房地產調控威力顯現，基本面逐漸回落能否逢低佈局？

原標題：南財脫水研報丨房地產調控威力顯現，基本面逐漸回落能否逢低佈局？

南方財經全媒體資訊通研究員邢瑞涵綜合報道房地產調控威力顯現，房地產信貸政策觸底轉向。

10月20日，國家統計局發佈9月70城房價數據，70城房價下跌範圍擴大，房地產銷售降幅有所收窄，投資延續回落，政策修復預期下房企資金壓力或將有所緩解。

截至10月21日午盤，房地產板塊上漲1.82%。

目前，房地產板塊相對PE在歷史通道的最底部，離歷史估值中樞有50%的空間，相對歷史PB離歷史中樞仍然倒掛。

房地產市場風險總體可控

監管向市場傳遞房地產維穩信號。業內預期四季度，隨着房地產貸款投放提速，市場至暗已過，房企資金壓力將緩解。

10月20日，國務院副總理劉鶴表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

他在金融街論壇上的書面致辭指出，中國是具有強勁韌性的超大型經濟體，完全可以實現今年經濟發展目標。統籌做好金融風險防控，實現防風險和穩發展的動態平衡。要推動中小金融機構改革化險，處置好少數大型企業違約風險。

上週五，央行金融市場司司長鄒瀾指出，金融部門將配合住建部和地方政府做好項目復工的金融支持；央行、銀保監會已召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行保持房地產信貸平穩有序投放。

業內人士和分析師表示，雖然監管可能會繼續對開發商施加壓力，要求其降低槓桿，但政策可能會出現一些微調，以便修正一些銀行的過度信貸緊縮。

據報道，植信投資首席經濟學家連平表示，“三條紅線”不太可能改變，但規則的實施方面可能會有所鬆動。房地產貸款的標準不會放寬，但這類貸款的規模可能會有所增加。

野村中國首席經濟學家陸挺在一份報告中表示，在經濟放緩加劇之際，預計政府將加大財政和貨幣寬鬆措施的力度，儘管在很大程度上將堅持對房地產和高碳排放行業的收緊立場。然而一些地方政府可能會推出一些小規模寬鬆措施，重點是取消地方限制和增加一些補貼。

房地產投資增速滑至歷史低位

9月單月投資增速轉負至-3.5%，覆盤2008年以來的幾輪地產週期，剔除疫情影響的行業停擺期，9月增速爲2015年12月以來最低，僅有2015年11月的單月增速-5.1%低於該值。

東北證券認爲，當投資增速下滑至一定節點時（歷史數據顯示約爲5%），通常行政、貨幣政策端會趨於寬鬆。地產基本面數據及宏觀經濟下行持續超預期下，政策已迎來結構化寬鬆可能性，發力點或在流動性和行業信用的修復上。

房企資金壓力或緩解

9月中旬至今，蘇州、杭州、成都，重慶、上海、北京等熱門一二線城市集中供地先後遇冷，流拍率較首批次有明顯上升，整體溢價率位於較低水平。

剔除疫情影響，9月當月銷售金額增速爲2010年8月以來的低位水平，銷售市場景氣度有望築底。銷售熱度回落主要系需求側的政策調控趨嚴，尤其是居民部門按揭受限。

東北證券認爲，促銷售、抓回款仍是行業景氣度回落下房企的首要任務，近期中，政府多次表態支持剛需及合理改善型住房需求，哈爾濱出臺“樓市十六條”維護樓市平穩發展，表明地方政府應對樓市景氣度加速下行的積極態度，預計四季度銷售市場有望迎來小幅修復。

近期，央行三度發聲“兩維護”，釋放結構性寬信用信號，行業信貸政策或將迎來實質性修復，預計房企資金壓力將有所緩解。

9月，房地產到位資金降幅擴大至-11.2%，爲2015年4月以來的最低水平（剔除疫情影響的行業停擺期），其中受銷售端景氣度下行影響，整體到位資金中“內生回血“的定金及預收款，個人按揭款當月增速分別爲-9.8%、-6.8%；單月開發貸增速已連續7月保持負值；此外，當月自籌資金增速錄得-10.1%，增速較上月收窄9.4個百分點。