原標題：三四線城市降價去庫存，二手房價普跌，全國樓市降溫效果顯現

三四線城市景氣度遠遜於一二線城市，成爲負累70城價格指數的核心因素。

樓市降溫的效果，逐步在統計數據上得到應證。

10月20日，國家統計局發佈了2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。新房、二手房價格均有顯著下滑。其中，二手房方面，有超過七成的城市房價出現下跌。新房方面，三四線城市景氣度遠遜於一二線城市，成爲負累70城價格指數的核心因素。

市場人士認爲，這與開發商在三四線城市開啓價格戰搶收有直接關係。後續，三四線城市房價數據的回調及庫存數據仍值得注意。

一二手房降溫顯著

新房、二手房九月均呈現明顯的降溫態勢。

統計局數據顯示，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅爲-0.1%，同比漲幅爲3.3%。這是2015年5月份以來新房價格指數首次環比下跌，換而言之，這是新房價格指數77個月以來的首次下跌。

具體到房價上漲城市數量的變化來看，目前70個城市中，房價出現環比上漲的城市數量爲27個，相比8月份數據明顯減少。即便是房價漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環比漲幅也相對不大，僅錄得小幅上漲0.6%。

房企的銷售數據也能部分佐證市場的寒意。克而瑞研究中心發佈的百強房企9月份業績顯示，9月份百強房企實現單月銷售金額7596億元，環比下降1.8%，同比下降36.2%。超過九成房企銷售業績同比出現下降，其中六成房企同比降幅超過30%。

二手房同樣降溫顯著。9月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅爲-0.2%，同比漲幅爲2.4%。在連續16個月房價上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次爲0，而9月份則進一步下跌。

從9月份一二三線城市二手房價格指數環比漲幅數據看，分別爲-0.4%、-0.1%和-0.2%。三類城市均有不同程度的價格下降。其中，一線城市自去年3月份以來首次環比下降。

從二手房的降價城市數量看，9月份擴圍至52個城市，大概有3/4的城市出現了明顯的降價現象。

“這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態勢，說明市場本身進入明顯的降溫週期。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進等多人均有表達類似看法。

以率先在國內推行二手房成交參考價的粵港澳大灣區爲例，灣區深圳、廣州、東莞、佛山等九城樓市成交同比下跌超50%，屬近年少有。諸如，深圳二手住宅九月累計過戶1765套，環比下跌13.6%，同比大跌80.0%；這兩年調控力度僅次於深圳的東莞，9月二手住宅網籤僅1516套，環比下跌9.9%，同比也是大跌了74.5%，僅僅通過數據就能感受到大灣區樓市的寒意。

有華南某項目公司總經理指出，原本9月是銷售旺季，但如今信貸政策仍強調要加強預期管理和引導，不會放鬆。而購房者心態已出現明顯變化。“現在樓市觀望的情緒非常嚴重，加上房企債務爆雷，有錢有資格的購房者基本都在觀望，並且傾向於再等等會降價。”

三四線城市促銷回款熱

一二線城市銷售數據的回調，更像是信貸收緊和需求透支的階段性產物。人口、產業基礎等相對薄弱的三四線城市房價數據的回調或許更值得注意。

從9月份一二三線城市的房價環比漲幅數據看，分別錄得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四線城市房價指數數據首次下滑，也是2020年3月以來首次下跌。同時，70城新房環比下跌城市36個，比8月增加16個。超過一半城市新房價格下跌，且下跌城市數迅速擴大，單月下跌城市數接近翻番，歷史上非常罕見。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析，70城房價下跌主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。同時，一二三線新房價格指數同比漲幅分別收縮0.4、0.3、0.5個百分點，還是三四線城市收縮最明顯。

有房企投資人士在今年5月接受第一財經記者採訪之際，就明確表示公司已經不再聚焦三四線投資，而是更多回歸至核心都市圈的一二線城市。彼時，該人士有分享稱，主要擔憂三四線城市的去化。

以粵港澳大灣區購買力主力區惠州爲例，樂有家研究中心數據顯示，截止2021年上半年，惠州一手住宅庫存147035套，存量面積1583萬㎡，按照近半年每月平均消化速度計算，去化週期爲15個月，與去年6月相比下降了0.7個月，有一定的庫存壓力。當地多個熱銷樓盤實行首付款打折、備案價打折、首付款金融貸等促銷方式。

自九月以來，株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等多個三四線城市公佈房價“限跌令”。無論是地方調控止跌，還是開發商賣力促銷，離不開快速回款的核心訴求。有房企等市場人士表示，儘快賣掉項目回款在當下是首要任務。

三四線庫存上升背後是地產投資策略的整體趨於收縮。

10月18日，國家統計局披露今年前9個月全國房地產開發和銷售情況數據顯示，全國房地產開發投資同比增長8.8%；這是地產開發投資增速連續7個月收窄後，年內首次進入個位數。從9月單月數據來看，房屋新開工面積爲17442萬平方米，較去年同期下降約13.54%。

一面是新開工面積下滑，地產投資增速持續收窄；另一面是房企融資額度收窄。

貝殼研究院前三季度房企融資報告顯示，房企境外發債前三季度摺合約2370億元，同比下降35%。投資及融資端趨於收縮，房企經營策略迴歸求穩至上。陸續拉開帷幕的二輪土拍，民營房企更是成爲土地端最爲審慎的羣體，缺席多個熱門城市。

“房地產市場在去年至今金融、土地等多番調控之後，市場開始全面退燒，三四線低景氣度城市出現的庫存持續攀升，銷量停滯值得注意。”在上述華南某項目公司總經理等多位業內人士看來，三季度開始的一二手房速凍也導致市場拐點開始出現，四季度三四線高庫存城市很可能出現大範圍的價格戰。