及公平公正的市場競爭原則，不應差異化優待。

凍結的“香餑餑”

一家top5房企的區域負責人胡丙透露，其所在集團十分重視全週期資金高週轉，被“凍住”的預售監管資金一直是集團、區域總、項目總的“心頭大石”。

爲了刺激區域公司盤活沉澱資金，今年2月，胡丙所在集團財務部門開始推行“區域監控資金考覈管理制度”，爲期1年，鼓勵所有區域主動降低監管資金比例，如當月監控比例較上月減少1億元，則按照1億元乘以近12個月銷售回款的0.05%，給予片區現金獎勵。

這意味着，對於一個年銷售過百億的片區而言，單月解凍1億元預售監管資金，可獲得的獎勵超過500萬元。這筆獎勵具體分配下去，片區負責人可獲得20%，片區內主責人員佔比60%，區域財務總及財務團隊佔比20%。

胡丙直言，解凍得越多，獎勵越豐厚，這筆預售監管資金也成了“香餑餑”。且公司要求，監控資金盤活掛鉤片區現金額度管控，以收定支，各片區按照監控資金盤活情況，來鋪排片區內各項目開支。

“每月片區解凍的50%額度，用於片區經營剛性支付；上級區域公司可以提取剩下的50%，用來支付土地款、股權款、拆遷款、村企熟化以及集團內外部貸款還款等。”因此，該區域總也使盡渾身解數，動員區域內的片區總、項目總。

胡丙常用另一個區域解凍監管資金的案例給下屬作宣貫，去年，集團某區域在8個月內，將預售監管資金從58億元降低至35億元，降幅約40%，“如果按照10%年化收益計算，可以創造的效益超過8600萬元，這對於一個同期淨利潤不足4000萬元的區域而言，十分可觀了”。

花式“解凍”

胡丙透露，其所在公司已制定出標準化解凍預售監管資金的“攻略”，甚至連同地方政府溝通的文書、說辭，集團層面都會出具模板，區域公司再根據實際調整。

打通政府和銀行關係是第一步。胡丙需要與地市、縣級有關部門溝通，強調公司過往在扶貧、公益等方面對當地的貢獻，獲取地方政府的認可。同時組建關係網，藉助政府及銀行力量，多“搭橋”，如果解凍縣一級部門資金受阻，及時尋求區域公司協助。

第二步，爭取全市“打包”監管。胡丙所在公司常常強調片區公司不能各自爲戰，而是要形成合力，“借力打力”。

他解釋，監管賬戶一般要開到重點關係銀行，才能提高解壓效率，“當地農商行對公司監控賬戶開設在其行內有很大的需求，且銀行也能幫助公司去協調當地房管局允許所有項目打包監控”。

胡丙進一步說，地方政府監控資金的目的是擔心企業倒閉、項目爛尾，因此對開發商在全市的項目進行總額監控，與單個項目分開監控，相差不大。但對開發商而言，不同項目建設進度不一，全市“打包”可以很大幅度盤活資金週轉效率。

第三步，可巧藉資源換資金。部分區域地方政府要求企業需提供工程款發票、稅費發票等，作爲提取預售監管資金的憑據。爲此，胡丙則鼓勵項目公司用第三方監理單位提供的資產評估報告，告訴有關部門：我這個工程還有多少量沒做完，你只需要把對應的部分資金監管住，剩下的全部結算給我，這就提前盤活了資金。

胡丙估算，提前盤活約8000萬元，項目最終經營性現金提前回正13天，給項目公司創造的效益多了200多萬元。

第四步，合理利用保函。實際上，能級較低的三四五線城市對預售資金的監管，反而比一二線城市嚴格，監控比例更高。胡丙解釋，因爲部分三四五線城市政府擔心出現風險，覺得地產企業的信譽不夠，此時企業可付一定費用讓金融機構背書，比如通過保函去替代監管資金。

銀行開出保函，比如擔保該企業半年內能夠償還5億元，申請地方政府提前解凍監管資金，“對銀行來說，存量的錢不會繼續躺着，可以繼續流轉起來；而對地方政府來說，也是另一種定心丸——如果企業真的無法如期償還錢款了，便由銀行兜底”。

第五步，契而不捨。胡丙舉例，有個項目年初監控資金近13億元，同時在該監管銀行有約23億元的開發貸款，“這相當於我們在銀行只拿走了10億元的資金，但還要付23億元的利息”。因此，年初項目公司多次與銀行口頭溝通，想用監控資金償還貸款，但銀行都因監管和收益問題不允許解控。

後來，項目公司向銀行發函，變相施壓，“如果銀行不允許解凍監控資金，我們就打算全額還貸款，因爲企業貸款關係着銀行的績效，但銀行仍不同意。另一方面，項目工作人員私下了解到銀行的真實需求是希望獲得企業大額存款。此後，每個月月底或季度末，項目公司都會對這個銀行提供一定的存款支持，而銀行也會在按揭資源上向公司傾斜。

最終，該項目實現監管資金淨盤活10億元，監控比例下降了近20%，在胡丙看來，這是企業與銀行反覆博弈的結果。

第六步，用時間換金錢。“對於大流量的項目，我們也在想辦法，儘量縮短預售資金在監控賬戶裏停留的時間。”胡丙說，例如在按揭放款之後，我們可以先不讓資金進入監控賬戶，而是進入項目的其他賬戶，等到網籤之前，政府需要覈查監控賬戶裏金額時，再把資金打進監管賬戶。“這爭取的只有幾天的時間，但對大流量項目來說，積少成多，實際效益也不少”。